시공사 재선정 나서는 노량진1구역…공사비 증액이 관건

오세성 기자

입력2024.02.26 07:10 수정2024.02.26 07:10

공사비 3.3㎡당 730만원…"사업성 없어"
건설사 외면에 시공사 선정 2회 유찰

조합, 층수·설계 변경 추진…공사비 증액 포석

포스코이앤씨가 제시한 노량진1구역 '오티에르 동작' 조감도. 사진=포스코이앤씨

노량진1구역이 시공사 재선정에 나선다. 앞서 두 차례에 걸친 시공사 선정 입찰이 건설사들의 외면에 모두 유찰된 가운데, 시공사 참여를 위해 공사비도 증액될 전망이다.

26일 정비업계에 따르면 노량진1재정비촉진구역 조합은 대의원회를 거쳐 삼성물산 건설부문(삼성물산)·GS건설· 포스코이앤씨·금호건설·호반건설·효성중공업 6개사에 시공사 선정 참여 요청 공문을 발송한다. 비상대책위원회인 노량진1정상화위원회는 이미 삼성물산에 입찰 참여를 제안하는 공문을 보냈다.

앞서 두 차례 진행한 시공사 선정은 모두 유찰됐다. 지난해 11월 1차 입찰에는 건설사 한 곳도 참여하지 않았고 지난 13일 2차 입찰에는 포스코이앤씨가 단독 참여했다. 낮은 공사비가 원인이었는데, 조합은 공사비로 3.3㎡당 730만원을 제시했다. 조합 유이자 사업비와 공사비 5대 5 상환, 조합원 분담금 입주시 90% 납부, 공사비 물가인상 1년 유예 등의 조건도 걸었다.

노량진 대장주여도…건설사들 "사업성 없다" 외면

노량진1구역은 동작구 노량진동 일대 13만2132㎡ 부지에 지하 4층~지상 33층, 28개 동, 2992가구를 짓는 사업이다. 조합원 수만 1019명에 이른다. 조합설립은 2017년, 정비구역지정은 2020년에 이뤄졌다. 지난해 3월 사업시행인가를 받아 이주를 진행 중이다.

정비업계에서는 노량진1구역이 노량진뉴타운 '대장주아파트'로 꼽히긴 하지만, 공사비가 너무 낮아 사업성이 없다는 지적이 이어졌다. 서울 정비사업지 공사비가 3.3㎡당 800만원대에 들어선 상황에서 700만원대 공사비에 물가인상 유예까지 더해지니 건설사들이 사업 자체를 외면한다는 것이다.

공사비 분쟁으로 공사가 전면 중단된 서울 재개발 사업장 모습. 사진=뉴스1

송파구 잠실주공 재건축 사업 시공사인 삼성물산은 최근 조합에 공사비를 3.3㎡당 660만원에서 823만원으로 인상하는 안을 통보했다. 현대건설도 서울 서초구 반포주공1단지 재건축 조합에 공사비를 3.3㎡당 548만원에서 829만원으로 올려달라는 공문을 보냈다. 하이엔드 브랜드는 이미 공사비 1000만원 시대를 열었다. 지난해 말 대우건설이 3.3㎡당 1070만원으로 서울 여의도 공작아파트 재건축을 수주한 게 대표 사례다.

한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 지난해 12월 주거용건물 건설공사비지수는 152.47이다. 2020년 12월(121.46)과 비교하면 25.5% 상승했다. 건설자재 지수도 2020년 12월 106.4에서 2023년 12월 144.2로 35.6% 늘었다. 주요 건설자재인 철근과 시멘트 가격이 3년간 누적으로 각각 64.6%, 54.6% 상승한 여파다.

사업성 높여 공사비 올릴 방안으로 '설계변경' 부상

결국 노량진1구역이 시공사 재선정에 나서더라도 기존 공사비로는 건설사들의 참여를 독려하긴 어려운 셈이다. 정비업계는 결국 조합이 설계변경을 통해 공사비를 증액할 것으로 보고 있다. 최고 층수를 높이고 소형 가구를 중대형으로 늘려 사업성을 높이면서 공사비도 건설사들이 납득할 수준으로 높인다는 관측이다.

노량진1구역 조합은 기존 33층을 최고 49층까지 높이는 방안을 검토했다. 새로운 설계안을 바탕으로 다음 조합원 총회에서 층수 상향 여부를 결정한다는 방침이다. 앞서 전용 39㎡ 등 소형 가구를 대체해 99·134㎡ 대형 가구를 늘리는 계획안도 조합원에 공개했다. 이러한 설계 변경을 통해 재개발 사업성을 높이겠다는 취지다.

