"마곡업무지구 '반값 임대료'…대기업 이전 수요 노린다"

상업용 부동산 기업 알스퀘어 분석

CBD·GBD 대비 40~50% 수준 임대료
작년 하반기부터 대형 오피스 공급, 공실률 76%

마곡업무지구 모습. 사진=한경DB

마곡업무지구가 서울 주요 업무지구 대비 절반 수준의 임대료로 대기업 이전 수요를 노린다는 분석이 나왔다.

9일 상업용 부동산 기업 알스퀘어가 발표한 '2025 마곡 오피스 마켓 리포트'에 따르면 마곡업무지구의 작년 3분기 기준 임대료(신축 자산 제외 ENOC)는 3.3㎡당 13만원이다. 강남업무지구(GBD), 중심업무지구(CBD) 등 주요 업무권역 임대료의 40~50% 수준이다. 신축 자산은 세입자 유치를 위해 파격적인 할인 조건을 제시하며 15~17만원 수준에서 계약되고 있다.

최근 임대료 절감을 위해 사무실 이전을 검토하는 대기업들의 문의가 늘고 있다. 때문에 주요업무지구 대비 낮은 임대료와 우수한 환경을 갖춘 마곡으로의 이전 수요가 기대된다.

신규 공급 오피스 탓에 공실률도 높다. 신축 자산을 포함한 마곡의 공실률(작년 3분기 기준)은 76.6%다. 비슷한 시기에 대규모 공급이 발생하여 공실률이 급증했다. 마곡과 유사하게 정책적으로 조성된 상암, 판교 사례를 비춰보면 주요 사무실이 임대 안정화를 이루기까지 최장 14개 분기의 시간이 소요된 사례가 있다.

알스퀘어 관계자는 "시장 상황, 임차 업종 제한 여부, 임대료 등이 종합적으로 고려돼야 하기 때문에 직접적인 비교는 무리가 있지만 신흥 오피스 권역 내 대형 오피스 임대가 안정화되기까지 시간이 필요하다는 점을 고려하면 비교하면 참고할만하다"며 "향후 마곡이 독자적인 업무권역으로 자리 잡기 위해선 신규 공급된 임대용 오피스의 안정적인 임차인 확보가 관건"이라고 강조했다.

마곡 오피스 빌딩 평균 ENOC 추이(신축 제외) 사진=알스퀘어

한편 마곡업무지구는 서울시가 서남권 경제 활성화와 첨단 기술 중심의 산업 생태계 구축을 목표로 기획한 대규모 도시개발사업의 일환이다. 2007년부터 개발이 본격화됐다. LG사이언스파크를 중심으로 롯데케미칼, 코오롱, 제넥신 등 20개 이상의 바이오 기업이 밀집해 있는 바이오 클러스터로 자리 잡았다.

지난해엔 연면적 약 46만3000㎡(14만평)의 원그로브 복합시설, 약 13만2000㎡(4만평)의 케이스퀘어 마곡, 약 16만5000㎡(5만평)의 르웨스트가 공급되며 대형 임대용 오피스 시장이 본격화됐다. 이들 시설에는 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 편의시설이 함께 들어선다.

마곡은 김포공항과 10분 거리, 인천국제공항과 30~40분 거리에 있어 국내외 물류 및 비즈니스 이동이 유리하다. 서울 지하철 9호선, 5호선, 공항철도가 지나는 등 우수한 대중교통 접근성을 갖춘 점도 수요자의 이목을 끈다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com