재개발사업 초기에 지분을 매입, 철거가 끝나고 "맨땅"상태로 지분을
되팔때 생각지도 않았던 "양도세"가 부과돼 당황하게 되는 경우가 흔하다.

그러나 매입시점과 되파는 시점의 시세차익에 대해 30~50%정도 부과되는
이같은 양도소득세를 면제받을 수 있는 방법이 있다.

서울 동작구 상도동에 사는 김모씨(회사원.45세)는 지난 93년 말 사두었던
재개발구역내 지분을 1년 8개월만에 되팔면서 고민에 빠졌다.

사업계획결정고시가 임박한 재개발구역내 30평의 지분을 평당 350만원씩
모두 1억500만원에 매입했다가 철거가 끝난 지난해 중순 7,500만원의
시세차익을 남기고 평당 600만원에 되팔때만해도 기대에 부풀었다.

그러나 국세청으로부터 양도차익(7,500만원)의 50%에 달하는 3,700여만원을
양도소득세로 부과한다는 세금고지서가 날아든 것.

세금에 관한 전문지식은 갖지 못했지만 1가구1주택의 경우 양도세를
물지않아도 된다는 "기본상식"을 알고있던 김씨로서는 세금고지서가 납득이
되지 않았다.

세무서측은 김씨의 경우 지난 93년 매입한 재개발구역내 건물에 딸린
지분외에는 주택을 보유하고 있지않아 1가구1주택 소유자로 비과세대상이
틀림없으나 매각시점에는 건물이 철거되고 나대지 상태였으므로 50%의
양도세를 부과한다는 설명이었다.

1가구1주택의 양도세 비과세대상이라도 양도시점에 건물이 철거되고
나대지로 거래될 경우에는 법에 따라 양도소득세를 물어야 한다는 것이다.

세금을 낼 경우 김씨의 투자수익은 3,700여만원으로 줄어들게 된다.

그동안 조합원간 마찰과 조합집행부의 변경등 사업단계마다 겪었던 마음
고생의 대가로는 너무하다는 생각에 김씨는 재개발전문부동산업소인 거성
부동산을 찾았다.

김씨는 이곳에서 재개발로 철거되어 나대지상태로 거래되었을 때는
양도소득세를 물지않는 방법이 있다는걸 알게됐다.

현행 소득세법에는 1가구1주택의 경우 기존 보유하고 있던 주택의 거래에
따른 양도차익에 대해서는 비과세를 원칙으로 하고 있다.

반면 나대지상태로 거래가 이뤄질 경우 보유기간과 양도차익의 규모에
따라 최고 50%의 양도소득세가 부과된다.

2년 이상 나대지상태로 보유하다 팔 경우 양도차익이 3,000만원 미만이면
양도차익의 30%, <> 3,000만원이상~6,000만원미만의 양도차익이 발생할때는
차익의 40%, <>6,000만원이상의 양도차익에 대해서는 50%의 양도소득세를
부과토록 돼있다.

특히 나대지를 소유한지 2년이 안된 상태에서 팔면 무조건 50%의 양도
소득세를 물어야한다.

국세청은 기존 건물이 철거될 당시 소득세법상 1가구1주택으로 양도소득세
비과세 대상요건을 갖추고 있더라도 철거후 나대지 상태의 토지를 양도하면
나대지의 보유기간과 양도차익에 따라 양도소득세를 부과하고 있다.

김씨는 2년을 넘기지 못하고 되팔았기 때문에 시세차익의 50%를
양도소득세로 지불해야한다는게 국세청의 해석이었다.

그러나 대법원 판례에는 다른 해석이 있다.

대법원은 지난92년 도시계획법에 근거, 기존의 주택이 도시계획사업(재개발
포함) 등 불가피한 사유로 철거됨에 따라 나대지로 남게된 땅을 팔 경우
철거전 주택이 1가구1주택으로서의 비과세 요건을 갖추고 있었다면 그
양도소득에 대해 "국세기본법상 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에
비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해 받지 않아야 한다"고 판시
했던것.

이같은 판례에 의해 재개발구역내 건물이 있는 지분을 매입해 철거가
끝난뒤 나대지 상태로 되팔 경우 부과되는 양도소득세를 면제 받을 수
있는 것이다.

그러나 재개발구역내 철거후 나대지상태로 거래시 발생하는 차익에 대한
양도소득세를 면제받기 위해서는 국세청의 납세통지서가 날아오거나 그
이전에 "양도소득세등 부과 처분취소"에 관한 92년의 대법원판례 사본을
1부 준비해야한다.

이와함께 <>재개발 사업추진현황 사본 <>조합원 명부사본 <>조합인가필증
사본 <>조합확인서등 4가지 서류를 조합장의 확인인감을 받아 국세청에
제출하면 양도소득에 대한 세금을 면제받을 수 있다.

그렇더라도 재개발구역에서 매입한 지분이 당초 나대지였을 경우는
양도차익에 대한 소득세를 면제받을 수 없다는것에 유의해야 한다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 13일자).