오는7월1일부터 부동산실명제가 시행되면 자신의 부동산을 남의 이름
으로 등기하는 명의신탁이 금지된다.

뿐만아니라 명의신탁 약정자체가 무효가 돼 사정상 다른 사람이름으로
등기해뒀을 경우 해당부동산을 되찾지 못하는 경우도 발생할수 있다.

명의신탁은 크게 3가지 유형이 있다.

우선 부동산을 살때 실제 구입자가 나타나 계약을 체결하고 명의만 다른
사람으로 하는 "등기명의신탁"이 있다.

또 매입자가 제3자를 내세워 매도자가 실제 매입자를 알수 없는 "계약
명의신탁"이 있으며 매매계약없이 등기를 이전하는 "양자간명의신탁"이 있다.

명의신탁 유형별로 법적 효력을 알아본다.

<> 등기명의신탁 =A(명의신탁자)가 C(원소유자)로부터 부동산을 사면서
등기는 B(명의수탁자)명의로 하는 경우다.

대금을 A가 냈고 C도 A가 실제소유자임을 아는 경우다.

이때 현재는 A와 C간의 부동산매매거래와 A와 B간의 명의신탁약정 및
C로부터 B로의 등기이전은 모두 유효하게 인정되고 있다.

그러나 오는7월1일부터는 명의신탁약정이 무효가 되기 때문에 등기이전은
무효가 된다.

이에따라 해당부동산 소유권은 C에게로 돌아간다.

하지만 매매계약은 유효하게 인정돼 A가 C와 계약하고 대금을 지급했다는
것을 증명하면 해당부동산의 소유권은 되돌려 받을수는 있다.

이경우 A는 C의 협조를 얻어 A명의로 소유권이전등기를 하거나 지급한
대금을 돌려받을수 있다.

다만 C가 이를 거부하면 A는 C를 상대로 법원에 부당이득반환청구소송이나
소유권이전등기청구소송을 제기,재판에서 이겨야한다.

이렇게 부동산을 되돌려 받을수 있는 길은 있으나 재판과정에서 부동산
실명법을 어긴 사실이 드러나기 때문에 A와 B는 형사처벌을 받게된다.

<> 계약명의신탁 =부동산을 실제로 사는 사람(A.명의신탁자)이 제3자(B.
명의수탁자)를 내세워 매도자(C)가 A가 실제소유자임을 모르는 경우다.

이때 부동산매매과정에서 A는 드러나지 않고 B가 C와 계약하고 대금도
B가 지급한다.

이경우에도 A와 B간의 명의신탁약정은 무효이다.

그러나 B와 C간의 매매계약자체는 유효하고 C에서 B로의 등기이전도 유효
하게 인정된다.

따라서 A는 B에게 명의신탁약정을 이유로 한 소유권이전등기를 청구할수
없고 B가 완전한 소유권을 갖게된다.

다만 A는 B를 상대로 부당이득반환청구를 할수는있으나 재판에서 이길
가능성은 등기명의신탁보다 훨씬 적다.

또 부당이득 규모는 사안별로 법원의 판단에따라 결정되기 때문에 명의
신탁부동산의 싯가와는 차이가 있을수 있다.

게다가 A와 B는 부동산실명법위반으로 형사처벌을 받는 불이익을 추가로
받아야한다.

<> 양자간명의신탁 =부동산을 소유하고 있는 사람(A.명의신탁자)이 대금을
받지 않은채 매매나 증여형식을 빌어 다른사람(B.명의수탁자)이름으로 등기
변경하는 경우다.

A가 B로부터 부동산을 산뒤 장기간(3년이상) B명의로 놔두는 경우도 해당
된다.

이경우 A와 B간의 명의신탁약정이 무효가 되므로 명의신탁약정을 근거로
B명의로 한 등기이전도 무효가 돼 소유권은 A에게로 돌아간다.

다만 이과정에서 A는 과징금과 형사처벌을,B는 형사처벌을 받게 되고
양도세나 증여세 추징문제가 따르는 경우도 있다.

< 홍찬선기자 >

(한국경제신문 1995년 6월 24일자).