지난달 금융권의 대출 규제 이후 서울 아파트 매물이 급증하고 있다. 최근 몇 달 새 아파트값이 뛰자 차익을 기대한 매물이 쏟아져 나오는 것으로 보인다. 실수요자는 자금 부족으로 관망세로 돌아서고 있다는 분석이 나온다. 서울 25개 자치구 중 ‘현금 부자’가 몰리는 강남·서초·송파구 위주로만 매물이 줄어들고 있다.6일 아파트 실거래가에 따르면 마포구는 최근 한 달 동안 아파트 매물이 2929건에서 3132건으로 6.9% 증가했다.2022년 입주한 아현동 마포더클래시는 한 달 만에 매물이 64건에서 97건으로 51% 늘었다. 양도소득세 비과세 요건(2년)을 채운 매물이 시장에 쏟아지는 것으로 풀이된다. 지난 8월만 해도 전용면적 59㎡가 16억2500만원에 거래돼 신고가를 기록했지만 이후로 거래가 뚝 끊어졌다. 한 공인중개사는 “한두 달 전까지는 매물이 나와도 바로 소화되는 편이었고 오히려 호가를 계속 높이는 분위기였다”며 “최근 들어선 자금 여력이 부족해진 매수자와 집주인의 눈높이가 맞지 않고 있다”고 말했다. 다른 중개사는 “내년 초까지 기다려보자는 자세로 매물을 다시 거둬들이는 집주인도 나타난다”고 했다.인근 단지인 마포래미안푸르지오도 매물이 같은 기간 132건에서 158건으로 19.6% 증가했다. 성산시영은 32건에서 55건으로 늘었다. 6, 7월엔 매월 15~20건씩 거래되다가 8월 계약이 4건으로 급감했다. 지난달은 아직 한 건밖에 신고되지 않았다.서대문구(6%) 동작구(4.4%) 은평구(5.4%) 등에서도 매물이 쌓인다. 동작구 노량진동 신동아리버파크는 33건에서 40건으로 늘었다. 전용 59㎡가 8월 9억6000만원에 팔리면서 연초(8억원) 이후 상승세를 이어왔다.은평구 힐
“분양 예정인 곳 근처에 새 아파트가 없어 공급 가격이 적정 수준인지 판단하기 어렵습니다. 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?”(청약을 준비 중인 30대 A씨)원자재 가격 상승과 고금리 지속, 인건비 급등으로 공사비가 치솟으면서 전국에서 아파트 분양가가 오름세를 이어가고 있다. 주택시장 변동성이 확대되는 가운데 아파트 분양가를 인근 시세와 비교해 차익을 가늠해보는 ‘안전 마진’(최소한의 시세 차익)의 중요성이 날로 높아지고 있다.새로 지어지는 아파트 인근에 시세를 비교할 만한 적절한 아파트가 없을 때가 문제다. 일반적으로 분양가와 인근 시세를 비교할 때는 근처의 새 아파트 동일 면적을 기준점으로 잡는다. 하지만 노후 주거지여서 근처에 신축 아파트가 없거나 새로 택지를 조성하는 곳에서는 기준점이 될 새 아파트를 찾기 힘들다.박지민 월용청약연구소 대표는 이 경우 분양 단지 인근에 있는 기존 아파트의 연식과 가격을 활용해 시세를 비교할 수 있다고 설명한다. 박 대표는 “보통 아파트 시세가 3년이 지날 때마다 5%씩 감가된다고 계산해 안전 마진을 가늠해볼 수 있다”고 말했다. 다만 비교 대상이 되는 아파트의 규모와 브랜드 등이 비슷한 수준이어야 한다.예컨대 지난 8월 청약한 서울 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’는 단지 인근에 새 아파트가 거의 없어 2010년 지어진 ‘방배서리풀e편한세상’과 시세를 비교해야 했다. 3년에 5%씩 가격이 내려간다고 가정하면 이 아파트 시세는 새 아파트의 75%에 형성된다. 이 단지 전용면적 84㎡의 최근 실거래가(23억~25억원)에 이 공식을 대입하면 같은 면적대의 적정 분양가는 31억~33억원이다. 디에이치
"현재 서울 집값은 '숨 고르기' 중이라고 봅니다. 내년 봄 이사철부터는 다시 상승세에 불이 붙을 수 있습니다."함영진 우리은행 부동산리서치랩장(사진·49)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '서울 집값 상승세가 최근 들어 주춤하자 상승 기조가 끝난 것 같다는 이야기가 많이 나온다'는 질문에 이렇게 답했다.2022년 집값이 급락한 후 지난해부터 시작한 서울 집값 상승세는 올해 들어 탄력을 받았다. 강남 3구와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 핵심 지역부터 시작한 상승 흐름으로 서울 집값 전반에 훈풍이 불었다. 하지만 추석 연휴가 끝나자 서울 부동산 시장이 소강상태에 접어들었다.핵심 지역을 중심으로 상승하던 집값 상승세가 둔화하자 부동산 시장 안팎에서는 "이제는 서울 집값 오름세도 끝난 것 아니냐", "이렇게 주춤하다가 하락세로 돌아설 것이다", "이젠 살 사람들은 다 샀다는 뜻" 등 서울 집값에 대해 비관적으로 바라보는 목소리들이 쏟아지고 있다.함영진 랩장은 "올해 서울 부동산 시장은 아파트를 중심으로 가격이 빠르게 상승했다"며 "강남 3구와 마·용·성이 집값이 가장 먼저 치고 나갔고 핵심 지역이 오르자 동작구, 광진구, 강동구, 서대문구 등 핵심지 다음으로 실수요자들이 선호하는 지역으로 집값 상승세가 확산했다"고 평가했다.서울 집값 상승 동력이 약해진 것은 '치솟은 가격'과 '돈줄 죄기' 때문이다.그는 "현재 집값 상승세에 제동이 걸린 것은 집값이 그간 쉬지 않고 오르면서 피로감이 누적된 것이 가장 큰 이유"라면서 "예컨대 서초구 반포동에 있는 '