서초 삼풍아파트, 신탁 방식 재건축 추진한다
한토신·한자신 컨소시엄은 아직 예비신탁사 단계로 정비구역 지정을 거쳐 사업시행자로 선정되면 신탁사로서 본격적으로 역할을 하게 된다. 한토신은 "주민간 이견 조율을 통한 사업 진행도 신탁 방식의 강점인 만큼 사업 추진 과정에서 발생하는 갈등 해결에 방점을 두겠다"고 밝혔다.
한토신과 한자신은 신탁 방식 재건축이 활발하게 논의 중인 목동과 여의도에서 수주전을 벌이고 있다. 노원구·도봉구에서도 예비신탁사 선정 MOU 체결이 이어지고 있다. 한토신‧한자신 컨소시엄은 “신탁방식 정비사업을 우려하는 일부 목소리가 있으나 불필요한 비용 절감, 신속한 사업 전개, 갈등 해결을 통한 원만한 사업 추진 등 장점이 확실히 있는 사업방식”이라며 ”양사가 쌓은 그동안의 노하우와 전문성을 살려 소유자님들의 니즈에 걸맞은 사업 추진을 위해 최선을 다할 것“이라고 밝혔다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
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70~80층 초고층 아파트 나온다…압구정·목동·여의도 재건축 본궤도
서울시가 추진하는 ‘신속통합기획’이 속도를 내면서 압구정 성수 목동 등 알짜 재건축·재개발 정비사업이 본궤도에 오르고 있다. 하반기에는 여의도 한양아파트를 시작으로 성수전략정비구역과 압구정 일대 노후 단지가 시공사 선정에 나설 것이란 관측이 나온다. 압구정에선 최고 70층, 성수전략정비구역에선 80층 건립을 검토하는 등 초고층 경쟁에도 불이 붙고 있다.일부 단지에서 서울시와 설계 공모 지침 위반 논란이 불거지는 등 조합 내·외부 갈등이 사업 추진에 변수가 될 수 있다. 개별 단지나 시공사가 내세운 청사진의 실현 가능성과 행정 리스크 등을 따져보면서 접근할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.핵심 정비사업 밑그림 줄줄이 ‘공개’신속통합기획은 기존의 재개발·재건축 정비사업을 민간이 추진할 때 공공이 계획 수립 가이드라인을 제시해 신속하고 원활한 사업을 지원하는 제도다. 초기 단계부터 공공성을 적극 반영한 만큼 속도가 빨라지고 있다.서울시는 지난 4월 강남구 압구정동 2~5구역에 대한 신통기획안을 공개한 데 이어 6월 말에는 10년 이상 제자리걸음하고 있던 성동구 ‘성수동 성수전략정비구역 1~4구역 재개발 정비계획 변경안’을 발표했다. 층수 규제 폐지와 한강 인접 조건을 활용한 수변 특화 방안 등이 골자다. 이달 2일에는 양천구 목동 6단지 신통기획 설명회를 열고 총 14개 단지가 있는 신시가지 일대 가이드라인을 제시했다.2021년 말부터 일찌감치 신속통합기획에 뛰어든 여의도도 밑그림이 구체화하고 있다. 서울시는 5월 ‘여의도 금융 중심 지구단위계획안’을 공개하고 금융기관이 밀집한 여의도 일대에 대한 용도지역 상향과 용적률 인센티브, 높이 완화 등의 지원책을 마련했다.‘큰형님’ 여의도부터 시공사 선정 나서총 16개 단지가 재건축을 추진 중인 여의도에선 이달 한양아파트를 시작으로 시공사 선정을 본격화했다. 지난 1일 설명회에는 유력 후보로 알려진 현대건설, 포스코이앤씨와 함께 삼성물산, DL이앤씨 등 11개 대형 건설사가 참여했다. 올 1월 공개된 신통기획안에 따르면 한양은 용도지역을 제3종 일반주거지역(용적률 최고 300%)에서 일반상업지역(최고 600%)으로 상향해 최고 54층, 1000가구로 탈바꿈할 전망이다.공작아파트도 지난 4일 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 열었다. 두 단지 모두 다음달 18일부터 이틀간 입찰받는다. 시범(65층·2500가구), 광장(56층·1020가구) 등 대장 단지도 내년 상반기께 시공사를 선정할 전망이다. 한 대형 건설사 관계자는 “여의도 재건축 단지는 모두 초고층 아파트로 지어지는 만큼 대형 건설사의 기술력을 확인할 수 있는 전초전이 될 것”이라고 말했다.다른 지역도 시공사 선정을 위한 채비에 나섰다. 서울시가 3월 조례를 개정하면서 7월부터는 사업시행인가 이후가 아니라 조합설립만 완료돼도 시공사를 뽑을 수 있게 됐기 때문이다. 