집이없어 세를 들어사는 세입자라면 전세 보증금에 대한 반환이 제대로
이루어질 것인지가 항상 걱정이다.

전반적인 경기침체의 여파로 자금난에 허덕이는 사람들이 많고 돈을
빌려다 쓴 채무자가 제때에 재무를 이행치 못해 제공된 주택이 경매
또는 공매 처분되면서 해당 주택에 세들어사는 세입자들의 피해가 간혹
발생하고 있다.

또한 지금처럼 부동산시장이 장기침체되어 오면서 주택을 단보로하여
필요한 자금을 많이들 빌려 쓰고있기 때문에 세입자들의 불안심리는
더욱 가중되고 있는 실정이다.

따라서 피해를 입지않으려먼 우선 해당 부동산을 잘 살피고 임대차
계약을 맺는 것이 현명하다.

흔히 전세계약을 계약서 한장에만 모든것을 의지하려고 하는데 이는
잘못된 생각이다.

보다 적극적으로 전세권으 보호받고 손해를 막기위해서는 첫째 등기부
등본을 직접 떼어서 확인해야 한다.

계약체결전,중도금지불전,잔금지불전,이렇게 3번쯤 등기부등본을 직접
떼어서 실제주인인지를 확인하고 둘째 소유권이외의 권리관계를 살펴
해당 부동산의 소유권 변동시 임대보증금을 받아낼수 있는지 확인해
두어야 한다.

셋째 계약서 작성시 반드시 중개업자의 입회하에 구두 사항을 꼭 명시
해야 하며 대리인하고는 계약을 체결하지 않는것이 유리다.

부득이한 사정이 있을 경우에는 그 지역의 통.반장및 옆집 사람들을
통하여 권리확인을 명확히 하여야한다.

넸째 계약서를 작성하면서 계약기간을 확실히 해두는 것이 중요하다.

주택임대차 보호법에는 계약기간을 2년으로 규정하고 있다.

가끔 계약기간전에 접을 비워달라는 집주인과 또는 반대로 계약기간전에
집을 비워줄테니 전세금을 되돌려달라는 세입자가 있어 분쟁이 인다.

그렇기 때문에 전세기간의 설정을 정확히 하여 차질이 없도록 하여야
한다.

이외에도 여러가지 안전책이 있으나 그중에서도 "전세권설정등기"를
해두는 것이 가장 안전하다 할 것이다.

전세권으 설정해 두면 이후에 다른 관리관계가 존재하더라도 우선순위를
주장할수 있기 때문이다.

그러나 현실적으로 전세권 설정 등기는 매우 어렵다.

법률상및 서류상의 까다로움 보다도 집주인의 협조가 어렵기 때문이다.

집주인의 인감이 첨부된 동의가 필요하고 일부 비용이 들어가는 것이
문제인데 전세 등기가 어렵다고 그냥 두어서는 안된다.

전세권 설정보다 절차가 간단하고 비용을 들이지 않고서도 임차보증금을
안전하게 회수할수 있는 방법이 있는데 이것이 "확인일자인"이다.

주택보호법에서는 주택임대차 계약을 한후 전세권 설정동기를 하지
않더라도 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치고(대항요건)
임대차계약서상의 확정일자를 받아두면 민사소송법및 경매법에 의한 경매,
또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서
후수위 권리자,기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가
있다고 규정하고 있다.

이는 전세를 든집이 경매 공매로 넘어가더라도 경락대금을 배당받는데는
전세권설정과 확정일자인이 효력상 차이가 없다는 얘기다.

집주인이 전세권 설정등기를 꺼리고 있는 현실에서 임대인의 동의 여부와
관계없이 확정일자인을 받아두고 임차보증금을 안전하게 받아낼수 있는
제도이다.

확정일자인을 받기 위해서는 공증사무소나 법원(등기소)에 계약서를
지참하고 가면 된다.

수수료는 기본으로 건당 500원이며 등기소나 공증사무소에서는 확정일자
장부에 기재하고 접수된 번호를 표시해준다.

이때 집주인의 동의는 전혀 필요치 않으며 임차인에게도 법률상 문제가
발생치 않는다.

과거에 임대차 계약을 맺었더라도 확정일자의 효력을 소급해서 적용할
수는 없으나 확정일자인을 받은 때부터는 효력이 발생하므로 계약시 이를
받아주는게 현명하다.

또 확정일자인은 대항요건을 갖췄음을 전제로 하기 때문에 반드시
주민등록을 이전해야 우선 변제를 요구할수 있다는 점을 주의해야
한다.

서울시나 직학시에서 임차보증금이 2,000만원이하(기타지역 1,500만원
이하)일 때에는 최우선 변제금 700만원(500만원)을 제외한 나머지는
확정일자인의 순서에 따라 변재받을수 있다.

또 서울시나 직할시에서 전세보증금이 2,000만원을 초과하거나 기타
지역에서 보증금이 1,500만원을 초과할때는 최우선 변제권은 전혀 인정
되지 않으므로 확정일자인의 효력은 중요하다.

즉 확정일자인에 의해 후순위 권리자에 대한 우선변제권이 인정된다.

강영수 < 코이라랜드 대표 >

(한국경제신문 1994년 12월 23일자).