절세병법

제9장 양도소득세Ⅱ(3) - 양도세 통산

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 우리가 흔히 놓치기 쉬운 양도차익과 차손의 통산 개념에 대해서 알아볼 겁니다.
날짜만 잘 골라도 양도세 줄어듭니다 [집코노미TV]

부동산을 한 해에 여러 채 팔면 어떻게 되는지 모르시는 분들이 의외로 많더라고요. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 그 안에 여러 채의 부동산을 판 경우에 그 차익을 모두 합산해서 높은 세율로 과세를 합니다.
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양도소득세는 양도차익이 크면 클수록 세금이 많아지는 누진세율 구조를 갖고 있는데요. 그래서 양도세를 절세하기 위해선 이런 양도차익을 어떻게 분산하는지가 굉장히 중요해집니다.
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먼저 제가 두 채의 아파트를 갖고 있다고 생각해보겠습니다. 모두 비조정대상지역에 있고요. 또 1억원에 샀는데 시세가 올라서 2억원이 됐다고 생각해볼게요. 그리고 보유기간은 2년. 다른 필요경비 같은 것은 없다고 가정해보겠습니다. 자 먼저 제가 두 채를 단독명의로 갖고 있고 올해 두 채를 다 파는 경우를 생각해볼게요. 한 채당 양도차익이 1억씩 났기 때문에 이 두 채를 한 해에 팔게되면 합산되겠죠. 그래서 양도차익이 2억원이 됩니다. 2억원에 대해서 기본공제를 250만원 한 번 빼주고요. 그리고 세율은 그 구간에 해당하는 38%의 세율을 적용받아서 양도세와 지방세를 합친 세금이 총 6121만5000원이 계산됩니다. 생각보다 많죠.
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두 번째 케이스는 어떻게 될까요. 제가 두 채를 다 갖고 있긴 한데 한 채는 올해, 또 한 채는 내년에 나눠서 파는 겁니다. 그럼 양도소득세는 올해 파는 것과 내년 파는 게 따로따로 계산되겠죠. 한 해에 파는 게 아니니까요.
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그래서 올해 파는 것에 대한 세금을 한 번 계산해볼게요. 양도차익은 1억원, 그리고 250만원 기본공제를 빼고 세율은 35%를 적용받게 됩니다. 그럼 세금이 지방세를 포함해서 2114만5000원이 나오게 됩니다.
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그런데 또 한 채를 내년에 팔게 되니까 올해 파는 것과 내년에 파는 게 세금이 동일하겠죠. 그래서 두 채에 대한 세금은 곱하기 2를 한 4229만5000원이 됩니다. 한 해에 두 채를 팔았을 때보다 거의 2000만원 가까이 세금이 줄어드는 걸 확인할 수 있죠. 양도차익이 난 물건은 해를 나눠서, 분산해서 팔아라, 라고 하는 게 이런 이유인 겁니다.
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이 두 채를 모두 부부가 공동명의로 갖고 있을 때 세금을 계산해보겠습니다. 양도소득세는 부부라고 해도 실제 세금 계산은 각자 인별로 계산하게 돼 있습니다.
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그래서 올해 공동명의 주택을 한 채 팔았다고 하면 절반인 5000만원의 양도차익에 대해서 신고하는 것이고요. 배우자도 절반인 5000만원에 대해서 신고하게 됩니다.
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내가 신고하는 세금을 한 번 계산해볼게요. 5000만원 차익에 대해서 250만원 공제액을 빼고 24% 세율에 해당되는 세율을 적용해서 세금 계산을 해보면 지방세 포함 679만8000원이 나옵니다. 이건 나도 679만8000원을 내고 배우자도 똑같은 금액을 내겠죠.
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자 이렇게 한 채를 팔고 난 후에 내년에 또 공동명의 한 채를 팔 때도 동일하게 세금을 내게 됩니다. 그럼 총 4번의 세금을 내는 거죠. 그래서 4배를 하게 되면 2719만2000원이 나옵니다.
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단독명의 두 채를 해를 나눠 팔았을 때와 비교해도 또 1500만원 가까이 세금이 줄어드는 걸 볼 수 있습니다. 그래서 이렇게 양도세를 절세하시려면 양도차익이 난 물건들은 해를 나눠서 파는 게 중요하고요. 또 부부 공동명의를 하시게 되면 양도차익도 쪼개져서 낮은 세율을 적용받으실 수 있고 양도차익도 쪼개져서 좀 낮은 세율을 적용받으실 수 있고요. 이 1년에 한 번 빼주는 기본공제액 250만원도 여러 번 받으실 수 있는 효과가 생기기 때문에 절세에 좀 도움이 된다고 생각하시면 될 것 같습니다.
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만약에 내가 파는 부동산이 산 가격보다 떨어져서 손실을 보고 팔아야 되는 경우엔 어떻게 될까요. 양도차익이 난 물건과 양도차손이 난 물건을 한 해에 팔면 그 차익과 차손을 통산해서 세금을 줄여주게 되는데요.
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이 양도차익의 통산과 관련해서 많이 헷갈려 하시는 부분 중 하나가 배우자가 양도차익이 난 물건과 나의 양도차익이 난 물건을 한 해에 팔면 통산이 되는가, 하는 것입니다. 양도세는 부부라고 해도 각자 인별로 계산을 한다고 했습니다. 배우자 양도차손과 나의 양도차익은 한 해에 팔더라도 통산하지 않습니다. 그리고 그 차손이 발생한 해에 다른 차익과 통산하지 않으면 그 다음 해로 이월이 되지 않습니다. 그래서 이 양도차손이 난 물건을 파실 땐 차익이 난 부동산과 매도시점을 조율해서 한 해에 파실 수 있도록 시점을 잡으시는 게 유리합니다.
