서울지역에서 추진중인 130여개의 재개발구역 가운데 관리처분인가를
앞두고 조합원의 종전토지(재산평가)및 택지평가 결과가 나온 10곳이
실수요자들의 관심을 끌고 있다.

이들 구역은 종전토지및 택지평가결과가 공개돼 조합원들이 입주할
평형대가 거의 확정됨에따라 배정받은 아파트 입주시 조합원이 추가로
부담해야할 금액이 정확히 드러나 재개발을 통한 내집마련의 투자 적기라
할 수 있다.

사업단계상 매물이 마르고 찾는 수요자의 발길도 뜸한편이나 실제
지분거래가 불가능한 관리처분인가까지는 길게 3개월 이상이 남아있어
청약가입을 하지않은 실수요자들은 인근 부동산을 통해 급매물을 노려볼만
하다.

특히 대부분의 구역이 1,000가구가 넘는 대규모 단지인데다 입주시점에
인근에 지하철이 개통되는 등 주거지역으로서 손색없는 입지여건을 갖추고
있다.

<>종전토지및 택지평가액

사업시행인가 시점을 기준으로 평가된 조합원 소유의 토지및 건물의 평가
(재산평가)액은 사업지역내 위치와 건물의 상태에 따라 다소 차이가 있으나
평당 300만원-400만원안팎 수준이다.

구역내 도로변이나 건물이 양호한 지분을 소유한 조합원의 경우 평당
700만원-800만원로 높은 평가를 받았다.

건축비와 함께 구역내 일반공급되는 아파트의 분양가의 기준이 되는
택지평가액은 평당 500만원-600만원선이다.

그러나 시흥2-1구역과 현저4구역의 경우 재산평가액과 비슷한 350만원-
380만원으로 다른 지역보다 낮은편이다.

<>투자 요령

이들 구역은 관리처분을 앞두고 국공유지를 매수중이거나 관리처분계획을
수립, 주민공람중인 곳이 많다.

사업이 이정도 추진된 구역은 이미 팔고 떠날 사람은 떠난 상태여서
지분거래에 따른 조합원 명의변경은 드물다고 보면 된다.

대부분이 2-3년정도를 기다려 아파트를 배정받겠다는 조합원이 대부분
이어서 매물로 내놓는 지분이 거의 없다는 얘기다.

그러나 재개발을 통해 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 이런 구역을
노려볼만하다.

재산평가액이 생각보다적게 나와 아파트를 배정받더라도 분양가와의
차액이 커 부담을 느끼는 조합원 가운데 급하게 내놓는 물건이 있게
마련이다.

이들은 대부분 2년이상을 기다리고도 상당한 부담을 안고 새 아파트에
입주하는 것보다는 당장 지분을 팔고 기존 주택을 구입해야하는 개인적인
사정을 가진 사람이다.

따라서 실수요자들은 이들 관리처분이 임박한 구역을 골라 단지 규모,
조합원수, 세입자들의 현황을 미리 파악해야한다.

단지 규모에 비해 조합원수가 많아 일반분양분이 줄어들면 일반분양을
통한 개발이익이 적어져 최종 청산과정에서 조합원의 부담액이 늘어나기
때문이다.

투자구역을 선정한이후에는 인근 부동산중개소를 통해 꾸준히 매물현황을
파악, 급매물 노려야 한다.

마땅한 지분을 확보한 경우에도 분양조합원인지 여부를 조합에 확인하는
것은 기본이며구입한 지분으로 배정받을 수 있는 평형을 확인해
재산평가액, 국공유지의 경우불하대금 수준, 이주비를 감안, 투자시
손익계산을 따져봐야 성공적인 투자를 할 수 있다.

<>관심 지역

성동구 하왕2-1구역은 모두 3,847가구가 지어져 조합원수보다 많은
1,000여가구가 일반분양분이다.

재산평가액도 600만원으로 최고 높은 수준이다.

국공유지 구입시 지불해야하는 불하대금도 국공유지의 재산평가액보다
비슷하거나 낮아 수준이다.

일반적으로 불하대금수준이 재산평가액을 약간 웃도는 수준임을 감안할
때 다른 지역보다 국공유지 매입이 유리하다.

지분시세는평당 500만원선이며 시공사인 대림산업은 이주비로 무이자
3,500만원을지급했다.

교통여건도 괜찮다.

올말 개통예정인 지하철5호선이 단지 바로 입구 안에 개통되면 서울 종로,
을지로까지 불과 15분 거리다.

사업시행구역이 모두 사유지인 동대문구 이문1구역은 모두 789가구가
새로 건립된다.

시공사인 현대산업개발은 계약시 지분율을 120% 적용, 기존20평을 소유한
조합원은 24평형을 무상으로 지급받는다.

이는 대부분의 재개발구역 조합이 성공적인 사업으로 보는 100%의 지분율
보장을 넘어서는 수준이다.

시세는 평당 550만원안팎에 형성되고 있다.

공덕1구역은 모두 877가구가 지어져 이 가운데 360가구가 일반분양된다.

이 구역은 택지평가액 평당 595만원, 재산평가액은 평당 350만원-850만원
으로 상당히 높은 편이다.

중구와 여의도를 잇는 새로운 업무타운으로떠오르는 마포구에 위치한데다
교통여건이 뛰어난 것이 장점이다.

지하철 5,6호선이 교차하는 공덕동과 불과 5분 거리다.

시공사인 삼성과 조합측은 지난 27일 구청에 관리처분인가를 신청했다.

(한국경제신문 1996년 4월 30일자).