설계를 변경하면 공사비 증액은 불가피하다. 다만 수익성이 높은 한강 조망 가구와 중대형 가구를 늘릴 수 있다. 전체적인 사업성 개선으로 늘어난 분양 수익으로 공사비 증액분을 충당한다면, 조합원 분담금 증가는 억제하면서 건설사 눈높이에 맞는 공사비를 제시할 수 있다.

업계 관계자는 "2차례 유찰 이후엔 단독입찰 업체와 수의계약이 가능한데, 노량진1구역은 경쟁입찰을 원하는 조합원이 많아서 조합이 재선정을 추진하는 것 같다"며 "경쟁입찰이 이뤄지려면 공사비를 올려야 하는데, 조합원 부담을 늘리지 않으면서 공사비를 올릴 방법으로 설계 변경을 추진하는 것 아니겠느냐"고 했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

관련 뉴스

1

"조합장 당선되면 대박" 앞다퉈 나섰는데…'뜻밖의 상황'

최근 재건축 재개발 리모델링 등 도시정비사업 조합에서 조합장의 인기가 과거만 못하다는 말이 나온다. 높은 임금과 다양한 인센티브로 ‘당선만 되면 대박’이란 평가를 받았던 것과 달리 리스크가 크게 늘었기 때문이다. 게다가 조합 내 갈등으로 소송전에 휩싸이는 경우가 증가하면서 조합장 공석으로 사업이 표류하는 사례까지 생기고 있다.25일 정비업계에 따르면 서울 마포구 서강GS아파트 리모델링 조합은 이달 초 조합장 후보자 모집 연장 공고를 냈다. 앞서 진행한 조합장 입후보자 모집에 아무도 나서지 않았기 때문이다.이 단지는 기존 538가구를 618가구로 리모델링하는 사업을 추진 중이다. 2021년 조합을 설립해 안전진단 절차를 진행 중이다. 최근 마포구가 심의를 진행하려면 조합장을 우선 선출하라고 권고하면서 리모델링 후속 일정이 차질을 빚고 있다.조합장을 하겠다고 나서는 후보자가 없는 게 문제다. 리모델링 조합장이 되면 시공사와의 계약 때 연대보증을 서야 한다. 당초 조합장에 관심을 보인 조합원 모두 ‘연대보증을 감수할 수 없다’며 출마를 포기한 것으로 알려졌다.서울 용산구 이촌동 한강삼익아파트 재건축 조합도 최근 조합장에 이어 직무대행까지 사임하며 후임자를 선임해야 했다. 이 단지는 사업시행계획 변경을 추진 중이다. 조합장의 장기 공석으로 주민의 불안감도 커지고 있다.공사가 중단된 서울 은평구 대조1구역도 조합 내홍으로 조합장이 공석 상태다. 집행부가 제대로 활동해야 공사비를 지급하고 공사를 재개할 수 있는 상황이다. 조합은 오는 4월에야 새 조합 집행부 선임 등의 입장이 정리될 전망이다.정비업계에선 과거 이권의 상징처럼 여겨진 조합장 인기가 식고 있다고 보고 있다. 이전에는 임금이 높았고, 정비사업 성공에 따른 인센티브 보상이 컸다. 최근 공사비 상승과 사업성 악화로 조합장 보수부터 깎는 조합이 증가하는 등 상황이 크게 달라졌다.송파구 잠실 장미1·2·3차 재건축 조합은 최근 조합장 연봉 인상 계획을 두고 입주자대표회의가 공개 반대에 나서며 내홍으로 번졌다. 서초구 반포주공 1·2·4주구 재건축 조합과 노원구 상계2재정비촉진구역 조합은 집행부가 먼저 임금 삭감을 결정했다.조합장의 책임은 여전히 커 사령탑이 없는 조합이 늘어날 수 있다는 우려도 있다. 한 정비업계 관계자는 “그간 조합장이 과도한 보수를 받던 관행이 정상화되는 과정”이라면서도 “과도한 업무 부담에 따른 조합장 공석 사태가 사업 지연으로 이어질 수 있어 조합장 역할과 보수에 대한 합리적 공감대 형성이 중요하다”고 말했다. 유오상 기자
2

