오피스텔 100실 갖고 있는 옆집 김씨가 무주택자라고?

“서울 아파트는 꿈도 못 꿀 가격인데 비슷한 지역 오피스텔이나 도시형생활주택은 가격이 괜찮은 편이어서 눈길이 갑니다. 그런데 주택 수 인정 여부도 헷갈리고 세금도 주택과 다르게 적용되는 부분이 있어서 선뜻 매입이 망설여집니다.”

서울 마포구에 거주하는 34살 박모씨는 최근 오피스텔 매입을 놓고 고민에 빠졌다. 방 두 개에 거실이 있어 사실상 소형 아파트와 비슷한 구조인 데다 가격이 상대적으로 저렴한 매물이 나와 매수를 알아보던 차였다. 그런데 주거용 오피스텔을 둘러싼 관련 규제가 매우 복잡하다는 것을 알게 돼 매수에 대한 확신이 서지 않았다.

뉴스1

주거용 오피스텔을 취득할 때는 기존 보유 주택과 무관하게 취득 가액의 4.6%의 단일 세율 취득세를 내야 한다. 주택 구입 때 적용되는 1~3% 세율보다 훨씬 높다. 취득세를 낼 때는 주택으로 취급하지 않는다는 의미다.

한 번 보유한 주거용 오피스텔은 다음번 주택 구입 때는 주택으로 취급된다. 주거용 오피스텔을 가지고 있는 상태로 주택을 추가로 구입하면 2주택자에게 해당하는 취득세를 내야 한다. 사려는 주택이 조정대상지역에 있다면 2주택 취득세는 8%까지 치솟는다. 주거용 오피스텔은 재산세 등에서도 주택으로 취급되지만 어째서인지 청약할 때는 주택에 포함되지 않는다. 박 씨는 “알아볼수록 제도가 복잡해 오피스텔을 매입하려던 마음이 사라지고 있다”며 “내 집 마련하려는 실수요자에게 너무나 불합리하게 정책이 설계됐다”고 했다.

관련 규제 완화될까 … 관심↑

도시형생활주택과 오피스텔, 생활형숙박시설 등 주거시설은 사회 초년생이 도시에서 거주하며 자주 접하게 되는 시설이다. 월세나 전세 등 임대가 많고 아파트 등에 비해 상대적으로 가격이 저렴하다. 일부 젊은 층은 저렴한 가격과 아파트와 유사한 시설 때문에 실수요 목적으로 구입을 고민하기도 한다. 최근 들어서는 정부가 실수요 목적 등만 관련 규제를 완화하려는 움직임을 보여 관심이 높아지고 있다. 잘만 활용하면 내 집 마련을 위한 발판으로 삼을 수 있어서다.

우선 가장 복잡한 규제가 적용되는 것은 오피스텔이다. 오피스텔은 용도별, 제도별로 주택 수 포함 여부가 다르게 적용된다. 취득세를 매길 때는 오피스텔 취득 때와 이후 추가 주택 구입 때의 취급이 다르다. 오피스텔을 취득할 때는 주택이 아닌 것으로 보고 4.6%의 단일 세율로 부과한다. 하지만 보유한 다음 주거용으로 쓰면 주택으로 포함한다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 낼 때도 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다.

취득세와 보유세에서는 불리한 측면이 있다. 하지만 추후 청약 당첨을 노리고 있다면 오피스텔은 선택지가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 청약 때는 주택이 아닌 것으로 간주해 민영아파트 생애 최초 특별공급 등의 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 극단적으로 가정해 오피스텔을 100실 보유한 사람이라도 주택을 보유한 적 없다면 무주택자로 청약을 노려볼 수 있다. 업무용 오피스텔은 전입신고를 할 수 없는 반면 주거용 오피스텔은 전입신고도 가능해 요즘에는 사회초년생에게 주거시설로 인기가 높다.

소형주택 주택 미포함

도시형생활주택은 300가구 미만의 주거 형태로 단지형 연립주택과 다세대주택, 원룸형 주택을 모두 포함한다. 이름에서 알 수 있듯이 도시형생활주택은 기본적으로 주택이어서 각종 세금과 제도에서 주택으로 취급한다.

