"외국인들에게 부동산을 팔려면 이들 입맛에 맞게 상품을 포장하라"

이달부터 국내 부동산시장이 전면개방됐으나 외국인들의 국내 부동산투자는
극히 저조한 실정이다.

구체적인 협의를 벌이고 있는 물건이 상당수에 달하지만 매각성사가 잘
안되고 있다.

이는 가격조건이 잘 안맞는 경우도 있지만 수익.안전.환금성에 기초한
외국인들의 투자패턴을 잘 읽지 못하는 탓이다.

전문가들은 부동산을 팔려고 할때 가격에만 집착하지 말고 누가 봐도
한눈에 알 수 있도록 체계적이고 종합적인 물건정보를 제공하는 것이
우선이라고 조언한다.

<>수익성 =부동산을 취득 운영하면서 발생하는 마진이 투자금액에서
차지하는 비율을 말한다.

상업용 빌딩의 경우 임대수입, 호텔은 영업이익이 이에 해당한다.

외국인들은 부동산을 매각할 때 얻게 되는 차익보다는 현재시점서 얼마의
수익이 나오고 몇년후에 투자원금 회수가 가능한지에 초점을 맞춘다.

이들은 상업용건물의 경우 수익률이 연10%이상 되고 10년안에 투자원금
회수가 가능한 물건이라야 관심을 갖는다.

따라서 수익률을 제시할때도 이들이 중시하는 MPV(순현재가치평가), IRR
(내부수익률)같은 객관적 분석기법을 이용하는게 좋다.

<>안전성 =투자하려고 하는 부동산이 각종 제도.법으로부터 안전한가도
외국인들의 주요 관심사항.

협의를 시작할때 권리분석이 명확하게 끝나 있어야 함은 물론이다.

이들은 압류가 설정돼 있는 것은 물론 근저당이 들어있는 물건을 기피한다.

이와함께 현재와 미래의 수요기반이 얼마나 탄탄한가도 중점 점검대상.

막연한 입지여건 설명보다는 향후 수요예측에 대한 객관적이고 면밀한
근거자료를 제출하는게 효과가 높다.

<>환금성 =현재 국내부동산 투자에 관심을 갖는 외국인들은 금융 증권
투자를 함께 하는 경우가 많다.

자신이 관리하는 펀드의 리스크 헤지차원에서 포트폴리오 항목의 하나로
부동산투자를 하는 것이다.

따라서 이들은 현금화가 쉬운 부동산을 선호한다.

매도자측에 부동산을 구입하는대신 일정기간후에 되사줄 것을 요청하는
환매조건부 같은 방식을 제시하는 것도 이러한 이유에서다.

미국투자자들은 덩치 큰 단일물건을 선호하나 홍콩 대만같은 아시아계
자금은 10억~50억원 가량의 중소형 물건에 관심이 많은 편이다.

<유대형 기자>

( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 29일자 ).