[부동산 포커스] '주차빌딩 세워라' .. 지하철역세권 등

새로 개통되는 지하철역세권이나 신흥상권 이면도로변 자투리땅에 주차
빌딩을 건립하라.

이들지역은 상권활성화에 따른 차량 주차수요가 급증하는 반면 이를
수용할 기존 주차공간은 턱없이 부족한 실정이다.

더욱이 서울시내의 상업지역 건물 높이가 제한되고 주차장설치기준 강화에
따라 원룸 다가구 및 점포주택의 수익성이 떨어지면서 주차빌딩 사업은
자투리땅의 유일한 고수익상품으로 떠오르고 있다.

이는 주차빌딩의 건축기준이 대폭 완화된데다 융자 및 각종 세제혜택까지
주어지고 있는데 따른 것이다.

<> 유망후보지역

주차장사업은 입지여건이 성패를 좌우한다.

지하철환승역 관공서 예식장 백화점 등 대형 교통유발시설이 많거나 상업
업무시설이 밀집한 곳이 투자대상지역으로 좋다.

강북지역에선 지하철역세권 인접지역인 사대문안 도심과 신촌 동교동
청량리일대가 괜찮고 강남에선 역삼동 양재동 교대역 주변의 이면도로가
주차장 사업을 벌이기에 적합하다.

이들 지역은 땅값이 평당 6백만~8백만원대로 대로변보다 훨씬 싸고 기존
주차시설도 많지 않은 편이다.

또 이대입구 홍대입구 불광동 연신내 등 상권이 활성화돼 있거나 상권형성
움직임이 활발한 지역도 관심을 가질만하다.

유동인구가 몰리는 시장과 먹자골목 인근은 주차수요가 부족한 편이다.

그러나 도로폭이 6m이상 되고 대로변에서도 쉽게 찾을 수 있는 곳을 선정
하되 보행거리가 도보로 5분이상(5백m) 되는 곳은 수요층을 유인하기가 힘든
만큼 피하는 것이 바람직하다.

<> 설치비용

주차장은 운전자가 알아서 하는 자주식과 기계가 자동으로 주차시키는
기계식으로 구분된다.

땅이 넓은 곳은 자주식이 알맞고 50평안팎의 자투리 땅엔 기계식이
적합하다.

기계식은 기본설치비가 많이 소요되지만 시설비의 50%까지 리스회사에서
연17%로 융자받을 수 있다.

기계식 주차타워 설치비용은 외부골조 건축비와 내부기계 설치비로
나뉘는데 골조건축비는 주차 1대당 2백만원 정도 들고 기계설치비는
40대이상의 경우 대당 4백50만~5백만원선이다.

<> 주차장사업 혜택

새로 개정된 주차장법에서는 주차장시설에 들어설 수 있는 건물용도를
근린 자동차관련업무 공공 운동시설에서 판매 전시 관람집회시설로 확대,
다양한 복합건물로 사용할 수 있도록 하고 있다.

또 이들 시설이 들어설 수 있는 면적도 주차장연면적의 30%까지로
확대했다.

이와함께 상업 준주거 준공업지역뿐만 아니라 일반주거지역에서도 일괄적
으로 건폐율 90% 용적률 1천5백%까지 허용하고 있다.

세제상의 혜택도 다른 부동산 상품보다 뛰어나다.

취득세 등록세 재산세 종합토지세 도시계획세 소방공동시설세 등이 5년간
면제되고 기계식 주차장에 대한 시설비가 최대 20억원 범위내에서 50%까지
융자가 가능하다.

< 유대형 기자 >

[ 전문가 조언 ]

주차장 사업은 현금장사인데다 특별한 기술없이도 운영할 수 있어 명예
퇴직자 등 매달 안정적인 수입이 필요한 사람에겐 안성맞춤이다.

두명의 관리인을 포함, 유지 보수비 전력비 등 월평균 관리비도 2백만원
안팎이면 충분하다.

더욱이 서울에서는 자동차 등록대수 대비 주차장 확보율이 40%에 못미쳐
주차장 사업전망은 매우 밝은 편이다.

하지만 이 사업에 성공하기위해선 주차장의 특성을 잘 알아야 한다.

먼저 대상고객이 반경 수백m내의 차량으로 제한된다는 점이다.

아무리 시설이 좋고 가격이 싸도 이 범위밖의 차량은 그림의 떡일 뿐이다.

한 조사에 의하면 서울사람은 목적지에서 평균 1백70m이상 떨어진 곳에는
차를 세우지 않는 경향이 높다고 한다.

입지선정이 얼마나 중요한지를 단적으로 나타내주는 대목이다.

또 주차장 사업의 수익성은 주차장 크기에 비례하지 않는다.

철저한 현장조사를 바탕으로 주차수요를 정확하게 예측하고 거기에 맞게
주차장 규모를 선정하는 것이 필수적이다.

특히 주차수요가 가장 많은 피크타임 수요보다 주차공간이 넓어서는
안된다.

조금 적은 듯하게 짓더라도 빈공간을 최소화하는 전략이 필요하다.

김의철 <합준기 주차개발 대표이사>

(02)272-5889

(한국경제신문 1997년 8월 28일자).