요즈음 육중하고 보기에도 무시무시한 "코끼리차"가 앞집 옆집 뒷집을
허물어 버리고 멋들어지게 새건물을 짓는 광경을 자주 접하게 된다.

이런걸 접할때 만감이 고차되며 자신이 초라하게 느껴지기 마련이다.

하지만 헌집만 있으면 현금없이 멋진 건물주가 될수있는 길이있다.

보통 주택은 대지에 1층이나 2층정도의 건물이 있을뿐이고 잠재된 주택의
가치를 방치하는 경우가 많다.

토지의 기치는 그 토지를 반만 활용하면 반만큼의 가치로, 전부를 활용
하면 100%의 가치로 나타난다.

예를들어 보자.

50평의 대지에 총건평 50평의 2층짜리 주택이 있다고 치자.

이 주택을 현재의 상태로 보면은 그저 단순한 주택일뿐 특별한 가치는
없다.

현재의 가치를 따져보면 1층25평 임대료 약7,500만원과 2층 임대료 약
7,500만원등 1억5,000만원정도의 임대보증금이 나올뿐이다.

이런상황을 하나는 일반주거지역의 대지,두번째는 준주거지역의 대지,
세번째는 일반상업지역상의 대지등 3가지 방법으로 현재의 상태와 비교하여
풀어본다.

첫째 일반주거지역상의 대지는 건축법상 60%의 건축면적과 300%정도의
용적율이 적용되어 최대치로 건축을 하였을때 총건평 150평의 건축이 가능
하다.

여기서 총투자비와 회수금액을 평당임대가 350만원으로 보면 총임대료가
5억2,500만원이되고,건축비등 제비용포함 평당 220만원씩 3억8,500만원이
투입되어 투자비를 제외하고도 새집을 지으면 1억4,000만원이 남는다.

둘째,준주거지역인 대지의 경우에는 건축법상 70%의 건축면적과 700%정도의
용적율이 적용되어 이론상 350평의 건축이 가능하다.

이에따라 건축비 7억7,000만원을 제외하고 준주거지역의 특성상 임대가를
더 많이 받을수 있어 평균 400만원정도로 계산하면 임대총액 14억원, 정산
하면 내빌딩을 소유하고 6억3,000만원의 수익이 발생한다.

세번째,일반상업지역인 경우는 건폐율이 더 많아져 80%이고 용적율도
1,300%로 이론상 650평의 건축이 가능하여 총건축비 14억3,000만원과 총
임대수익 26억원을 정산하면 11억6,000만원이라는 투자이익이 남는다.

물론 이는 이론상의 최고치를 가상한 것이고 실제적으로는 도로의 사선
제한 일조권 주차대수등의 변수에 의하여 건폐율.용적율이 달라진다.

토지의 품격은 애초에 귀공자(상업지역)로 태어났는가 아니면 천민의 자식
(주거전용지역)으로 태어났는가에 따라서 상대적인 가치가 몇배, 상황에
따라서는 몇십배의 차이로도 벌어진다.

이러한 운명은 어찌할 도리없이 받아들여야 한다.

그러나 더욱 중요한것은 현재의 토지활용상태가 어느정도 인가를 점검하여
토지의 최대활용가치를 찾는것이 현명한 방법인 것이다.

그러면 어떻게 헌집을 활용해야 돈도 벌고 새집을 소유할수가 있는가를
알아보자.

우선 구청에가서 도시계획확인원과 토기대장을 발금받아 해당주택이 주거
지역인 상업지역인가등을 알아보고 주거지역이면 전영주거 일반주거 준주거
등으로 구분하여 용도지역을 정확히 확인해야 한다.

그외에 풍치 미관 고도등 용도지구나 기타 제한사항을 점검하고 토지대장상
의 정확한 면적을 산출, 법적으로 주어진 토지의 공간이용범위와 현재의
상태를 비교평가하여 보면 현재의 상태와 개발후의 가치가 나온다.

여기에서 개발이익이 산출되는 것이며 개발가능성이 보이면 자금의 여유가
없어도 건축을 할수가 있다.

실제로 주변에서 신축되는 건물의 상당부분이 건축업자가 자금을 투입하여
건축후 임대나 분양을 통해 자금을 회수하는 방법으로 행해지는 경우가 많아
자금이 없더라도 개발이 가능한 것이다.

"헌집갖고 돈도벌고 새집만들기"는 하황된 얘기가 아니다.

주변을 조금만 살펴보면 길이 있을 것이다"

정광영 < 한국부동산컨설팅대표 >

(한국경제신문 1995년 7월 21일자).