"서울서 돈 벌 곳 여기뿐이라지만"…재건축·재개발의 함정 [정비의 시간下]

재초환·재당첨 제한·이주비·공사비 등 문제
전문가 "위험 인지하고 투자해야" 조언

서울에 있는 빌라 전경. 사진=연합뉴스

서울. 누구나 살고 싶지만 쉽게 집을 얻지 못하는 곳이 됐습니다. 수요는 넘치지만, 공급은 항상 부족합니다. 이런 상황이 수년째 반복되다 보니 서울은 만성적으로 공급이 부족한 지역이 됐습니다. 서울엔 새집을 지어 올릴 땅이 부족합니다. 부동산 시장 참여자들이 재건축과 재개발 도시정비사업에 주목하는 이유입니다. [편집자주]

서울 주요 재건축·재개발 사업지로 자금이 유입되고 있다. 그러나 전문가들은 집값 상승 기대감만큼이나 위험(리스크)도 함께 도사리고 있다는 점을 지적한다. '사업이 되는 곳'이라는 이유로 무작정 투자에 나설 게 아니라 위험을 인지하고 시장에 뛰어들어야 한다는 조언이 나오는 이유다.

19일 정비업계에 따르면 도시정비사업을 가로막고 있는 가장 대표적인 규제는 재건축초과이익환수제(재초환)다. 재초환은 재건축 사업으로 발생한 개발 이익 가운데 일정 금액을 초과하는 부분을 국가가 환수하는 제도를 말한다.

제도는 재건축으로 인한 과도한 시세차익을 억제하고 개발이익을 사회로 환원하고 투기 수요를 차단하는 데 목적이 있다. 조합원 입장에선 사업 수익성이 떨어지고 분담금이 늘어날 가능성이 있다. 시장 측면에서 보면 사업 추진 동력이 약해져 원활한 공급이 이뤄지지 못하고 원활치 못한 공급은 시장 불안으로 이어질 가능성이 높다.

서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 '5년 재당첨 제한' 문제도 불거졌다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 혹은 해당 가구에 속한 경우 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 정비사업의 분양신청을 할 수 없다.

문제는 서울 내 2개 이상의 정비사업 매물을 보유한 다주택자다. 예컨대 1곳은 용산구, 1곳은 영등포구에 정비사업 매물을 들고 있는 경우 용산구에서 먼저 관리처분인가를 받아 분양대상자로 확정됐다면 그날로부터 5년 이내엔 영등포구에서 분양신청을 할 수 없게 된다. 영등포구에 있는 주택은 집주인 의사와 상관없이 분양신청 자격 미달로 간주해 현금청산 대상이다. 현장에선 이런 문제로 소송과 비상대책위원회 활동이 난무하는 상황이다.

조합원 지위 승계도 투기과열지구 지정에 따른 리스크다. 집을 정리하려고 해도 10년 보유, 5년 거주 요건을 갖춰야 조합원 지위 승계를 받을 수 있는데 이에 해당하지 않는 집은 팔리지 않는 상황이다. 강제 청산당할 가능성이 있단 얘기다.

사진은 기사와 무관. 사진=게티이미지뱅크

이주비 대출 규제도 도시정비사업에 영향을 주고 있다. 지난해 6·27 대출 규제는 정비사업의 이주 과정에 직격탄이 됐다. 서울시에 따른 서울 정비 사업장 중 약 91%가 대출 규제로 사업이 지연되고 있다. 이주가 선행돼야 철거와 착공으로 연결되는데 첫 단추인 이주 단계에서부터 문제가 되는 것이다.

1+1 분양으로 진행되는 일부 사업장에선 정부의 정책 발표 이후 조합원이 다주택자가 되면서 이주비 대출을 받기 어렵게 됐다. 이주비 대출이 나오지만 부족한 사업장에선 시공사 보증을 통한 추가 대출을 이용하는데 상대적으로 금리가 높아 사업 진행을 위해서 '울며 겨자 먹기'식으로 고금리로 자금을 쓰고 있다.

치솟는 공사비도 문제다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 건설공사비지수는 132.45포인트로 역대 최고치를 기록했다. 인건비, 원자재 비용 등 공사 전반에 들어가는 비용이 증가했다는 의미다.

개별 단지로 살펴보면 서울 일부 단지의 경우 3.3㎡당 공사금액이 이미 1000만원을 웃도는 곳도 나왔다. 추후 공사가 들어가는 시점엔 더 늘어날 여지가 있단 의미다. 이는 조합원이 내야 할 분담금으로 이어지고 결국 사업 진행 속도에 악영향을 미치게 된다.

공공기여(기부채납)와 임대주택 문제로 인한 수익성 저하는 이미 재건축, 재개발 도시정비사업에서 해묵은 문제로 꼽힌다. 이 밖에 정권이나 지자체장 교체에 따른 정책 위험도 위험 요소로 지목된다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "선별된 지역을 중심으로 돈이 몰리는 흐름이 나타나고 있지만 재건축, 재개발 도시정비사업은 근본적으로 위험이 있는 게 사실"이라면서 "장기간 보유할 수 있고 자금 여력이 충분하거나 주건 이전 계획이 유연하다면 투자해도 문제가 되진 않겠지만 단기 차익 등을 위해서 무분별하게 투자하는 것은 지양해야 할 것"이라고 당부했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com