[상담실] 임대차계약..상가등 주거외 용도는 12개월 등

[문] =93년2월말에 2년기간으로 임대차계약을 하고 이사하였다.

단서조항으로 사정이 생기면 임대차관계를 종료시킬수 있다는 특약을
하였는데 갑자기 이사하게 되었다.

집주인에게 보증금반환을 요구하니 방이 빠질때까지 기다리라고
하는데 언제까지 기다려야 하나.

[답] =임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자간에 그기간내에 계약을
해지할 권리를 유보한때에는 언제든지 계약의 해지를 통보할수 있다
(민법제636조).

따라서 임차인인 귀하가 계약해지통고를 한 경우에는 임대인이 통고를
받은날로부터 1개월이 지나면 그 효력이 발생하므로 임대인은 보증금
반환의 의무를 지게 된다.

[문] =피아노학원을 운영하기위해 3층건물중 2층을 임대차계약하고
입주했다.

임대인은 임대차기간을 12개월밖에 해줄수 없다고 하는데
주택임대차보호법에 따라 24개월간 사용할수 있는 것 아닌지.

[답] =주택임대차보호법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차관계에
있어 임차목적물이 주거목적에 사용되고 있는 경우에 적용된다.

따라서 상가임대차 사무실임대차 공장임대차등 임차목적물이 주거외의
용도로 사용되는 경우 임대차기간은 12개월이다.

[문] =93년10월에 12개월 기간으로 임대차계약하고 집을 세주었다.

94년9월에 아들이 결혼하게 되어 세입자에게 기간만료되면 집을 비워
달라고 하니 세입자가 주택임대차보호법에 의하여 1년계약해도 2년간
보장되므로 집을 비울수 없다고 한다.

서로 합의해 1년계약한 경우에는 1년기간으로 인정되는 것 아닌지.

[답] =주택임대차보호법에 의하면 임대차기간이 2년으로 보장되고 있는
것이 법의 취지이고 같은 법에서 이법의 규정에 위반된 약정으로 임차인
에게 불리한 것은 효력이 없다(법 제10조)고 규정하고 있다.

따라서 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 2년을 살겠다고 주장할
경우에 임대인이 세입자를 내보내기는 어렵다고 본다.

[문] =사업관계상 잠시 부산에 머물러야할 사정이 생겨 94년3월에 기간을
5개월로 정하고 보증금 5백만원에 월세12만원을 주기로 하고 입주했다.

94년8월에 계약만기가 되어 이사했는데 주인이 그집을 다시 세놓아
보증금을 돌려주겠다고 하면서 기다리라고 하는데 계속 기다려야
하나.

[답] =일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법의
적용을 받지 않는다(주택임대차보호법 제11조).

따라서 임대인이 보증금반환을 유보할 경우에는 관할법원에 임대차보증금
반환청구의 소를 제기할수 있다.

[문] =92년9월에 임대차계약을 하고 이사와 살고 있는데 사정이 있어
이집으로 주민등록을 옮기지 않았다.

그런데 주인이 상의없이 입주한지 한달만에 집을 팔았다. 새주인은 집을
비우라고 한다. 임대차 계약기간동안은 이집에 거주할수 있는가.

[답] =주택임대차보호법에 의하여 임차한 주택에 이사를 하고 주민등록표
상 전입신고를 하면 제3자에게 대항할수 있으나 귀하의 경우 임차주택의
양수인이 명도 요구하였다면 현실적으로 명도를 할수 밖에 없다.

<서울시주택상담실>

(한국경제신문 1994년 9월 26일자).