도진영

금융실명제 이후 또 하나의 경제혁명으로 받아들여지고 있는 부동산실명제
는 국내 부동산시장 전반에 걸쳐 커다란 변화를 일으키고 있다.

부동산에 대한 개념 자체가 바뀌고 있으며 부동산 최유효 활용을 위한
국토의 이용이란 인식이 확산되고 있다.

따라서 일정지역이나 일정재화에 국한된 가수요에서 벗어나 투자성부동산
이나 수익성 부동산등 항구적 용도를 가진 자산을 대상으로 실수요자
위주로 부동산 거래시장이 형성돼가고 있다.

그러므로 부동산실명제가 실시되면 부동산투자 전략도 상당히 변화되어야
할 것으로 예상된다.

우선 실수요자측면에서는 위치가 좋고 규모가 적당하면서도 도심에
인접해 있는 부동산은 가치의 상승이 지속되면서 불황에 강한 장점을
지닌다.

또한 기업의 투자 측면으로는 신개발지역 중에서도 역세권을 끼고 있어
투자가치가 유망하거나 부동산의 개별적 일반적 요인과 행정규제와
시책에 부합된 지역에 대한 투자가 유리할 것이다.

무엇보다도 우리나라 부동산시장의 속성이 자연적인 경제의 논리보다는
정부의 행정적 흐름에 더 영향을 받기 때문이다.

이런 복합적인 환경요인을 바탕으로 부동산 상품별 그 전략을 분석해
본다면 주거시설인 경우 대체적으로 단기적으로는 가격하락이 예상되고
시장 위축이 예상된다.

타인명의로 보유했던 주택이 실명화되는 과정에서 주택들이 급매물로
시장에 나오게 되고 미등기 전매나 조건부 거래가 끊어짐으로 인해
주택의 가격차익을 노린 가수요자가 없어져 거래는 한산해 질 것이다.

그러나 장기적 관점에서의 투자전략을 세운다면 다가구나 임대주택을
지을수 있는 주택이나 교통이 편리하고 주거의 쾌적성이 높은 주택,
재개발/재건축 대상의 주택은 투자가치가 상당할 것으로 예상된다.

또한 서울과 수도권 일대에는 택지난으로 인해 물량공급의 한계가
있으므로 장기적으로는 수도권 일대 중에 교통이 양호한 전원풍의
새로운 주거지역(남양주/양평/구리)은 꾸준한 주택가력의 상승세를
유지할수 있을 것이다.

그리고 부동산실명제의 영향을 가장 적게 받을 것으로 예상되는
상업시설의 경우 수요와 공급, 경기의 흐름에 따라 어느정도 변수가
있지만 대부분이 실수요자이고 고정수입이 보장된다는 점, 그리고 법적인
규제가 심하지 않는 점 등으로 인해 투자수요가 꾸준히 있으면서 가격의
상승을 유지할 것으로 보인다.

대형 유통시서이 있거나 상권이 무르익어 권리금이 터무니없이 불어
있는 곳등을 제외한 역세권지역, 아파트 세대수가 일정 수준이상이면서
구매력이 좋은 아파트단지내 상가와 백화점 상가, 목좋은 노변상가는
풍부한 유동자금이 유입되면서 부동산 경기의 흐름을 주도해 나갈
것이다.

또한 환금성이 높은 지역의 분양가 1억~2억원대의 아파트단지 내 상가는
주부들의 부업이나 노후 생활대책용으로 안정된 수익을 보장해 주는
부동산 상품으로 인기를 모을 전망이다.

토지초과이득세를 피하기위해 무작정 지어올려 공실률이 늘어났던 사무실
오피스텔등 업무시설은 각 기업들의 자체사옥 신축붐과 더불어 불투명한
경기전망으로 인한 수요감소 등으로 장기간 침체될 것로 보인다.

그리고 업무용 대지를 차명으로 소유하고있던 기업주들이 실명전환함으로써
세무조사, 종토세 증가 등에 따른 개발을 시도하여 동산 임대업으로 전환할
가능성도 있어 수요.공급의 불균형이 점점 심화될 수도 있을 것이다.

그러나 대도시 지역에 위치한 업무용도의 오피스텔은 가격의 안정을
유지하며 거래도 활발할 것으로 예상되나 개발.관광지역에 위치한
휴양용은 재산세의 중과로 거래는 한산할 것으로 보이다.

콘도미니엄의 경우 80년대말에 관광단지 개발에 나선 건설업체들이 낮은
지가에 따른 대량 건축으로 과잉공급 양상을 띠면서 현재까지 침체국면이
지속되고 있어 단기적으로는 바닥세를 유지할 전망이다.

그러나 장기적으로는 레저.관광단지 개발로 인해 수요가 소폭 상승할
것으로 보여 회복 가능성도 상당수 내재되어 있다고 볼수 있다.

또한 부동산실명제가 실시 되더라도 자금출처조사 대상이 되지 않을
정도의 소액 투자도 가능해 인기가 높으면서 레저인구의 높은 증가세와
종합휴양단지내 콘도에 다수의 투자자가 몰릴 가능성이 충분하다.

부동산실명제의 영향을 가장 많이 받고 있는 농지.임야의 경우에 장.
단기적으로 매물의 증가가 불가피하고 가격의 하락이 예상되며 거래도
상당기간 위축될 것이다.

다만 준보전임야, 준농림지역으로 편입되는 임야는 위치와 용도에 따라
어느정도 거래는 가능할 것으로 보인다.

한때 수익과 투자가치가 가장 높았던 대지의 경우 실명제실시로 매입
자금이 투명한 실수요자만이 거래가 가능하게 됐다.

이에따라 타인명의로 택지를 구입하여 실명전환과정에서 택지소유
상한제에 저촉되는 급매물이 가격 하락을 부추기면서 시장을 위축시켜
거래가 당분간 한산할 것으로 예상된다.

그러나 자금출처가 확실한 자가 직접 땅을 매입해 개발하는 방식으로
전환하면서 새로운 개발 상품화로 이어질 가능성이 있다.

부동산실명제의 발표는 부동산시장엔 확실히 커다란 불안요인이지만
7월이후까지 한동안 관망세를 보이다가 서서히 실수요자 거래 중심으로
회복세를 나타낼 것이다.

또한 96년 유통시장 개방, 부동산 경기순환, 지자제 선거등 복합적인
요인과 더불어 부동상시장은 투자수요가 개발과 복합결정 방식으로
변화되는 장기적 안목의 투자 관해응로 이어질 것으로 보인다.

(한국경제신문 1995년 2월 18일자).