[부동산 읽기] (5) '시세차익 계산'..채권할인율등 따져봐야
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새로 분양되는 아파트를 계약해놓고 이러지도 저러지도 못하는 수요자들이
있다.
뾰족한 자금마련방안 없이 분양업체가 알선해주는 융자를 믿고 덜컥
계약을 한 사람들이다.
이들은 대개 소액의 계약금만 있으면 분양받을 수 있는데다 시세차익을
얻을 수 있다는 계산아래 일단 아파트를 잡아놓았다고 한다.
하지만 주변아파트값은 오를 기미를 보이지 않고 융자금에 대한 이자를
매달 넣는 것이 힘에 겨워 해약을 해야할지 그냥 버텨야 할 지 결정할 수가
없다는 것이다.
이런 상황에 처하게 되는 것은 시세차익을 잘못 계산하는데서 비롯된다.
주변아파트시세와 분양가를 단순 비교해서 그 차액만큼 이익을 남길 수
있다고 판단, 서둘러 청약을 시도하는 탓이다.
이같은 낭패를 당하지 않기위해선 시세차익을 정확히 계산해보고 청약에
나서야 한다.
경기도 용인 수지2지구에서 분양된 37평형아파트를 예로 들어보자.
이 아파트 공급가격이 1억7천만원, 채권상한액이 2천3백만원이고 인근
수지1지구 같은평형 아파트시세가 2억5천만원이라고 하자.
채권상한액을 써서 이 아파트를 분양받았다면 5천7백만원이 남았다고
생각하기 쉽다.
그러나 이같은 단순계산엔 오류가 숨어있다.
우선 매입한 채권을 사채시장에 되팔면 일부 금액을 되찾을 수 있다는
점을 간과했다.
요즘 2종국민주택채권 할인률은 65~66%선이어서 채권액 2천3백만원중 대략
8백여만원을 현금으로 회수할 수 있다.
이를 감안하면 차익은 6천5백만원으로 올라간다.
또 입주때까지의 금융비용을 계산에 넣지 않은 잘못을 범했다.
새 아파트를 분양받으면 분양가의 20%를 계약금으로 낸후 분양가의 60%를
6차례에 걸쳐 중도금으로, 나머지 20%를 잔금으로 각각 치러야 한다.
계약금과 중도금을 제때 납부했다면 금융비용은 분양가와 채권액을 합한
금액의 19%정도에 달하는게 보통이다.
그렇다면 3천6백67만원이 금융비용으로 들어가 차익은 2천8백33만원으로
줄어들게 된다.
이것은 전액 자기자금으로 해결했을 경우이고 자금을 융자받아 분양금액을
충당한다면 금융비용은 더 늘어난다.
특히 분양가를 제때 내지 못해 연체이자를 물을 경우 금융비용은 걷잡을
수 없이 불어날 수도 있다.
계산에 넣어야 할 것은 또 있다.
가격변동이다.
아파트를 분양받았다고해서 당장 처분, 현금을 손에 쥘 수 없고 완공될
때까진 적어도 2년이상을 기다려야 하기 때문이다.
입주때까지 37평형 가격이 2억5천만원에 머물러있다면 차익은 2천8백33만원
이 되겠지만 가격이 오르거나 내릴 경우 그에따라 차익이 달라진다.
여기서 예를 든 용인수지2지구처럼 분양가가 주변아파트값보다 훨씬
싸다면, 또는 분양받은 아파트값이 지속적으로 오른다면 문제가 없다.
그러나 아파트가 분양되는 지역이 모두 이같은 최상의 청약여건을 갖춘
것은 아니다.
그 반대의 경우도 얼마든지 있을 수 있다는 점을 감안, 시세차익을
꼼꼼하게 따져본후 청약에 나서야 착오가 없다.
< 이정환 기자 >
(한국경제신문 1997년 10월 17일자).
있다.
뾰족한 자금마련방안 없이 분양업체가 알선해주는 융자를 믿고 덜컥
계약을 한 사람들이다.
이들은 대개 소액의 계약금만 있으면 분양받을 수 있는데다 시세차익을
얻을 수 있다는 계산아래 일단 아파트를 잡아놓았다고 한다.
하지만 주변아파트값은 오를 기미를 보이지 않고 융자금에 대한 이자를
매달 넣는 것이 힘에 겨워 해약을 해야할지 그냥 버텨야 할 지 결정할 수가
없다는 것이다.
이런 상황에 처하게 되는 것은 시세차익을 잘못 계산하는데서 비롯된다.
주변아파트시세와 분양가를 단순 비교해서 그 차액만큼 이익을 남길 수
있다고 판단, 서둘러 청약을 시도하는 탓이다.
이같은 낭패를 당하지 않기위해선 시세차익을 정확히 계산해보고 청약에
나서야 한다.
경기도 용인 수지2지구에서 분양된 37평형아파트를 예로 들어보자.
이 아파트 공급가격이 1억7천만원, 채권상한액이 2천3백만원이고 인근
수지1지구 같은평형 아파트시세가 2억5천만원이라고 하자.
채권상한액을 써서 이 아파트를 분양받았다면 5천7백만원이 남았다고
생각하기 쉽다.
그러나 이같은 단순계산엔 오류가 숨어있다.
우선 매입한 채권을 사채시장에 되팔면 일부 금액을 되찾을 수 있다는
점을 간과했다.
요즘 2종국민주택채권 할인률은 65~66%선이어서 채권액 2천3백만원중 대략
8백여만원을 현금으로 회수할 수 있다.
이를 감안하면 차익은 6천5백만원으로 올라간다.
또 입주때까지의 금융비용을 계산에 넣지 않은 잘못을 범했다.
새 아파트를 분양받으면 분양가의 20%를 계약금으로 낸후 분양가의 60%를
6차례에 걸쳐 중도금으로, 나머지 20%를 잔금으로 각각 치러야 한다.
계약금과 중도금을 제때 납부했다면 금융비용은 분양가와 채권액을 합한
금액의 19%정도에 달하는게 보통이다.
그렇다면 3천6백67만원이 금융비용으로 들어가 차익은 2천8백33만원으로
줄어들게 된다.
이것은 전액 자기자금으로 해결했을 경우이고 자금을 융자받아 분양금액을
충당한다면 금융비용은 더 늘어난다.
특히 분양가를 제때 내지 못해 연체이자를 물을 경우 금융비용은 걷잡을
수 없이 불어날 수도 있다.
계산에 넣어야 할 것은 또 있다.
가격변동이다.
아파트를 분양받았다고해서 당장 처분, 현금을 손에 쥘 수 없고 완공될
때까진 적어도 2년이상을 기다려야 하기 때문이다.
입주때까지 37평형 가격이 2억5천만원에 머물러있다면 차익은 2천8백33만원
이 되겠지만 가격이 오르거나 내릴 경우 그에따라 차익이 달라진다.
여기서 예를 든 용인수지2지구처럼 분양가가 주변아파트값보다 훨씬
싸다면, 또는 분양받은 아파트값이 지속적으로 오른다면 문제가 없다.
그러나 아파트가 분양되는 지역이 모두 이같은 최상의 청약여건을 갖춘
것은 아니다.
그 반대의 경우도 얼마든지 있을 수 있다는 점을 감안, 시세차익을
꼼꼼하게 따져본후 청약에 나서야 착오가 없다.
< 이정환 기자 >
(한국경제신문 1997년 10월 17일자).