꽉막힌 자금줄…공공지원 민간임대 '사면초가'

겉도는 정부 지원대책

지자체 공공기여 요구 많아
인허가 절차는 늦어지는데
PF 사태로 조달금리 껑충

공사비 올라 사업성도 악화
땅 팔려해도 인수자 못찾아

주택도시보증공사(HUG)의 ‘공공지원 민간임대’ 공모에 선정된 A 시행사는 최근 사업 추진도, 매각도 어려운 상황에 빠졌다. 지방자치단체의 과도한 공공기여 요구로 인허가 절차가 지연된 데다 공공기관의 보증은 브리지론 단계(토지비 대출)란 이유로 거부돼 금융 부담만 커지고 있어서다. 사업장을 양도하면 새 사업자가 인허가 절차를 처음부터 다시 시작해야 해 인수자를 찾기도 어렵다. 회사 관계자는 “약속했던 통합심의나 지원은 없고 매각조차 어렵다”고 호소했다.

공공지원 민간임대 사업이 부동산 경기 침체 등의 영향으로 좌초 위기를 맞고 있다. 정부는 지난해부터 공공지원 민간임대 활성화를 위한 각종 지원책을 내놨지만, 현장에선 실효성을 느끼지 못하고 있다. 업계에선 어려운 사업장에 대한 우선 매입이나 재구조화 지원책을 통해 출구를 마련해줘야 한다고 강조한다.

사업 추진도, 매각도 ‘난항’

2일 개발업계에 따르면 공공지원 민간임대 사업에 참여한 부동산 개발사 중 상당수가 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 브리지론 금리는 연 10%를 크게 웃도는 데다 공사비 상승까지 겹치면서 사업 추진이 어려워졌기 때문이다. 수도권 사업을 보유한 시행사는 사업을 계속할 수 없다는 판단에 매각을 추진 중이지만 걸림돌이 한둘이 아니다. 우선 공공지원 민간임대 사업을 이어가겠다는 개발사를 찾기 어렵다. LH(한국토지주택공사)에 매각을 검토해도 대출금보다 예상 매각 비용이 턱없이 낮다. 시행사 관계자는 “LH가 PF 사업장을 매입하는 기준이 공시지가여서 브리지론 대출을 회수하는 게 불가능한 상황”이라며 “감정가격 기준으로 매입 기준을 현실화해야 민간에서도 매각에 동참할 수 있다”고 했다.

착공에 나선 사업장은 공사비 갈등에 시달리고 있다. 충남 당진의 한 사업장은 공사비가 200억원가량 급등했다. 인상분의 35%를 시공사가 임시방편으로 부담했지만, 현장에서 갈등이 커지고 있다.

사업성 악화로 공공지원 민간임대 사업을 포기하는 사업자는 급증하고 있다. 2015년부터 추진된 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업지’ 36곳(5만9301가구) 중 지난해까지 19곳(2만8530가구)이 사업을 취소했다. 올해도 사정은 마찬가지다. 지난달 10일 HUG의 제1차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업 공모 우선협상대상자에 9개 컨소시엄(4102가구)이 당선됐다. 지난해와 달리 1000가구 이상 대단지 사업이 참여하지 않으면서 HUG의 연간 목표 물량(2만 가구)의 20%에 그쳤다.

“지원 사각지대 해소해야”

공공지원 민간임대 사업은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 조성하는 주택사업이다. 공공은 주택도시기금을 통해 사업을 지원한다. 향후 주택이 완성되면 임차인은 시세의 95% 수준에서 거주할 수 있고 인상률도 매년 5% 이하로 제한된다.

정부에선 공급 확대를 위해 지난해부터 각종 지원책을 쏟아내고 있다. 차입 가능한 금융회사를 대폭 확대하고 대출자금의 리파이낸싱도 허용했다. 최근엔 공사비 조정 기준을 개선하고 참여할 수 있는 건설사의 문턱도 ‘최근 3년간 300가구 건설’에서 ‘최근 5년간 300가구 건설’로 낮췄다.

그러나 업계에선 여전히 사각지대가 많다는 반응이다. 당장 법으로 강제된 지자체의 통합심의가 현장에선 무용지물이라는 것이다. 업계에선 정부 차원의 공공지원 민간임대 패스트트랙 도입과 사업 재구조화에 따른 기존 인허가 연속성 유지가 필요하다고 말한다. 업계 관계자는 “HUG의 PF 보증을 브리지론 단계부터 지원해야 한다”며 “안정적인 임대주택 공급을 위해 정부의 추가 지원이 절실한 상황”이라고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com