재건축이 신규건축만으론 한계에 이른 대도시의 주택공급을 늘리는
효과적인 방안으로 등장하면서 재건축붐이 일고있지만 아직 법적으로나
제도적으로 미비한점이 한두가지가 아니다.

낡은 주택을 헐어내고 고밀도로 개발,주택공급을 촉진하는 효과를
제대로 살리면서 무분별한 재건축으로인한 자원낭비를 막기위해선
유효적절한 제도개선이 시급히 이뤄져한다는 것이 전문가들의 공통된
지적이다.

지금까진 저층아파트를 중심으로 재건축이 추진됐기 때문에 사업이
수월했다.

이제 고층아파트들의 재건축시기가 집중적으로 돌아오게돼있지만
현재로선 무리없이 추진할 효과적인 방안이 마련돼있지않다.

무턱대고 고밀도개발만으로 치닫다보니 이로인한 도로 상하수도 등
도시계획차원의 부작용도 만만치않은등 해결해야할 과제들이 산적해
있다.

현행 재건축제도의 문제점과 개선방안에 대해 과제별로 점검해본다.

>>>> 고층아파트 재건축문제 <<<<

현재 재건축을 추진중이거나 재건축이 시행된 아파트단지는 대부분
용적률 1백50%이하의 중저층아파트이다.

용적률이 높은 고층아파트는 현행 제도아래선 재건축의 사업성이
희박하기때문에 추진이 거의 불가능하다.

지금까진 노후아파트들이 대부분 용적률이 낮은 저층아파트이기때문에
큰 문제가 없었다.

그러나 앞으로 70년대 중반이후 들어선 고층아파트단지들이 집중적으로
재건축대상으로 떠오를것이기 때문에 고층아파트 재건축문제가 대두될수
밖에 없다.

이에따라 고층아파트의 재건축에 대해 주택금융을 지원해주는 실질적인
방안이 시급히 마련돼야할 것이다.

>>>> 대상선정의 합리적인 기준마련 <<<<

재건축은 현재 경과연수 20년을 기준으로 하고있으나 그 이전이라도
침수등 재해우려지역에 입지한 주택이나 안전진단결과에 따라 안전성에
심각한 위험이 있다고 판정되면 가능하다.

재해지역인 경우 단독주택도 가능해졌다. 그러나 안전진단과 평가에
대한 법적인 기준이 명확하지 않다.

국가기관인 건설기술연구원에서 시행하는 경우와 민간기관인 건축사협회
등에서 하는 경우에따라 결과가 다르게 나타나는등 문제가 있다.

이때문에 아직 쓸만한 주택인데도 주민들이 다투어 재건축을 추진하려
할 경우 집단민원으로 비화될 소지도있다.

>>>> 세입자 현지정착 <<<<

대책 재건축을 추진할 경우 주택소유자에게만 신규주택이 분양되기때문에
세입자들의 반발이 크다.

재개발의 경우와 같이 일정기간 거주한 세입자에게도 어떤형태로든
현지 정착을 할수있는 입주기회를 주는 문제도 해결과제의 하나이다.

재건축아파트에대한 투기를 막기위해 같은 단지에 2가구이상 소유자인
경우 세입자들을 대상으로 매도하도록 유도하는 방안도 검토돼야 한다.

>>>> 세제혜택 확대 <<<<

재건축제도가 단위주택 국민주택규모이하로 재건축,대도시에서 소형주택
의 공급을 늘리는데 기여하는 것으로 평가받고있는 이상 부동산취득세의
경감,등록면허세나 인지세등의 경감과 같은 세제혜택도 고려해볼 시기가
됐다.

>>>> 재건축에 따른 도시환경문제 <<<<

대부분의 재건축 계획은 기존보다 많은 주택을 공급하게되고 이에따라
기존의 도로로는 재건축단지에 거주하는 가구의 교통량을 소화해내기
힘든 경우가 많다.

도로뿐만아니라 상하수도등 다른 여러가지 도시기반시설도 마찬가지로
재건축에 따른 용량부족을 드러낼수밖에 없다.

서울의 경우 재건축이 시행된 지역은 예외없이 이같은 부작용에
시달리고있다.

이는 재건축을 오로지 주택공급차원에서만 보고 도시계획차원에서
접근하는 기본계획이 전혀 안돼있기때문이다.

이로인해 오로지 재건축이 이뤄지는 현장의 주거개선과 주택공급효과만
생길뿐 주변의 도시환경은 오히려 나빠지는 결과를 가져오고있는
것이 현행 재건축의 실태이다.

앞으로 교통.환경영향평가제도의 보완 등을 통해 재건축의 부작용을
최소화하는 방안이 마련돼야할 것이다.

>>>> 금융의 프로그램화 <<<<

재건축을 시행할 경우 이주비용 철거비용 건축비용등이 필요하다.

일본의 경우 재건축을 승인할때 이들 비용에 대한 주택금융의 보조
프로그램이 요구된다.

우리나라의 경우에도 재건축에 소요되는 공사비와 가구별 이사비 임차비
등기비 부동산취득비와 같은 재건축시행과정에서 발생하는 각종 비용에
대한 명확한 검토가 있어야할 것이다.

이를 통해 현실적으로 주민소득에 적합한 주택규모를 파악토록함으로써
무분별한 재건축이 이뤄지는 것을 막아야한다는것이 전문가들의 지적이다.

<이동우 기자>

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).