부동산 계약시 가장 중요한 점은 그 부동산의 실 소유자 확인이다.

또 그 실소유자 이외의 권리권자는 없는지의 확인 또한 빼놓을수 없다.

부동산의 권리관계와 현황의 파악을 위하여 가장 먼저 해야할 것은 등기부
등본을 떼어보는 일이다.

등기부는 개개의 부동산에 관해 각각 존재한다.

이 등기부는 다시 3장으로 편성돼 있는데 등기번호와 표제부, 갑구, 을구로
표시된다.

등기부등본을 떼어보면 표제부와 등기번호가 맨 앞장에 나타나고 갑구,
을구가 있어 3장으로 편철되어 있다(다만 공동주택의 경우는 4장).

표제부에는 표시번호와 표시란이 있으며, 주택의 경우 왼쪽에 1개동의
건물표시와 오른쪽에 대지권의 목적인 토지의 표시가 기재된다.

표시번호는 표시란에 등기한 순서를 말하며 표시란에는 건물 또는 토지의
표시와 그 변경에 관한 내용이 담겨져 있다.

건물 표시란에는 우선 신청서 접수의 연월일이 기재되고, 부동산의 소재지
와 지번이 나타난다.

또 건물의 종류, 구조, 건물면적, 건물번호(있을 경우만), 부속건물의
종류, 구조, 건물면적(있을 경우만)이 기재된다.

공동주택은 표제부가 2장으로 앞장에는 1개동의 건물현황을 기재하고
뒷장은 가구별로 구분해 표시되어 있다.

토지.표시란에는 소재지와 지번.면적.접수 연월일이 표시되고 끝부분에
등기 공무원의 확인도장을 찍는다.

공동주택의 경우는 대지권의 표시란에 전체 단지면적에 대한 가구별
토지지분을 표시한다.

갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는데 순위번호와 사항란으로 나눠져
있다.

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권 지역권 전세권 저당권 임차권등이
설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 관해 등기하게 된다.

예를 들면 근저당권 설정이라는 소유권 제한사항이 먼저 기재되고
근저당권 설정의 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 연월일, 채권최고액,
채무자, 채무자의 주소, 근저당권자와 근저당권자의 주소가 기재된다.

등기부등본을 떼었으면 권리관계를 살펴봐야 한다.

갑구에 나타나는 등기순위는 같은 부동산에 여러개의 권리순위 다툼이
있을 경우 등기 접수번호에 의해 앞뒤를 따지게 된다.

소유관계는 현장확인을 통해 정확히 알수 있지만 등기부와 토지대장(또는
가옥대장)을 비교해 실질적인 소유관계를 어느정도 파악할수 있다.

또 갑구에는 예비등기와 촉탁등기, 명의신탁, 양도담보등에 관한 사항이
기재돼 있는지 자세히 살펴보는게 필요하다.

대표적인 것으로 가등기가 있다.

가등기는 금전대출을 받으면서 사용자의 부동산을 채권자 명의로 가등기해
주고 변호사 사무실에 가 약정한 기일내에 채무를 변제치 못하면
가등기권자 명의로 대상 부동산의 소유권을 이전해도 좋다는 화해조서를
작성, 공증을 받아놓는 경우이다.

가등기는 본등기가 이뤄지지 않는한 가등기 자체만으로는 가등기에 저촉
하는 중간처분은 효력을 잃거나 후순위가 된다.

등기부등본은 을구에 나타난 소유권이외의 권리관계도 자세히 살펴야
한다.

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그
토지를 사용하는 용익물권이다.

다만 등기부에 표시되지 않는 묘지등은 지상권 설정이 되어있지 않아도
취득을 주장할수 있으므로 현장확인을 거쳐야 한다.

저당권은 채무자 또는 제3자(재산보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산,
기타의 목적물을 채권자가 제공자로부터 인도받지 않고 다만 관념상으로
지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선 변제를 받는
담보물건이다.

근저당권은 저당권과 유사하며 다만 계속적인 거래관계에서 생기는 여럿의
채무를 장래의 결산기에 있어서 일정한도액까지 담보물권으로 채권의
최고액이 표시된다.

등기부등본 이외에 지적부, 즉 도시계획확인원을 떼어보면 공법상의 거래
제한 내용, 행위규제내용이 기재되어 있으므로 이를 현장 확인을 거친후
계약에 임해야 한다.

흔히 공부상의 내용만 믿고 계약을 하는데 이는 위험한 일이다.

공부에 나타난 사항은 최소한의 권리관계를 추정하는데 불과하고 실제
이용관계나 법률관계는 해당 부동산을 직접 찾아 살펴야 한다.

부동한을 흔히 "손으로 계약하는 것이 아니라 발로 계약한다"는 말이
바로 이러한 관계를 잘 설명해 주고 있다.

(한국경제신문 1994년 12월 30일자).