입지여건이 좋아 사업성이 뛰어난 부동산도 적절한 개발시점을 찾지못해
낭패를 당하는 경우가 허다하다.

서울 서대문구 연희동 164-7번지에다 지상4층의 다세대주택을 지은
김모씨(58)는 개발시기를 놓쳐 이익은 고사하고 5,000만원의 빚을
진경우이다.

물론 건축업자의 불성실로 공사기간이 1년 6개월가량으로 장기화된게
개발의 직접적 실패요인으로 작용했다.

상업에 종사하고 있는 김씨가 부동산개발에 나선 것은 평소알고
지내던 건축업자 신씨의 권유를 받고부터이다.

신씨는 서대문구청 맞은편의 주택가에 39평의 구옥을 급매로 가계약을
체결했으나 중도금및 잔금이 부족해 김씨에게 공동사업을 제의한 것.

공동사업의 조건은 김씨가 구옥을 구입하고 건축비는 다세대주택을
지어 분양대금으로 공사비를 충당하고 나머지개발이익은 김씨가
가진다는 것이었다.

부동산에 문외한인 김씨는 10여년동안 주택을 지어 분양한 경험이
있는 신씨의 능력을 믿었고 신씨는 한푼을 들이지도 않고 분양대금을
통해 건축비를 뽑을 수 있어 공동사업의 추진은 순조롭게 진행됐다.

게다가 공사착수시기인 지난 92년 6월 당시에는 부동산경기가 몇년간의
불황에서 다소 벗어나고 있었던 터라 부동산개발은 대부분 큰 이익을
남길수 있었다.

또 개발지역이 인구흡인력이 강한 관공서인 서대문구청과도 도보로
1분거리에서 입지여건의 좋을뿐 아니라 그당시에는 인근의 21.5평
빌라형 다세대주택이 1억2,000만원선에 분양되고 있어 부동산을
잘알지못한 김씨가 얼핏 추산하기에도 공사비와 땅값을 제외하고도
2억원정도의 순이익을 거둘수 있을것으로 판단했다.

공사는 92년 6월에 시작됐으며 공기는 4개월이 소요된 92년 10월에는
완공될수 있을 것으로 김씨는 예상했다.

개발이익을 최대한 올리기위해 대지면적이 39평(일반주거지역)인 이곳에
법적허용 최대치인 59%를 적용 지상1-지상4층은 모두 21.5평(분양면적)
총건평은 85평으로 설계했다.

사업비는 땅구입비가 평당 45만원선으로 1억7,550만원,공사비가
평당160만원선으로 1억3,600만원등 모두 3억1,150만원으로 책정됐다.

개발이익은 층별로 약간 다르지만 평균 1억2,000만원씩 모두 4억8,000만원
의 분양대금을 거둘것으로 예상돼 1억6,850만원의 순이익이 남을 것으로
예상됐다.

그러나 이러한 머릿속의 계산은 금방 벽에 부딪치게 됐다.

사업착수시점에 건축경기가 괜찮아 건축업자인 신씨가 김씨의 현장이외에도
6군데의 현장을 가지고 있어 인력수급이 어려웠고 건축자제의 수급도
어려워 건물준공이 4차례나 연기됐다.

그러나 사업이 한창 진행되던중 부동산시장이 다시 냉각됐고 건물의
완공시점인 93년 12월에는 계절적요인으로 바닥세를 보였다.

분양은 93년 12월에 시작됐으나 부동산시장이 어려워 분양이 안되다가
부동산시장이 안정세를 보이인 94년 6월께 겨우 분양을 마칠수 있었다.

개발시점을 놓친 까닭에 분양가도 처음의 1억2,000만원보다 5,000만원이나
하락한 7,000만원선이었다.

또 분양저조로 지주인 김씨는 집을 처분하고 공사비를 갚고 지상3층으로
주거를 옮겨왔으며 공사비도 공사지연으로 1억5,400만원으로 늘어나
김씨는 주거용으로 활용하고있는 지상3층을 분양했다고 가정하더라도
약 5,000만원의 순손실을 기록했다.

김씨는 현재 5,000만원빚중 3,000만원은 갚았지만 아직 2,000만원을
갚지못해 3개월마다 평균 40만~50만원의 이자부담으로 시달리고 있는
실정이다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1995년 6월 7일자).