한옥은 공간이용과 난방에 한계가 있다.

또 노후됐을 경우 유지비용도 많이 드는 단점이 있다.

반면 건물면적에 비해 대지지분이 높아 재건축시에는 보다 큰 집을 지을
수 있는 잇점도 있다.

서울 용산구 원효로3가190번지의 22평 대지에 구옥을 보유하고 있던
정모씨는 이곳에 지상3층의 다가구주택을 지어 개발에 성공한 경우이다.

정씨는 22평의 땅에다 바닥면적 12평의 지상3층 다가구주택을 지어 1~2층
을 임대, 집도 3평정도 넓히고 600만원 정도의 부수적인수입을 얻을 수
있었다.

정씨의 성공요인은 공간을 최대한 이용, 자투리땅의 단점을 극복하고
전세값을 제대로 받을수 있는 이사철인 가을에 건물이 완공될 수 있도록
적절하게 개발시점을 조정한데서 찾을수 있다.

정씨의 17년된 22평 구옥한옥은 마당 등 부속시설을 빼면 실평수가 9평
남짓했다.

또 건축한지 오래되다보니 내부수리비가 많이 들어갔으며 연탄을 이용한
재래식온돌도 신통치 않아 여름에는 비좁은 공간에서 후텁지근한 무더위에
시달렸고 겨울에는 윗풍이 심해 난로를 설치해야 했는데 부주의에 의한
화재의 위험이 상존했다.

이와함께 재건축에 필요한 목돈을 마련하기 어려운데다 일을 맡길만한
부동산업자나 건축업자조차 찾을 수가 없었다.

이같은 이유로 재건축을 미루던 정씨가 구옥을 헐고 지금의 다가구주택을
지으려고 마음먹은 것은 지난해 1월 건축사인 강성규씨(40)를 만나면서부터
이다.

모양건축사사무소(795-7422)를 운영하는 강씨는 5~6명 정도의 인부를
두고 비교적 값이 싼 자투리땅에다 소형주택을 지어 분양하고 있었다.

강씨가 자투리땅을 전문적으로 취급한 것은 다른 건축사들이 수익이
많이 남는 대형부지에만 관심을 기울이고 있기 때문이었다.

강씨의 입장에서는 자투리땅이 많이 남는 사업은 아니었지만 경쟁자들을
피하고 안정적인 수입을 거둘수 있었다.

집주인 정씨가 강씨에게 재건축을 맡긴 것은 강씨가 구옥밀집지역인
정씨네집 주변에 92년부터 들어와 비탈진 곳에 3채의 구옥을 건축한 실적이
있었고 주위의 평도 그리 나쁘지 않았기 때문이다.

공사는 지난해 6월 시작돼 9월초순에 마무리됐는데 공사조건은 강씨가
건축에 필요한 제반 인허가를 맡고 건물을 지어 임대분양금으로 건축비를
공제, 나머지 수익은 집주인 정씨에게 돌려준다는 것이었다.

강씨는 건축시기를 이사철이 시작되는 9월에 완공할수 있도록 조정했다.

강씨가 설계의 주안점을 협소한 바닥면적을 어떻게 효율적으로 이용하고
건물을 특화시켜 자투리땅이 가지는 불리한 여건들을 극복하느냐에 맞췄다.

따라서 건물의 앞면에 대형글라스를 배치, 주변의 단순하게 지어진 단독
주택과 차별화했으며 효율적인 공간활용을 위해서는 외부에 계단을 설치,
건폐율을 54.5%를 적용, 바닥면적이 12평에 불과한 이건물의 실평수를
극대화할수 있었다.

임대는 이사철이 시작되는 9월에 집을 완공할수 있어 수월했는데 건물완공
10일만에 지상1층과 지상2층을 각각 전세보증금 4,000만원에 임대하고
지상3층에는 정씨네 주거용으로 활용했다.

개발을 끝낸 정씨의 손익계산서는 약 600만원정도의 흑자였다.

임대보증금 8,000만원에서 건축비 6,840만원(평당 190만원선),수도,도시
가스설치비 등 제반비용 500만원을 제외하면 순수익이 660만원 남았다는
계산이 나온다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1995년 6월 21일자).