[부동산/건설면톱] 공덕동 로터리, 재개발지역 관심 집중

서울 마포대로 공덕동로터리를 중심으로 사업이 추진되고 있는
재개발구역이 수요자들의 주목을 끌고 있다.

강북의 새로운 오피스타운으로 변모하는 마포대로를 따라 입주가 끝난
2곳을 비롯 10군데의 재개발사업이 추진되고 있어 이들 사업이 완료되는
시점에는 이 일대에 모두 1만5,000여가구의 아파트가 들어서게 된다.

대부분의 구역은 오는 11월말 개통예정인 지하철 5호선 마포대로 구간과
지하철 6호선(98년 개통예정)역에서 도보로 5분~10분거리의 역세권 아파트
이거나 한강을 내려다 볼수 있는 위치에 있어 주거지로 각광 받고 있다.

이 가운데 특히 한강변에 있는 산천구역을 비롯 지하철역과 인접한
신공덕1구역, 도원구역, 염리1구역 등이 실수요자들로부터 인기를 끌고 있다.

<> 염리1구역

사업계획 결정고시를 마치고 내년 상반기 이주 예정으로 사업시행인가를
준비중이다.

15평형 169가구, 25평형 210가구, 33평형 230가구, 43평형 130가구 등
모두 790가구가 건립된다.

이 가운데 공공임대아파트와 조합원 309명분을 제외한 25, 33, 43평형등
261가구가 일반 분양된다.

지하철 6호선 대흥역까지 도보로 5분이면 갈 수 있고 신촌까지도
5분이 채 안 걸려 신촌역세권에도 속한다는게 장점이다.

사업 초기단계여서 지분시세가는 낮은 편이다.

사업시행인가 시점까지 꾸준한 상승세가 이어질 것으로 보여 투자를
고려해 볼만한 곳이다.

지분시세는 15평형이 평당 500만원 안팎선이며 30평형은 평당 350만원~
400만원선이다.

최근 분양이 완료된 공덕1구역이나 관리처분이 임박한 신공덕1구역의
경우 지분시세가 사업시행인가 이후 평당 750만원~1,000만원에 달한
것에 비춰 꾸준한 상승이 예상된다.

<> 신공덕1구역

교통여건이 가장 뛰어난 곳이다.

지하철 5호선과 6호선 환승역인 공덕역과 불과 5분거리인데다 서울역 및
용산전자상가로 이어지는 만리재길과 백범로가 단지 양옆으로 지난다.

사업초기부터 수요자들로부터 인기를 끌어 지분시세가 이미 높게 형성돼
있다.

15평규모의 지분이 평당 1,000만원, 30평이 평당 800만원을 호가하고 있다.

모두 1,122가구가 지어져 이 가운데 336가구가 일반 분양된다.

시유지매입이 끝나는데로 관리처분계획을 수립해 올말께 관리처분을
신청할 수 있을 것으로 마포구 관계자는 보고 있다.

<> 산천구역

이달말부터 이주를 시작할 이 구역은 한강을 내려다 볼 수 있어 최근
서울시분양에서 높은 경쟁률을 보인 마포구 대흥구역과 비슷한 입지여건을
갖추고 있다.

지상 13~20층 11개동 규모로 지어지는 이 단지는 43평형 290가구, 33평형
455가구, 23평형 382가구 등 모두 1,464가구가 들어선다.

이 가운데 일반 분양분은 697가구다.

이미 신공덕1구역 지분가에 맞먹는 시세가 형성되고 있다.

15평형이 평당1,000만원, 30평형이 800만원을 호가하고 있다.

마포생활권에 속한데다 한강을 내려다 볼수 있다는 점때문에 지분가격이
이미 최고치에 이르고 있다.

<> 도원구역

행정구역상 용산구에 속하나 마포생활권에 더 가깝다.

사업시행인가를 마치고 이주 및 철거를 앞두고 시공사인 삼성과 본계약을
준비중이다.

지하철 6호선 효창역과 도보로 5분거리로 현재는 입주된 도화현대아파트
보다 교통여건이 뒤떨어지나 6호선이 개통되면 역세권아파트로 인기를
끌 것으로 전망되는 지역이다.

사업시행인가를 마치고 이주를 앞두고 있어 시세는 오를데로 올랐다.

시세차익을 노리는 투자자는 급매물을 노리거나 내집마련을 원하는
실수요자는 재산평가액이 공개돼 시세가 빠지는 시점에 지분을 매입하는게
현명하다.

17개동 2,032가구로 지어져 이 일대에서 가장 규모가 큰 단지가 조성된다.

공공임대아파트와 조합원분 809가구를 제외한 627가구가 일반 분양분이다.

<> 투자요령

신공덕1, 도원구역은 지하철 5, 6호선역과 도보로 5분이내 거리이고
산천구역은 한강변이 내려다보이는 등 교통.주거환경이 뛰어난 특징을
가지고 있다.

이와 비슷한 입지여건을 갖춘 공덕1구역이나 대흥구역의 경우 최근
3차 서울시 동시분양에서 채권상한액이 4,400만원~5,100만원(32평형),
7,900만원(42평형) 책정됐으며 경쟁률도 높은 등 상당한 인기를 끌었다.

그러나 일반 분양에서 나온 물량 대부분이 25평형이며 그나마 30평형이상은
17층 이상의 고층이어서 청약가입자들이 동시분양에서 로열층을 배정받을
가능성은 희박하다.

따라서 이들 지역의 경우 재산평가액이 공개된 뒤 재개발프리미엄이
가라앉은 적정한 가격의 물건이나 급매물을 노리는게 유리하다.

사업이 초기단계인 염리1구역의 경우 현재 시세가 그다지 높지 않아
시세차익을 노리는 투자자는 눈여겨 볼만한 지역이다.

이 일대에서 추진되온 지역들이 초기에 비슷한 시세를 유지하다
사업승인을 전후해 평당 750만원(30평대 지분)~1,000만원(15평대 지분)으로
올랐던 점을 감안하면 사업추진단계에 따라 시세차익을 얻을 수 있다.

그러나 서울시가 최근 마련한 재개발조례개정안이 시행되면 사업시행인가
이전 구역에서 건물이 없는 27.23평미만의 나대지나 재상평가액이
단지내 최저 평형의 분양가보다 낮은 지분을 산 조합원은 아파트를
분양받지 못할 가능성이 있다는 점에 유의해야 한다.

<> 주변 아파트시세

재개발된지 3년된 도화동 현대아파트와 6년된 우성아파트 34평형이
1억7,000만원~1억9,500만원, 42평형이 2억5,000만원~3억원선이다.

또 공덕1구역 뒤쪽의 공덕현대와 마포현대아파트 32평형은 1억4,500만원~
1억7,000만원선이다.

특히 공덕동 로터리 인근 가든호텔에 붙어있는 도화삼성재건축아파트는
32평형이 2억4,000만원~2억5,000만원, 42평형이 3억5,000만원~3억6,000만원
으로 인근 아파트보다 최고 1억원이 비싸다.



(한국경제신문 1996년 7월 17일자).