"마포 아파트도 1억 빠졌는데"…서울 집값 반등 전망 이유

올해 들어 최근까지 서울 아파트 하락 거래 비중이 44%로 상승 거래(38%)를 웃돌고 있다. 작년에는 상승 거래 비중이 46%로, 하락 거래보다 많았다. 작년 출시된 특례보금자리론이 9월부터 중단된 영향으로 풀이된다. 최근 거래량이 다시 늘면서 상승 거래 비중이 증가할 것이란 전망이 나온다.25일 직방에 따르면 올 들어 이달 19일까지 서울 아파트 하락 거래 비중은 44%(935건)로 상승 거래 비중(38%·819건)을 넘어섰다. 작년에는 상승 거래 비중이 46.27%(1만1969건), 하락 거래 비중이 38%(9848건)로 올해와 정반대였다. 업계 관계자는 “작년 특례보금자리론 출시로 3~9월 상승 거래가 많았다”고 분석했다.하락 거래는 같은 아파트 단지, 같은 면적이 반복 거래됐을 때 직전 매매가 대비 낮게 거래된 비중을 뜻한다. 취소된 거래나 최초 거래, 직전 거래 후 1년 이상 지난 거래는 집계에 포함되지 않는다. 특히 5% 이상 상승 거래 비중이 작년 22.6%에서 17.4%로 줄었다. 대신 1~5% 하락 비중이 18.6%에서 23.1%로 증가했다. 5% 이상 하락은 19.2%에서 21%로 소폭 늘어났다. 강동구 고덕동 고덕그라시움(3658가구)은 전용 84㎡가 지난달 21일 16억원에 손바뀜했다. 작년 9월 연중 최고가(17억2000만원)에 비해 6.9% 내렸다. 마포구 공덕동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 지난달 13일 17억4000만원에 팔렸다. 작년 9월 연중 최고가(18억5000만원)보다 5.9% 빠졌다.이달부턴 거래량이 반등하면서 상승 거래가 늘어날 것이란 예측이 나오고 있다. 지난달 서울 거래량은 2397건으로, 작년 말(1827건) 대비 대폭 늘었다. 아직 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 1주일가량 남아 있어 반등 폭은 더 커질 전망이다. 특히 최근 주택담보대출 금리가 연 3%대로 내려오면서 집을 사려는 움직임도 본격화하고 있다. 실제로 변동금리 기준금리인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 1월 기준 3.66%로, 작년 11월(4%)과 연말(3.84%)에 이어 하락세다. 고정금리 기준금리인 금융채 5년물 금리는 작년 12월 초만 해도 4.2%를 기록하다가 지난 23일 3.91%로 내린 상태다. 박진우 기자
3

상암 DMC·GBC 설계변경…서울 100층 건립 '없던 일'

서울에서 추진되던 초고층 랜드마크 건립 계획이 잇달아 무산 위기에 직면했다. 각종 규제로 초고층 건축 수익성을 맞추기 어려운 데다 공사비까지 급등하고 있어서다. 서울시가 이달 초 ‘세계 최대 규모 수직 도시’로 개발 계획을 구체화한 용산국제업무지구 역시 ‘100층 랜드마크’가 들어서기 어려울 것이란 관측이 나온다.23일 개발업계에 따르면 서울시는 20년째 빈터로 남아있는 마포구 ‘상암DMC 랜드마크 용지’ 매각에 착수했다. 오는 5월 28일까지 신청서 및 사업계획서를 받고 6월 우선협상대상자를 선정할 방침이다. 대상지인 상암동 1645·1646 일대는 수익성 문제로 5회 입찰에도 매각에 실패했다. 이번에 서울시가 제시한 공급 가격은 8365억원이다.서울시는 이번 입찰에서 층수 여건 없이 랜드마크 건물이면 된다는 조건을 내걸었다. 해당 부지는 애초에 133층으로 계획됐지만 사업성 문제로 100층으로 낮춰 잡았다. 유찰을 거듭하면서 100층 계획마저 사실상 물 건너갔다는 게 시장의 반응이다.현대자동차그룹이 강남구 삼성동에 짓는 글로벌비즈니스센터(GBC)도 당초 계획했던 105층이 아니라 55층으로 가닥이 잡혔다. 현대차 측이 지난 7일 서울시에 제출한 설계 변경안에 따르면 55층 높이 2개 동과 이보다 낮은 저층 4개 동으로 층고가 바뀐다. 2019년 지하 7층~지상 105층, 569m 높이로 건축허가를 받았지만 공사비 부담이 커지자 초고층 계획을 재검토하기로 한 것이다.50층 이상 초고층 빌딩을 지으려면 공법과 자재를 달리 적용해야 하는 데다 화재 방지 등의 규제도 엄격해 시공사 부담이 크다. 일반 공사비의 두 배가량 들어갈 것으로 업계는 추정하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담과 금융규제 강화 움직임도 부담 요인이다. 금융당국은 PF 조달 때 시행사의 자기자본 요건을 최대 20%까지 높이는 방안을 검토하고 있다.서울시가 이달 초 발표한 용산국제업무지구 개발도 시의 청사진과 크게 달라질 것으로 관측된다. 서울시는 중심부인 국제업무존에 용적률을 1700%까지 부여해 100층 안팎의 랜드마크가 들어서도록 하겠다는 구상이다. 시행을 맡은 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일은 내년 토지 정리와 매각을 계획하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “몇 년 새 체감 공사비가 70~80%가량 올랐다”며 “100층 안팎으로 지으면 천문학적인 비용이 들어갈 것”이라고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com