문) = 월세계약을 하고 이사왔는데 보일러가 제대로 작동되지 않아 여러
차례 주인에게 고쳐 달라고 하니 주인은 세입자가 사용을 잘못한 것이니
세입자가 고쳐야 한다고 말한다.

보일러 전문가에게 의뢰하니 시설이 노후해 생긴 고장이니 교체해야
한다는데 누가 수리비용을 부담해야 하는지.

답) = 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그사용 수익에
필요한 상태를 유지하게할 의무를 부담한다.

따라서 귀하의 경우 임대인에게 노후 불량된 보일러를 교체해 달라고
청구할수 있고 임대인은 그 보일러를 교체해 줄 책임이 있다.

문) = 94년6월에 계약기간을 24개월로 정하고 보증금 2천4백만원에 전세를
들었다.

전세권설정등기는 하지 않았는데 이번에 분양받은 아파트에 입주하게 되어
주인에게 남은 기간동안 다른 사람에게 세를 주고 이사하겠다고 하니 주인이
마음대로 세를 주면 안된다고 한다.

임의로 세를 줄 수 없는지.

답) = 임차인은 임대인의 동의없이 그 임차권을 양도하거나 임대물을 전대
하지 못한다(민법 제629조)고 규정하고 있으므로 귀하의 경우 임대인의
의사에 반하여 제3자에게 전대할수 없으며 임대인의 동의없이 전대한 경우
그 전대차 계약은 무효가 되며 그에 따른 법적책임을 부담해야 한다.

문) = 단독주택을 독채전세로 살고 있다.

방이 3칸인데 생활이 어려워 방1칸을 다른 사람에게 월세를 주려고 한다.

주인이 이를 달갑지 않게 생각하는데 법적으로 세놓을 수 있는 권한이
없는지.

답) = 임차인은 임대인의 동의없이도 자신이 임차한 건물의 소부분을
타인에게 사용하게 할 수 있다(민법 제632조).

따라서 귀하의 경우 방한칸을 제3자에게 월세를 놓고자 한다면 주인의
동의없이도 전대가 가능하다.

문) = 91년6월6일에 보증금 2천5백만원에 기간을 2년으로 정하고 임대차
계약을 체결한뒤 이사와 전입신고를 하고 계약서에 확정일자인을 받았다.

입주할 당시에는 등기부상 90년8월5일자로 2천만원에 대한 근저당권
설정등기가 되어 있었다.

이번에 주인이 이자를 갚아나가지 못해 그집이 경매에 넘어가 5천만원에
경락되었는데 경락대금에서 보증금을 변제받는 것은 문제없으나 계약기간인
93년6월6일까지 이집에서 살고자 한다.

계속 거주할 수 있는지.

답) = 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로(주택임대차
보호법 제3조2항) 임차주택에 대한 매매 상속, 기타 경매등에 의하여
임차주택을 취득한 사람은 임차주택의 양수인으로서 임대인의 권리, 의무
관계를 승계하게 된다.

따라서 귀하의 경우처럼 임대차 기간이 남아있는 상태에서 경매가 이루어져
임차주택의 소유권이 제3자에게 넘어간다 하여도 경락대금이 임대차보증금을
충당한다면 경락인에게 임차주택을 양도하지 않고 임대차기간 만료시까지
살 수 있다.

< 서울시 주택상담실 >

(한국경제신문 1995년 1월 9일자).