문) 단독주택을 독채전세로 살고 있다.

IMF이후 생활이 어려워져 쓰고 있는 방 3칸중 1칸을 월세로 주려고 한다.

집주인은 이를 탐탁지 않게 생각한다.

내 마음대로 세를 놓을 수 있는지.

<서대문구 북아현동 허승식씨>

답) 전세권을 등기한 전세권자는 전세계약에 금지돼 있지 않는한 전세권의
기간내에서 다시 전세권을 설정할 수 있다.

그러나 등기를 하지 않은 전세권자는 민법상 임대차관련규정과 주택임대차
보호법의 적용을 받게돼 집주인의 동의없이 임차건물을 다시 전대할 수 없다.

다만 건물의 일부를 타인에게 임대하는 것은 집주인의 동의가 없어도 된다.

따라서 임대한 방 3개중 1개를 월세로 놓는 것은 집주인의 동의여부와
관계없이 가능하다.

전세권 및 임차권이 소멸하면 임차인은 건물을 인도해야 하고 임대인은
동시에 전세보증금을 반환해야 한다.

이를 동시이행관계라고 한다.

등기를 마친 전세권자는 후순위권리자보다 전세금을 우선변제받을 수 있다.

변제를 위해 경매를 신청할 수도 있다.

또 세입자는 임차건물의 보존에 관한 "필요비"를 지출했을 때 임차인에게
상환을 청구할 수 있다.

건물을 개량하기 위해 "유익비"를 썼을 때도 임대차종료시 그 가액의
증가가 남아있을 경우 상환을 청구할 수 있다.

<>도움말 : 백윤재 변호사 (02)311-2500

( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 21일자 ).