서울시가 최근 50층 높이 제한을 없앤 성동구 성수전략정비구역(9053가구)은 최고 80층까지 올리는 방안을 추진 중이다. 3지구는 조만간 열리는 조합 총회에서 80층 계획안과 함께 시공사 선정 여부를 묻기 위한 투표를 진행할 예정이다. 최고 70층 재건축을 추진하는 압구정에서도 하반기 내 시공사를 선정하는 단지가 나올 수 있다. 설계사 선정을 진행 중인 압구정은 설계비만 수백억원에 달하는 ‘디자인 고급화’ 경쟁이 한창이다.1980년대 중후반에 지어져 상대적으로 ‘젊은’ 양천구 목동 신시가지에선 지난 2일 6단지 신통기획안에 대한 주민설명회가 열렸다. 서울시는 최고 50층, 2300여 가구 규모의 기획안을 제시했다. 7·8·10·12·13·14 단지는 주민이 제시한 기획안에 대해 서울시가 자문하는 ‘자문 방식’으로 신통기획을 진행하고 있다.행정리스크 따져보고 진입해야압구정·성수·잠실·목동은 토지거래허가구역으로 지정돼 투자 수요는 진입이 어렵다. 그럼에도 개발 기대가 커지자 실거래가는 고공행진 중이다. 압구정 현대 8차 163㎡는 이달 9일 54억원에 거래돼 지난 6월 최고가(52억원)를 갈아치웠다. 목동 신시가지 7단지 전용 74.12㎡는 지난달 20억원에, 2단지 152.64㎡도 29억5000만원에 신고가를 새로 썼다. 여의도 한양 전용 193.03㎡는 지난달 19일 29억8000만원에 거래되며 1월(28억원) 매매가를 경신했다.한동안 거래가 실종됐던 여의도와 목동은 거래량이 회복돼 1~2년 전 최고가에 근접하는 단지가 많다. 양천구에서 거래된 30년 이상 구축아파트는 1~7월 866건으로, 지난해 7~12월(138건)의 약 6배에 달했다.통상 5년이 걸리는 정비계획 수립까지 소요되는 기간이 2년으로 단축된다는 게 신통기획의 최대 장점이지만, 전망을 장밋빛으로만 볼 수는 없다. 조합 내 이견뿐 아니라 서울시와의 갈등 등 변수가 많아서다.압구정 대장단지인 3구역은 설계사 선정 과정에서 지침 위반으로 서울시와 마찰을 빚고 있다. 최악의 경우 압구정 3구역이 신통기획을 철회할 가능성도 있다는 분석이 나온다. 목동 신시가지 1·2·3단지도 ‘조건 없는 종 상향’을 주장하면서 시와 갈등 중이다. 양천구는 지난 7일 주민을 대상으로 임대주택 대신 공원 조성을 대안으로 제시했다. 아직 주민이 모두 동의하지 않은 데다 서울시가 수용할지도 불확실하다는 평가다.신통기획을 둘러싼 갈등이 향후 더 불거질 수 있다는 관측도 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “조합보다는 공공성을 강조하는 지방자치단체의 의지가 적극적으로 반영되는 게 신속통합기획이기 때문에 추진 과정에서 조합원과의 진통이 발생할 가능성이 존재한다”고 분석했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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서울시가 정비사업 패스트트랙인 신속통합기획과 공공재개발 사업지 37개 구역을 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 서울시가 신통기획·공공재개발 사업지에 지정한 토지거래허가구역 면적은 여의도 두 배 면적인 약 9㎢까지 늘어나게 됐다.21일 서울시에 따르면 공공재개발 사업지와 신통기획 사업지 37개 구역(예정지 포함)이 이달 말부터 내년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정된다. 마포구 공덕18구역과 은평구 갈현2구역, 용산구 신동아아파트 등이 포함됐다. 기존에 지정된 110개 공공재개발·신통기획 사업지(8.64㎢)를 포함해 147개 구역으로 토지거래허가구역이 늘어나게 됐다.서울시는 2021년 신통기획을 도입할 때부터 선정 지역뿐만 아니라 예정지도 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 예정지는 자치구가 신통기획이나 공공재개발 신청을 받아 서울시에 추천한 단계다. 서울시는 매달 선정위원회를 열고 자치구 추천 후보지 가운데 대상지를 고른다. 