서울 '신속통합기획' 사업지 속속 지정…유망지 지금 사도 되나

정비사업 패스트트랙
서울시 30곳 지정 앞둬

정비구역 지정 고시일
권리산정기준일 삼아

토지거래허가 구역 지정
실거주 의무 생겨

지분 쪼개기 투자 땐
현금청산 가능성 높아
"일반사업보다 더 규제"

서울시 재건축·재개발 패스트트랙인 신속통합기획을 통해 2년 만에 정비구역 지정을 앞둔 사업지가 속속 나타나고 있다. 서울시와 주민 모두 정비사업 의지가 강한 데다 심의위원이 정비계획을 세우는 단계에서부터 개입하다 보니 속도가 붙고 있다는 설명이다. 새 아파트를 받기까지 시간이 단축되는 만큼 투자 가치도 오르기 때문에 관심을 갖는 매수자가 늘고 있다.

하지만 신속통합기획 재개발 사업지는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 생긴다는 점은 주의해야 한다. 서울시가 정한 권리산정기준일 이후에 신속통합기획 재개발 사업지에서 신축된 빌라와 지분을 쪼갠 원룸을 사면 현금 청산 대상이 될 수 있다.

30개 구역, 정비구역 지정 앞둬

10일 서울시에 따르면 재개발 신속통합기획은 총 46개 사업지에서 진행 중이다. 이 중 1차 21개 사업지 중 16개는 신속통합기획안을 마련하고 주민 동의(토지 등 소유자 50%)를 받아 신속통합기획안을 토대로 만든 정비계획안을 구청에 제출했다. 서울시는 15개 사업지에 대해선 연말까지, 6개 사업지는 내년 3월까지 정비구역 지정을 마칠 계획이다.

재건축 신속통합기획은 총 23개 사업지 중 14개가 신속통합기획안에 대한 주민 동의를 받아 정비구역 지정을 앞두고 있다. 재개발·재건축은 정비구역 지정→조합설립인가→사업시행계획 인가→관리처분계획인가→착공 순으로 진행된다. 초기에 선정된 사업지 대부분은 정비구역 지정 막바지 단계에 접어든 셈이다. 올해 도입된 자문형 재건축 신속통합기획 사업지도 주민이 마련한 정비계획안을 서울시 도시계획위원의 자문을 받아 곧바로 도시계획위원회에 상정할 수 있다. 영등포구 여의도 대교아파트와 송파구 잠실주공5단지가 자문 절차에 착수한 것으로 전해졌다.

신속통합기획은 새 아파트를 받기까지 시간을 단축할 수 있다는 점이 매수자에게는 매력적일 수 있다. 업계에선 인허가 단계에서 막혀 20~30년씩 늦어지는 사업지보다는 투자 가치가 높다고 평가한다. 특히 사업지 선정 과정에서 서울시가 호수 밀도와 과소 필지, 노후도 등을 따져보기 때문에 정비 필요성을 인식하고 있다는 ‘시그널’로 받아들여진다. 주민 동의율 요건(토지 등 소유자 50% 이상)으로 정비사업을 추진하려는 주민의 의지도 검증되는 셈이다. 신속통합기획 사업지의 조합원 지위 양도 관련 규정은 일반적인 재개발·재건축과 동일하다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 투기과열지구 내 사업지는 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후, 재건축은 조합설립인가 후에 조합원 지위 양도가 불가능하다. 나머지 사업지의 조합원 지위 양도엔 제한이 없다.

실거주 의무·쪼개기 금지 규제 적용

투자 변수도 적지 않다. 공사비 상승이 가장 큰 걸림돌이다. 건축비는 2021년만 해도 서울에서 3.3㎡당 300만~400만원 안팎이었지만 최근에는 3.3㎡당 700만~800만원으로 올랐다. 건축비가 상승하면 조합원이 내야 하는 분담금도 뛴다. 조합이 분담금 부담을 덜기 위해 공사비를 낮게 제시하면 시공사가 입찰을 꺼려 사업이 지연될 수 있다. 김제경 투미경제연구소 소장은 “건축비가 낮았던 과거에는 신속통합기획 사업지 선정만으로도 가격이 뛰는 경우가 잦았다”며 “건축비가 오른 이후로는 신속통합기획을 한다고 해서 사업 기간이 단축될 수 있을지는 미지수”라고 설명했다. 서울시 관계자는 “신속통합기획안에 대한 추정분담금을 내부적으로 계산해 사업성을 따져보고 있다”고 말했다.

신속통합기획은 공공이 지원하는 정비사업인 만큼 투기 차단을 위해 일반 정비사업보다 강한 규제가 적용된다. 재개발 신속통합기획 사업지는 토지거래허가구역으로 묶인다. 무주택 실거주 요건을 갖춰야 신속통합기획 사업지에 속한 빌라를 살 수 있다는 얘기다. 재건축 신속통합기획 사업지는 다르다. 일단 서울시가 직접 기획안을 만든 기획형 신통기획 사업지는 토지거래허가구역으로 묶여있다. 하지만 신규로 지정되는 자문형 신통기획 사업지는 해당되지 않는다.

‘권리산정기준일’도 투자에 앞서 살펴야 할 변수다. 기준일 다음 날까지 신·증축하거나 지분을 나눈 빌라를 매수해야 새 아파트를 분양받을 권리를 준다. 신속통합기획 1차 사업지는 2021년 9월 23일, 2차·올해 선정된 사업지는 2022년 1월 28일, 내년 선정되는 사업지는 자치구 추천일로 별도의 권리산정기준일을 못 박아 뒀다. 재건축 신속통합기획 아파트 단지는 권리산정기준일을 정비구역 지정 고시일로 삼는다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com