35층으로 탄력 붙은 한강변 재건축…반포1단지 호가 25억 넘었다

"초과이익 환수제 피하자"

신반포3차·잠실 진주·미성 등 35층으로 키 낮춰 도계위 통과
사업시행인가·시공사 선정 등 올해 안에 끝내게 절차 서둘러

50층 고수하는 잠실5단지 보류
서울시 심의 다음달로 미뤄…종상향 적용할 지 관심

서울시 도시계획위원회가 최고 층수 35층을 수용한 단지에 한해 재건축을 허가하고 있다. 강남 한강변 재건축 대표단지인 반포주공1단지와 신반포3차·경남아파트, 잠실역(지하철 2·8호선) 대표 재건축 단지로 꼽히는 진주아파트, 미성·크로바아파트 등 지난 18일 도시계획위원회 심의를 통과한 단지들이 모두 35층을 수용한 뒤에야 심의 문턱을 넘었다. 시장의 관심은 이제 이들 단지가 내년 부활하는 재건축초과이익환수제를 피할 수 있을지에 쏠리고 있다.

◆35층 수용한 단지만 통과

19일 서울시에 따르면 전날 열린 제2차 도시계획위원회에는 이들 단지를 비롯해 총 8개 단지가 안건으로 상정됐다. 올해 말 종료되는 초과이익환수제 유예 혜택을 받기 위해 재건축 단지들이 대거 심의를 신청했다. 이 가운데 송파구 진주아파트, 미성·크로바아파트에 대한 예정법적상한용적률결정안이 통과됐다. 진주아파트는 최고 35층, 2870가구로 재건축한다. 도시공원 등 기부채납을 통해 법적 상한 용적률을 299.90%로 올렸다. 미성·크로바아파트는 용적률 300%를 적용해 1903가구로 통합 재건축한다. 서초 반포현대아파트도 최고높이 20층 총 107가구로 재건축할 수 있게 됐다.

반포 한강변 대표 아파트로 불리는 반포주공1단지(1·2·4주구)와 신반포3차·경남아파트는 본회의 권한을 위임받은 ‘수권소위원회’에서 추가 협의를 거치게 됐다. 높이계획, 용적률 등 핵심 쟁점은 해소됐다. 수권소위에서 경미한 지적 사항만 수정하면 본회의 상정 없이 도시계획위원회 보고로 마무리된다는 점에서 사실상 통과라는 것이 서울시 관계자들의 설명이다. 수권소위는 이르면 2월 초 열릴 예정이다.

반포주공1단지는 2012년 처음 위원회에 상정된 뒤 본회의 다섯 번 만에 심의 문턱을 넘었다. 당초 42층 재건축을 추진했으나 서울시가 ‘3종일반주거지역 35층’ 기준을 고수하면서 뜻을 접었다. 현재 지상 5층, 2090가구가 최고 35층, 5748가구로 재건축된다. 일반분양 가구수가 많은 데다 분양가격을 높게 책정할 수 있어 사업성이 뛰어나다는 평가다. 2996가구 재건축을 추진하는 신반포3차·경남아파트도 최고 높이 35층, 용적률 300%를 적용키로 했다. 시공사가 선정된 상태여서 사업 추진에 속도가 붙을 전망이다.

최고 높이 50층 재건축을 추진하는 잠실주공5단지는 이날 회의에서 논의되지 못했다. 신반포14차, 신반포6차와 함께 다음달 1일 열리는 회의로 순연됐다. 서울시 고위관계자는 “종상향을 적용할 수 있는 광역지역 범위에 대해 상당한 논의가 필요하다”고 말해 진통을 예고했다.

◆초과이익환수제 피할까

반포 한강변과 잠실 재건축 단지가 서울시 심의 문턱을 넘으면서 강남 재건축시장이 다시 한번 탄력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 전매제한, 청약요건 강화 등을 골자로 한 ‘11·3 부동산 대책’이 나오면서 강남 재건축 시장은 급랭했다. 실제 반포주공1단지 전용 108㎡형은 지난해 9월 26억원까지 치솟았다가 정부 대책 발표 이후 23억원 후반대로 떨어졌다. 최근 서울시 심의 통과 기대가 커지면서 호가가 25억원까지 반등했다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “반포, 잠실권 주요단지의 재건축이 본궤도에 오르면 다른 재건축 사업에도 탄력이 붙을 것”이라며 “기대감으로 작년 연말부터 반등하기 시작한 강남권 재건축 단지의 호가가 좀더 높아질 가능성도 있다”고 전망했다.

이들 단지가 초과이익환수제를 피할 수 있을지에 대한 전망은 엇갈린다. 유예 혜택을 받기 위해서는 올해 말까지 관할구청에 관리처분계획인가를 신청해야 한다는 점에서 다음달 초가 서울시 심의 통과의 마지노선이라는 게 업계의 평가다. 신반포3차·경남 조합 관계자는 “2월 초에 수권소위 통과로 심의를 마무리 짓고 속도를 내면 올해 말까지 관리처분인가를 신청할 수 있을 것”이라고 기대했다. 하지만 인허가 등에 복병이 많아 재건축초과이익환수제 적용 유예를 장담하기 어렵다는 지적도 나온다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com