서울의 주택 보급률은 95년 말을 기준으로 68.6%로 추정되고 있다.

자가보유율은 그보다 더 낮으며 그 비율은 앞으로도 상당기간 크게
올라가지 못할 것이다.

이는 주택보급률이 100%를 넘는 선진국의 경우에도 자가보유 비율이
70%를 넘지 못하고 있는 데서 알수 있듯이 주택가격이 안정세를 보임에
따라 수요자들의 자가보유 인식이 낮아지고 있는데 따른 것이다.

정부는 97년에는 공공부문 주택 건설물량의 50%까지 임대로 짓기로
하는등 임대주택의 활성화를 위해 건설사업자와 매입 임대사업자
등에게 매입.보유.양도등의 과정에 각종 세제상의 혜택을 주고 있다.

그러나 매입임대주택사업이나 소규모의 임대주택 건설이 아닌한
서울시내에서의 건설사업물량은 한정되어 있다.

이를 달리 해석하면 임대가는 항상 오른다는 말이다.

공급이 수요를 따르지 못할때에 가격이 오르는 것은 당연한 이치이다.

이에따라 여유자금이 있으며 매입임대사업에 관심을 가질만하다.

임대사업은 현행 임대주택법상으로 취득세 등록세 재산세의 감면 혜택과
5년 임대후 양도시는 양도소득세가 면제된다.

집값이 안 오른다 하더라도 임대가는 항상 물가상승률 이상으로
오르므로 안정적인 수익이 보장된다.

예를들어 건축연수가 오래 된 연립이나 아파트를 구입한다면 재건축
가능성도 기대할수 있어 이중효과를 노릴수 있다.

이미 재건축이 추진되고 있는 경우는 거품가격이 형성되어 있으므로
재건축이 거론되지 않고 있는 건축연수 10년 미만의 주택을 고르는
것이 유리하다.

또 다세대라 하더라도 주변에 재개발 배후단지가 있는 지역이라면
위치에 따라 4~6년후에 입주하는 아파트단지의 인구 동선을 감안, 상가로
개발해 월등한 차익효과를 노릴수도 있다.

임대사업을 할때는 아파트 연립 다세대중에서 소형을 대상으로 하는게
좋다.

소형은 매매가에 비해 전.월세 비율이 높고 임대수요가 충분한 편이다.

매매가 대비 70~80%이상 임대가를 받을 수 있는 곳도 적지 않으므로
낮은 금리의 융자를 포함하여 자금동원력을 높이는 경우까지 감안하면
실제로 임대사업을 위해 투자되는 현금은 5가구를 구입한다해도 1억원
내외로 가능할수 있다.

임대사업 초기에는 여러가구를 구입함으로 인한 취득.등록세의 부담이
높기 때문에 수익률이 높지 않으나 해가 바뀌면서 보증금과 임대료가
상승하므로 수익률이 점차 높아진다.

더구나 5년 임대후 양도소득세가 면제되는 것을 감안하면 실질 수익률은
훨씬 높아지게 되므로 금융실명제시대의 현명한 대안이라 할수 있다.

김영수 <미주하우징컨설팅대표>

(한국경제신문 1996년 6월 10일자).