도시형생활주택 중에서도 소형주택은 특정 요건을 충족하면 주택 수에 포함되지 않아 잘 활용하면 청약에 도전할 수 있다. 공시지가 1억원 이하이거나 전용 20㎡ 이하인 주택(소형주택) 1개만 보유할 경우에는 청약 때 무주택으로 간주한다. 민영주택 청약과 공공주택 청약이 모두 가능하다. 소형주택은 취득세를 매길 때도 주택 수에 포함되지 않아 투자용으로 매입하는 수요도 적지 않다. 꼭 도시형생활주택이 아니더라도 소형주택 요건을 충족하면 무주택 혜택을 받을 수 있다.

이와 별개로 수도권 1억3000만원, 비수도권 8000만원 이하이면서 전용면적 60㎡ 이하인 소형저가주택은 민영아파트 일반공급에서 무주택자로 취급받는다. 다만 이 소형저가주택은 공공분양에서는 주택 수에 포함하기 때문에 주의가 필요하다.

여기에 더해 정부는 주택을 보유하더라도 생애 최초 특별공급을 받을 수 있는 범위를 넓히는 방안을 검토하고 있어 주택에 포함되지 않는 소형주택 범위는 보다 넓어질 것이라는 관측이 나온다.

장단점 뚜렷한 주거시설 … 정책 영향 커

레지던스 등 생활숙박시설은 주택이 아니므로 주택 관련 규제에서 벗어난다는 게 특징이다. 종합부동산세 대상이 되지 않고 청약 때도 무주택으로 간주해 생애최초 특별공급 등도 노려볼 수 있다. 이 때문에 주택 관련 규제가 강화되던 지난 정부에서 우회 투자처로 생활숙박시설이 주목받기도 했다. 주택이 아니므로 취득세는 오피스텔과 마찬가지로 4.6%가 적용된다. 또 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택과는 달리 전입신고를 할 수 없는 게 단점이다.

비아파트 주거 시설은 장점이 뚜렷한 만큼 단점도 극명하다. 우선 아파트에 비해 선호도가 떨어지는 만큼 추후 시세차익이 상대적으로 적을 수 있다. 또 아파트에 비해 가구 수가 적고 완화된 건축 규제를 적용받아 일부 주택은 품질이 낮을 수 있다. 실거주 목적보다는 월세 수익을 목표로 한 투자가 많은 것은 이 같은 이유 때문이다.

무엇보다 비아파트는 정부의 정책 기조에 따라 희비가 극명하게 갈린다. 최근 생활숙박시설의 경우 숙박업으로 등록하거나 거주용으로 사용할 경우 주거용 오피스텔로 전환하도록 했다. 이를 이행하지 않을 경우 매년 '건물 시가표준액의 10%'에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있다. 지난 정부에서 이 같은 규제를 시행하면서 2년간의 유예를 뒀고, 다음 달 14일 유예기간이 끝나면 이행강제금이 부과될 수 있다. 이 같은 규제 탓에 2018년 틈새 투자처로 떴던 생활숙박시설의 인기는 사그라들었다. 규제 이행을 앞두고 수분양자의 반발이 거세지자 국토부는 관련 대책을 마련하기로 했다. 오피스텔과 도시형생활주택도 생활숙박시설과 마찬가지로 다양한 규제를 받고 있어 규제 완화 여부에 따라 시장의 희비가 엇갈리고는 한다.

연합뉴스

상대적으로 저렴해 진입 장벽이 낮고 수요가 풍부하지만 복잡한 규제를 적용받고 있는 주거시설 매입을 고려하고 있다면 자신의 상황에 맞는 주거시설을 잘 선택해야 한다. 가령, 추가로 주택을 매입할 계획은 없지만, 청약을 노리고 있다면 주거용 오피스텔을 구입하는 것이 방법이다. 민영아파트 일반분양만 노린다면 소형저가주택을 보유한 상태로 청약을 시도할 수 있다. 직접 거주가 아닌, 단기 임대 위주의 주택이 필요하다면 생활숙박시설이 유리할 수 있다. 관련 정책이 수시로 바뀌기 때문에 가장 최근의 규제 상황을 꼼꼼히 체크하는 것도 중요하다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com