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이 양도차손을 통산해주는 데도 원칙이 있는데요. 이 양도차손은 아무 데서나 빼주는 게 아니고요. 일단 첫 번째로 동일 세율을 적용받는 그룹에서 먼저 차감하고요. 그 다음 양도차손이 남게 되면 다른 세율을 적용받는 그룹에서 나눠서, 비례적으로 차감합니다
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A, B, C, D 네 채의 주택들이 있는데요. 이 각각의 주택이 적용받는 세율이 조금씩 다릅니다.
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먼저 A주택은 조정대상지역에 있는 주택이기 때문에 3주택 이상자가 팔 때는 30% 중과세율이 적용됩니다. 그리고 B와 C주택은 소재하고 있는 지역이 비조정대상지역이니까 다주택자가 팔더라도 6~45%의 기본세율을 적용받겠죠. 그리고 마지막으로 D주택은 비조정대상지역에 있긴 하지만 매입시점이 2020년 5월이에요. 그래서 올해 팔게 되면 1년 이상, 그리고 2년 이내에 팔게 되는 거죠. 그래서 세율이 60% 단일세율을 적용받게 됩니다.
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먼저 C주택 6000만원의 양도차손 중에 같은 세율을 적용받는 걸 한 번 찾아볼까요. 같은 기본세율을 적용받는 게 B주택이죠. B주택은 3000만원의 양도차익이 발생했습니다. 그러니까 C주택에서 발생한 양도차손 중에 일단 먼저 같은 세율을 적용받는 B주택의 양도차익 3000만원을 통산해줍니다.
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자 그렇게 되면 차손인 3000만원을 뺀 3000만원만 남게 된 거죠. 자 이 마이너스 3000만원은 이제 다른 세율을 적용받는 주택들에서 비례적으로 빼주는 겁니다.
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A주택은 양도차익이 4000만원이고요. D주택은 양도차익이 2000만원이죠. 그래서 6분의 4는 A주택, 6분의 2는 D주택으로 차손을 공제해주는 겁니다. 그래서 3000만원 중에 2000만원은 A주택에서 빼주고, 3000만원 중에 1000만원은 D주택에서 빼주는 거죠.
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자 이렇게 되면 결국 남게 되는 건 A주택은 통산 후 2000만원의 양도차익이 남게 되고요. D주택은 1000만원의 양도차익이 남게 됩니다. 그러면 이렇게 A주택의 2000만원의 양도차익에 대해선 30% 중과세율을 적용하고, D주택의 1000만원 양도차익에 대해선 60% 세율을 적용해서 세금을 계산하게 되는 거죠.
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또 하나, 이 양도차손에서 많이 놓치시는 경우가 하나 있는데요. 바로 비과세되는 양도차손은 양도차익과 통산할 수 없다는 겁니다. 1가구 1주택 비과세를 받게 되면 양도차익이 있더라도 세금을 내지 않잖아요. 그 주택이 손실을 봤다. 그러면 거기서 발생한 양도차손은 다른 양도차익과 상계를 해주지 않는 겁니다. 그냥 사라져버리는 거죠.
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예전에 저희 사무실에 상담을 오셨던 분이 오랫동안 보유하던 토지가 나라에 수용되면서 굉장히 큰 금액의 양도세를 내야하는 상황이 발생했습니다. 그런데 그분은 그 토지 외에도 주택을 한 채 갖고 계셨는데, 그 주택이 산 가격보다 한 1억 정도 시세가 떨어져 있는 상태였습니다. 이분은 이 토지에 대한 양도차익과 주택에 대한 양도차손을 통산하고 싶어서 같은 해에 이 주택을 팔려고 계획하고 계셨습니다. 그런데 문제가 있습니다. 이분은 1가구 1주택자이기 때문에 이 집을 팔더라도 양도차손 1억원을 토지 양도차익과 통산을 할 수 없다는 거예요. 비과세되는 주택의 양도차손은 다른 양도차익에 써먹을 수 없기 때문에 그렇습니다.
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저는 이렇게 조언을 드렸습니다. 기존의 주택을 비과세가 안 되게 만들어라. 자, 어떻게 하면 될까요. 기존의 주택이 조정대상지역이었기 때문에 새로 조정대상지역에 집을 한 채 더 사라고 말씀드렸습니다. 그럼 어떻게 되죠. 이제 더 이상 1가구 1주택이 아니죠. 2주택이 되는 겁니다. 그리고 조정대상지역에서의 일시적 2주택이기 때문에 신규주택을 사고 새집에 전입을 하지 않는다면 종전주택은 비과세가 안 되겠죠.
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자 이렇게 새로운 집을 사서 종전주택을 팔고 그 마이너스 1억의 양도차손을 토지와 합산해서 세금을 줄일 수 있었습니다. 그래서 비과세되는 양도차손은 우리가 양도차익과 통산할 수 없다는 것도 추가로 기억을 해두시면 좋겠습니다.

다음 시간엔 양도소득세와 관련해서 많이 궁금해하시는 양도세 심화과정을 준비했습니다. 내용이 조금 어려울 수도 있으니까요. 기존에 제가 했던 방송들을 다시 한 번 보시고 복습을 하신 다음에 시청을 하시면 좋을 것 같습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자
촬영 김윤화 PD·박성길 차장 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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