설이후 부동산시장은 어떻게 움직일까.

지난해말 잠시 상승기류를 타던 아파트값이 최근들어 주춤하는 모습이다.

하락국면으로 접어든 것인지, 조정후 다시 오를 것인지 판단이 잘 안선다.

시장외부 상황도 <>경기회복 <>금리안정 <>국제신인도 향상 <>구조조정
<>대량실업 <>소득감소 등 호.악재들로 뒤섞여 있다.

시계제로 상태다.

따라서 이번 설은 향후 부동산시세를 결정짓는 중요한 계기가 될 것이다.

지난해에도 그랬다.

IMF이후 그래도 거래가 이뤄졌지만 설이후 거래가 두절되면서 급락하기
시작했다.

향후 부동산시장에 대한 전문가들의 의견을 들어봤다.

이들이 바라보는 올해 부동산시장 기상도는 대체적으로 흐린후 맑음.

2분기까진 조정양상을 띠다 6월이후부터 회복세로 돌아설 것이라는 전망이다

상반기중 대기업 빅딜과 구조조정이 마무리되고 정부가 본격적인 경기부양에
나서야 부동산시장도 활기를 되찾을 것이란 분석이다.

특히 아파트값은 빠르면 3월부터 하락폭은 크지 않겠지만 본격적인 조정
국면에 돌입할 가능성이 높은 것으로 내다보고 있다.

<> 아파트 =실질적인 거래가 수반되며 아파트값이 상승커브를 그리는
시기는 2분기이후다.

상승폭은 지역별로 차등이 있겠지만 전체적으론 10%안팎으로 크지 않을
전망.

특히 올해에도 지난해와 마찬가지로 지역별 차별화현상이 심화될 것으로
보인다.

서울의 강남 목동과 분당 용인 등 인기주거지역에 대한 선호도가 더욱
뚜렷해질 것으로 예상된다.

기존 신규 분양권으로 나뉘어진 부문별 시장은 희비가 엇갈릴 전망이다.

기존아파트는 호가가 너무 오른 상태여서 상대적으로 가격이 낮고 각종
세제혜택을 누릴수 있는 신규분양과 분양권이 보다 활기를 띨 것이다.

<> 토지 =하반기이후로 연기된 그린벨트 해제가 변수지만 전반적인
기상도는 흐리다.

기업들의 매수여력이 크게 줄어든 반면 대기업 매물과 성업공사 공매 등
공급물량은 당분간 늘어날 것이기 때문이다.

단 그린벨트 주변과 대규모 택지개발지역 인근의 준농림지의 경우 "개발"을
재료로 매매가 활기를 띠며 땅값이 상당폭 오를 가능성이 높다.

하지만 전체적으론 경기회복 여파가 부동산시장에 본격 반영되는 내년이후
에나 상승국면에 접어들 것으로 전망된다.

적어도 연내에는 거래가 소강상태를 지속하며 가격도 약보합세를 면하기
어렵다는 시각이 지배적이다.

<> 상가 =경기에 가장 민감한 특성을 갖고 있어 부문별 차별화가 극명하게
나타날 것으로 보인다.

경기회복이 가시화되기 전까진 독점상권이 보장되는 대단위아파트 단지내
상가 등 일부만이 활기를 띨 전망이다.

이들 상가는 최근 다시 분양경쟁률이 높아지고 권리금도 붙기 시작했다.

그러나 기존 상권에 위치한 점포나 대형 업무용빌딩안의 상가들은 여전히
침체상태를 벗어나기 힘들다.

구매력이 살아날 것으로 예상되는 하반기께나 투자가 늘고 거래도 활성화될
것으로 보는 시각이 많다.

<> 상업.업무용빌딩 =부동산 부문중 전망이 가장 어두운 편이다.

신규 공급물량이 크게 줄었지만 수요는 여전히 침체상태를 벗어나지 못하고
있다.

경기회복이 가시화되고 기업들의 투자가 다시 늘어나야 물량소화가 이뤄질
것으로 전망된다.

적어도 내년이후가 돼야 회복기미를 보일 것이란 얘기다.

