지역우선 공급비율 손질…서울 거주자 청약기회 줄어든다
올해 부동산시장은 정부 정책과 제도 변경에 크게 좌우될 전망이다. 부동산 경기의 향방을 가름할 시장 내부 변수들이 눈에 띄는 게 없는 데다 수요자나 투자자들의 관심 또한 부동산 관련 세제나 주택청약제도 등의 변화에 집중되고 있다. 가격안정 속에 거래와 공급 활성화를 꾀할 정책 변수들이 시장에 얼마나 영향을 미칠지 면밀한 분석이 필요한 때다.

◆부동산 관련 세제

1월 부동산시장의 '화두'는 뭐니 뭐니 해도 2월11일로 예정된 양도세 감면 혜택 종료다. 신규 주택이나 미분양 주택을 사려는 수요자들은 이날까지 매매계약 체결과 계약금 납부를 모두 마쳐야 양도세 감면 혜택(서울 외 수도권에서 계약 후 5년간 양도세 60~100% 감면)을 받을 수 있다.

올해까지 실시되는 다주택자 양도세 중과 완화도 시장에 메가톤급 영향을 미칠 수 있다. 연말까지 집을 팔면 2주택자는 양도세 기본세율(6~35%)을 적용받는다. 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용받되 투기지역 내에서는 10%가 가산돼 최고 45% 세율로 과세된다. 하지만 2011년으로 넘어가면 2주택자는 50%,3주택 이상 보유자는 60% 중과된다.

단, 정부가 다주택자 양도세 완화 조치를 내년 이후로 연장할지 여부를 11월께 최종 결정할 방침으로 알려져 혼선을 주고 있다. 이 때문에 하반기엔 다주택자들의 '눈치보기'가 치열할 전망이다. 이 밖에 연말까지 취득한 자산을 양도해 발생하는 소득에 대해서는 3주택 이상이거나 비사업용(부재지주) 토지라도 보유기간이 2년 이상이면 양도시기에 관계없이 양도세 기본세율을 적용받는다.

양도세 기본세율 인하가 정부 원안에서 후퇴했다는 점도 기억해야 한다. 정부는 양도세 과표가 8800만원을 넘을 경우 작년 35%인 세율을 올해 33%로 낮추려 했으나 국회에서 이를 2년간 유예했다.

한편 부동산을 판 뒤 2개월 안에 신고하면 납부세액의 10%를 깎아주던 '양도세 예정신고 세액공제' 제도는 올해부터 폐지된다. 대신 예정신고가 의무화된다. 예정신고 세액공제 폐지에 따른 부담이 가격에 전가돼 부동산 매도가격이 높아질 가능성이 제기되고 있다. 이 밖에 기본세율로 과세되던 비사업용 토지 중과 완화 조치도 올해 말로 종료돼 내년부터는 60% 세율로 중과된다. 당초 작년으로 끝날 예정이던 일반주택의 취득 · 등록세 50% 감면 조치는 올해 말까지 연장됐다. 미분양 주택을 매입할 때 취득 · 등록세 50%를 추가 감면해 주는 혜택은 오는 6월 말까지 준공된 주택에 한해 주어진다.

◆청약제도 등 부동산 정책

분양하는 주택이 위치한 해당 지역 거주민에게 청약 우선권을 주는 지역우선공급제도가 바뀌어 서울지역 거주자들의 청약기회가 줄어들 것으로 보인다. 경기도가 서울 송파구와 경기도 성남시,하남시에 걸쳐 있는 위례신도시의 지역우선공급 비율 조정을 강력히 요구하고 있어서다. 국토해양부는 해당 시 · 군에 30%，광역시 · 도 20%，수도권에 50%를 배정하는 '3-2-5 배정안'을 제시,서울시 경기도 측과 협의 중이다. 지금은 수도권 내 66만㎡ 이상 공공택지에 들어서는 주택 가운데 경기도와 인천지역 아파트는 30%를 해당지역 거주자에게 우선 배정하고 나머지 70%를 서울 등 수도권 거주자에게 청약기회를 준다. 반면 서울은 공급물량 전체가 서울 거주자에게 우선 공급되고 미달(미분양)이 발생할 때만 수도권 거주자 몫으로 돌아간다.

보금자리주택에 당첨된 사람들에겐 '입주 뒤 5년간 계속 거주의무'가 부과될 예정이다. 보금자리 분양주택을 실수요자에게 공급하기 위해서다. 만약 입주일로부터 90일 이내에 입주하지 않으면 사업시행자가 공급계약을 취소할 수 있다. 거주의무기간 안에 집을 옮길 경우 사업시행자가 분양가에서 다시 사들여 시세차익을 환수한다는 방침이다.

정부는 또 주택거래신고 제도를 강화할 계획이다. 지금은 투기지역 중에서 지정토록 돼 있는 주택거래신고지역을 투기지역 여부와 관계없이 지정할 수 있도록 주택법을 개정,하반기부터 시행하기로 했다. 주택거래신고지역에 지정되면 거래 뒤 15일 안에 관할 시 · 군 · 구에 실거래가격을 신고해야 한다.

신도시 개발 등에 따른 토지보상 때 현금 대신 땅으로 받을 수 있는 '대토(代土) 보상'도 활성화된다. 현금 대신 받을 수 있는 주택용지의 면적이 현재 1인당 330㎡에서 990㎡로 상향 조정된다. 땅 주인들이 이 토지를 현물로 출자해 공동주택건설 사업 등 개발사업을 통해 수익을 배당받을 수 있게 된다. 마지막으로 1일부터 재개발 · 재건축사업에서 발생하는 분쟁조정을 위해 정비구역이 지정된 시 · 군 · 구에 '도시분쟁조정위원회'가 의무적으로 설치,운영된다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com