서울시 관계자는 “선정위에서 탈락한 구역도 ‘재수’ ‘삼수’하면서 신통기획에 도전하는 경우가 흔하다”며 “탈락 후 재도전까지 공백 기간에 투기세력이 유입되면서 정비사업이 지연될 수 있어 이 같은 조치를 하고 있다”고 설명했다.토지거래허가구역은 투기 세력 유입으로 부동산 시장 과열이 예상되거나 집값 급등이 우려될 때 국토교통부나 시·도지사가 지정한다. 부동산 거래를 하려면 매수 목적을 명시해 구청장 허가를 받고 2년간 실거주도 해야 한다. 토지거래허가를 받아야 할 대상지는 주거지역 6㎡를 초과하는 토지다. ‘지분 쪼개기’ 식 투기를 막기 위해 법령상 기준면적(주거지역 60㎡)의 10% 수준으로 강화해 적용하고 있다.신통기획을 추진 중인 강남구 압구정동과 양천구 목동 신시가지 단지, 영등포구 여의도동 단지는 주요 재건축 단지(4.57㎢)로 분류돼 2021년부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이들 지역은 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있다.서울시는 향후 신통기획이나 공공재개발이 철회되더라도 정비사업을 진행하는 한 토지거래허가구역을 유지하겠다는 방침이다. 서울시 관계자는 “아직 철회한 사례가 없어 구체적 기준이 마련돼 있지 않다”면서도 “공공재개발이나 신통기획을 철회하더라도 정비사업을 이어나간다면 투기 차단의 필요성은 여전히 존재한다”고 말했다.박진우 기자 jwp@hankyung.com
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서울시의 초기 재건축 활성책인 신속통합기획 수시 선정에 신청한 구역이 24개에 달하는 것으로 집계됐다. 양천구와 영등포구에서는 신청이 몰리면서 ‘병목현상’이 일어나고 있다. 공공기여 방식 등 여러 논란에도 서울 주요 노후 단지가 신속통합기획을 잇따라 신청하는 건 서울시 도시계획위원이 짧게는 2주마다 자문에 응하기 때문이다. 한 번 보류되면 반년을 기다려야 하는 서울시 도시계획위원회 심의를 한 번에 통과하는 게 그만큼 중요하다는 설명이다.20일 서울시에 따르면 신통기획 자문형 방식을 구청에 신청한 재건축 단지는 양천구 목동 7·8·10·12·13·14단지와 영등포구 여의도 대교·삼부·목화·광장, 서초구 반포미도2차, 송파구 잠실주공5단지 등이다. 이들 단지의 가구수만 약 3만3000가구에 달한다. 특히 목동은 6단지, 여의도는 시범·한양아파트의 신통기획안이 나온 만큼 지역 전체가 신통기획으로 도시 단위 재건축이 진행될 전망이다. 이들 단지 가운데 구에서 시로 신통기획 자문형 지정안이 넘어온 곳은 여의도 대교 한 곳이다. 각 자치구가 서울시 선정 단계에서 탈락하지 않도록 법이나 지구단위계획 등 상위계획의 준수 여부 등을 검토 중인 것으로 전해졌다. 재개발 수시 선정 방식은 총 12개 구역이 신청해 9개 구역이 시로 넘어간 상태다.목동과 여의도는 용도지역과 용적률, 건폐율, 권장용도, 기부채납 순부담률 등을 담은 지구단위계획이 나와 있다. 각 지역의 ‘재건축 표준안’인 신통기획안까지 나온 단지가 있어서 정비계획에 무리가 없다는 것을 지켜본 다른 단지도 앞다퉈 신청하고 나선 것으로 풀이된다.신통기획 자문형이 일반적인 재개발·재건축과 다른 건 시에서 실시간에 가까운 피드백을 받을 수 있다는 점이다. 정비계획을 심의하는 서울시 도계위는 다루는 안건이 재개발·재건축 외에도 도시개발사업, 임대주택사업, 도로 같은 도시계획시설 등 매우 많다. 재개발·재건축 사업이 안건으로 올라오는 데도 한계가 있다는 설명이다. 이렇다 보니 임대주택 비율이나 ‘소셜믹스’(임대 및 분양 단지 혼합 배치) 등의 이유로 한 번 보류 결정이 나오면 정비계획을 바로 수정해도 안건으로 올라가기까지 반년 이상 걸리는 경우가 대부분이다.신통기획 자문형은 재건축 단지가 마련해 온 정비계획안을 토대로 빠르게는 2주마다 서울시 도시계획위원이 자문에 응한다. 말이 많은 공공기여 방식에 대해서도 빠른 협의가 가능하다. 3명가량으로 구성한 도시계획위원회 수권분과소위를 열어 수시로 신통기획 대상지를 정비구역으로 지정하고 있다.박진우 기자 jwp@hankyung.com