하지만 덩치가 상대적으로 작은 10억~20억원대의 물건은 하반기부터 점차
매기가 살아날 것으로 보인다.

입지여건이 괜찮고 가격경쟁력이 있는 물건들에 투자관심을 보이는 사람들이
최근 늘기 시작했다.

시중금리가 하향안정세를 지속할땐 여유자금의 주요 매입타깃이 될 가능성도
배제할수 없다.

그러나 기업들의 주요 매입대상인 대형빌딩들은 거래부진과 가격하락의
이중고에서 좀처럼 탈출하기 힘들 전망이다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

[ 부동산전문가 시장 전망 ]

<> 정희남 <국토개발원 토지연구위원>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 대체로 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 3월부터 6월까지 거래 부진속 가격하락, 아파트와 일부 토지를
중심으로 하반기부터 회복

<> 이동성 <주택산업연구원장>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 흐린후 갬
- 상가 : 대체로 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 중도금 저리 대출 등으로 수요기반 확충, 신규아파트 중심으로
봄부터 상승가능성

<> 정광영 <한국부동산경제연구소장>

- 아파트 : 쾌청
- 토지 : 대체로 맑음
- 상가 : 대체로 흐림
- 빌딩 : 다소 흐림
- 내용 : 건축법 규제완화로 자투리땅 투자활기, 공매시장 활성화,
경매시장은 위축될듯

<> 김영진 <내집마련정보사장>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 흐린후 맑음
- 상가 : 대체로 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 신규아파트 분양 지역별 양극화 심화, 주택저당채권 도입을
계기로 거래 활기속 가격 상승 기대

<> 한용석 <대우경제연구소 박사>

- 아파트 : 비교적 맑음
- 토지 : 대체로 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 주택가격은 5%정도 상승, 5~6월께부터 아파트값 오름세, 토지
시장은 지난해와 비슷, 상가/업무용 빌딩 침체 지속

<> 서종욱 <대우건설 이사>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 흐린후 맑음
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 2분기중 아파트값 거품 제거, 신규아파트 분양전시장 활기 띨듯,
그린벨트 해제 발표후 땅값 회복

<> 한성오 <주택은행 청약실장>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 대체로 맑음
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 당분간 보합세 지속되다 6월이후 상승국면 진입, 거품 제거된
저밀도 재건축아파트 투자활기 기대

<> 조주현 <건국대 교수>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 대체로 맑음
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 아파트값 하반기부터 회복, 10%가량 상승, 심리적인 투자불안
해소로 토지/상가부문도 거래 점차 활기 띨듯

<> 김일수 <한국감정원 감정평가연구소장>

- 아파트 : 대체로 맑음
- 토지 : 다소 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 변수가 많아 회복시기 불투명, 경기 회복돼도 소득수준 감소로
주태값 상승폭 크지 않을듯

<> 최용기 <현대산업개발 이사>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 다소 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 기존 아파트보다 신규분양시장 활기, 수도권의 소규모 준농림지
를 중심으로 토지거래 점차 회복

<> 김화균

- 아파트 : 대체로 맑음
- 토지 : 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 아파트를 제외한 나머지 종목들은 내년 하반기를 지나야 겨우
회복세를 보일 듯. 상가는 공급 과잉으로 회복기 점치기 어려운
실정

<> 조병조 <영선코리아 전무>

- 아파트 : 맑음
- 토지 : 대체로 맑음
- 상가 : 대체로 맑음
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : 지금처럼 저금리 상태가 유지될 경우 빠르면 올 하반기부터
토지와 상가의 활성화가 두드러질 것으로 보임

<> 김정렬 <대한부동산경제연구소장>

- 아파트 : 대체로 맑음
- 토지 : 흐림
- 상가 : 흐림
- 빌딩 : 흐림
- 내용 : IMF체제가 끝나기 전에는 저금리 경기부양 기대감도 부동산
시장을 움직이는 중요 변수가 되지 못할 듯. 아파트도 인기
지역만 5%정도 오르는 선에 그칠 듯

( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 14일자 ).