대토리츠 영업인가 전 특례등록 절차 신설

토지보상금 유동성 관리 강화·원주민 개발이익 공유 기대

수도권 3기 신도시 등 택지개발 때 현금 대신 땅으로 보상받는 대토보상을 활성화하기 위해 대토리츠(부동산투자회사) 규제가 완화된다. 현금보상 대신 대토보상을 통해 받는 토지 개발 목적으로 설립되는 대토리츠를 구성하는 경우는 조기에 등록함으로써 개발사업을 신속하게 추진할 수 있게 된다.

국토교통부는 대토리츠에 대한 특례등록 절차를 도입해 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자를 허용하고, 이러한 대토리츠의 주식에 대해서는 대토보상계약 후 3년간 전매를 제한하는 부동산투자회사법 개정안이 국회 본회의를 지난달 통과된 데 이어 6일 공포·시행된다고 밝혔다.

그동안 3기 신도시 건설 등으로 인한 토지보상금이 주택시장으로 재유입돼 시장 불안요소로 작용할 수 있다는 우려에 제기돼 왔다. 개정안은 이에 대응하고 대토리츠 제도를 활성화하기 위재 지난해 12월 진선미 의원 등이 공동 발의했다.

우선 대토리츠에 대해 영업인가 전 특례등록 절차를 새로 마련한 게 눈에 띈다. 특례등록한 대토리츠는 일반 리츠와 달리 예외적으로 영업인가 전에도 대토보상권을 현물출자받을 수 있도록 허용하되, 영업인가를 받기 전에는 자금차입 사채발행 등을 비롯한 자산의 투자 및 운용행위를 제한한다. 특례등록을 하고 대토보상권을 현물출자 받았으나, 아직 구체적인 개발사업계획이 마련되지 않은 영업인가 전 단계에서의 무분별한 영업행위에 대해 관리장치를 마련한 것이다.

대토리츠 주식에 대한 전매제한도 신설했다. 토지주들은 특례등록을 한 대토리츠에 대토보상권을 출자하는 경우 리츠의 지분으로서 주식을 받게 된다. 이러한 주식에 대해 우회적인 현금화 방지를 위해 대토보상계약일로부터 3년이 경과하거나, 대토리츠가 영업인가를 받기 전에는 전매를 제한한다.

국토부는 대토리츠의 활성화를 위한 이번 개정안이 시행됨에 따라 대토보상권을 리츠에 현물출자해 받은 주식에 대해 전매제한이 적용되는 대신 세부담 완화도 추진할 계획이다. 대토보상권의 리츠 현물출자 때 양도세 감면율을 당초 15%에서 30%로 확대하는 방안을 추진 중이다. 또 개정안에 따라 리츠 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자가 허용됨으로써 사업 불확실성이 감소함에 따라 토지주들의 대토리츠 참여가 촉진될 것으로 예상된다. 기존에는 대토보상계약 시점부터 대토보상권 현물출자를 통해 대토리츠가 본격 구성되기까지 약 5년이 걸렸으나 이번 법 개정을 통해 약 1년으로 단축될 것으로 기대된다.

국토부는 대토리츠 제도개선과 함께 최근 LH(한국토지주택공사) 사태에서 문제되었던 것처럼 토지보상 제도가 투기세력에게 악용되는 것을 철저히 차단하기 위한 조치도 병행될 것이라고 강조했다. '3·29 대책'(부동산 투기근절 및 재발방지대책)에 따라 대토보상 지침 개정을 통해 LH 임직원의 경우 대토보상 대상자로부터 즉시 제외하였다고 밝혔다.

유관기관(국토부, 지자체 등)의 관련 업무 종사자에 대해서도 대토보상이 제외될 수 있도록 대토보상 범위를 엄격히 하고, 단기 토지투기를 방지하기 위해 대토보상 대상자 선정 시 토지 보유기간이 오래된 원주민에게 우선순위를 부여한다. 원주민의 재산권 보장을 위해 마련된 대토보상 제도가 본래의 취지에 맞게 운용될 수 있도록 조속히 제도개선을 추진할 예정이라고 밝혔다.

김진수 기자 true@hankyung.com