토지투자에서 가장 중요한 것은 입지의 선정이다.

주거지는 교통여건 생활편익시설 환경 등이 좋아야 하며, 상업지는 인구의
밀집도 소비수준 및 소비동향 접근성 도로조건 등에 의해 매출액이 달라진다.

또 공업지는 건립되는 공장의 종류에 따라 다르지만 원자재의 반입을
얼마나 쉽게 할 수 있는가가 관건이 된다.

모든 토지는 용도구역이라는 이름표를 달고 있다.

용도에 따라 상가건물을 짓기도 하고 주택을 짓기도 한다.

또한 원하는 시설을 절대로 지을 수 없는 토지도 있다.

정해진 용도에 따라 건축이 허용되기 때문이다.

그래서 나란히 붙어 있는 토지라 하더라도 주거지냐 상업지냐에 다라
가격에 큰 차이가 난다.

토지에 투자할 때는 투자대상지역이 어떻게 변화할 것인가를 판단하는
것이 가장 중요하다.

같은 지역내에서도 해당토지의 미래가치를 파악하는 작업을 병행하면
투자효율을 높이는데 유리하다.

이를 위해서는 해당지역의 도시계획이 변경되는 정보라든지, 도시계획
변경에 따라 지역의 변화하는 모습을 예측하면 월등히 좋은 투자결과를
얻을 수 있다.

주거지였던 토지가 준주거지역이나 상업지역으로 변경되면 그에 맞춰
개발할 수 있는 토지의 가용규모가 커져 수익성이 높아지므로 토지가격도
비싸지고 수요도 늘어나는 것이 일반적이다.

서울시내의 경우 교통난이 심해지면서 혼잡통행료 제도까지 생기는 판국
이고 보면 지하철의 수송분담률이 더 높아진다는 것을 쉽게 예측할 수 있다.

서울에서 지하철은 5,6,7,8호선의 2기 지하철과 9,10,11,12호선의 3기
지하철까지 계획돼 있다.

이에따라 3백개가 넘는 역이 생기고 지하철역이 들어서므로 인해 자연
스럽게 역세상권이 형성된다.

특히 역세권은 인구 이동의 통로역할로 인해 지역중심이 되면서 상업시설
이 발달한다.

또 자치구 차원에서 지구 중심상권 조성을 인위적으로 유도하기도 하는데
이를 위해 주요 역세권은 상세계획구역으로 지정되어 있다.

상세계획구역 지정을 통한 개발은 건축물의 형태 색채 배치는 물론 건폐
율과 용적률까지 제한할 수 있으며 도시경관, 교통체계 등을 일괄해 개발
계획을 세우는 적극적인 개발방법이다.

상세구역으로 지정되면 입안이 완료될 때까지 개발행위가 일시 중단되는
불리함은 있다.

그러나 상세구역지정은 거시적 차원에서 상권의 활성화를 유도하기 위해
취해지는 조치이므로 당연히 개발 여건이 좋아진다.

상세구역으로 지정되어 있더라도 주변 지역의 개발범위, 활성화 가능성
등이 가격에 제대로 반영되지 않아 상대적으로 토지가 낮은 지역도 있는
만큼 이를 파악해 투자하면 의외로 좋은 결과를 얻을 수 있다.

김영수 < 미주하우징 컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 1월 22일자).