부동산 거래를 할때는 확인에 확인을 거쳐야 한다.

만에 하나 부동산 거래사고가 자신에게 생길수 있다는 가정아래 거래를
해야한다.

부동산을 매입할때는 우선 등기부등본(토지 건물)을 확인해야 한다.

등기부등본은 등기공무원이 적법하게 대상 부동산에 대한 권리관계와
기타의 변동사항을 작성한 공정증서이기에 믿을수 있는 것이다.

그러나 등기부를 제대로 판독하지 못해 부동산 거래 사고가 발생하는
경우가 생각보다 많으므로 주의해야 한다.

등기부에는 토지등기부등본 건물등기부등본 두가지가 있다.

각각의 등기부등본은 표제부 갑구 을구의 3가지 부분으로 되어있다.

표제부는 부동산의 표시(주소)와 면저깅 표시되어 있고 갑구에는 소유권의
변동사항과 압류 또는 경매등 사항이 을구에는 저당권 지역권등 제한물권의
설정 여부가 기재되어 있어 해당 부동산에 대한 제반 사항을 파악할수 있다.

여기에 관할 시.군.구청에서 건축물관리대장(가옥대장) 토지대장 도시
계획인원을 발급받아 등기부등본과 제반사항이 합치가 되는가 비교하여
보아야 한다.

또 도시계획상 문제가 없는지 건물주와 토지주인이 같은지등도 확인할
필요가 있다.

이러한 사항에 문제가 없으면 공부상에서 나타나지 않는 전세나 월세
여부를 확인하고 이상이 없으면 계약에 임해야 한다.

계약을 할땐 우선 주택 등기부상에 표시된 소유자와 파는 사람이 일치
하는지를 주민등록증이나 기타의 증명서로 확인하는 것이 원칙이다.

보통 계약을 할때 말로서만 하는데 부동산계약을 법률행위를 하는 것이다.

문서상 계약이 서로에게 실례가 되지 않는다.

계약서 작성은 소유주와 직접 작성하는 것이 좋으나 만약 피치못할 사정이
있어 소유자가 참석치 못하고 친천이나 대리인과 계약서를 작성할때는
소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 하여야 한다.

계약서는 특별한 양식이나 정해진 방식이 있는것이 아니기 때문에 매매
당사자끼리 작성해도 된다.

계약서는 문방구에서 판매하는 부동산 계약서를 이용하면 된다.

여기서 계약서에 필히 기재해야 나중에 문제가 생겨도 후환이 없는 중요한
사항이 있는데 기재해야할 내용은 다음과 같다.

우선 계약일 거래가격 대금지불일 소유권 이전일을 써넣어야 한다.

또 위치와 규모(대지및 건평) 해약시의 조건등을 기재하여야 하며 융자금
이 있을때 융자금 상환 전기 수도료등 각종 공과금 납부여부와 정원수
싱크대등 기타 부대시설의 대금이 포함되었는지등을 분명히 기재 하여야
한다.

목적물의 표시에 부동산의 실제면적과 등기부상의 면적이 다른 경우가
있을수 있기에 면적의 단위를 나 평당의 산정가를 표시한다.

총금액으로 산정하여 금액을 기재한다고 하더라고 실측면적이 많든 적든
서로 이의를 제기하지 않기로 할것인지 또는 실측면적에 의하여 매매계약을
체결한다는 뜻을 분명히 명기해 두어야 한다.

이래야 후일 대금의 증액이나 감액여부에 대한 분쟁이 발생하지 않는다.

마지막 잔금을 치를 때는 다시 등기부등본을 발급받아 그간 부동산의
변동사항을 확인하고 등기이전에 필요한 제반서류인 등기권리증 인감증명
주민등록등본을 받아 소유주와 함께 법무사에 가서 등기이전을 의뢰한다.

등기가 끝나면 등기관서에서 "등기필"이란 증명을 하여 매수자에게 교부
하여 준다.

이것이 통상 말하는 땅문서 집문서인 등기권리증이다.

정광영 < 한국부동산컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1995년 10월 20일자).