멀쩡한 재개발 접고 역세권 장기전세?…'기준 높인' 서울시

부동산 프리즘

인센티브 노린 정비사업장
무리한 사업 추진 '부작용'

대상지 2만㎡이하 상한 신설
'사전검토 2년내' 입안 끝내야

서울시가 역세권 주변 주택 공급을 확대하기 위해 역점적으로 추진해 온 ‘역세권 장기전세주택’ 사업에 각종 제한 요건을 만들었다. 일부 재건축·재개발 사업이 인센티브를 받기 위해 무리해서 역세권 사업으로 전환하는 등 부작용이 나타나고 있어서다.

서울시는 17일 대상지 면적기준 상한 신설과 신축비율 제한 등의 내용을 담은 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’을 발표했다.

우선 기존에 3000㎡ 이상으로만 규정돼 있던 대상지 면적에 2만㎡ 이하라는 상한을 신설했다. 이에 따라 지하철 승강장 350m 이내 1차 역세권 범위에서는 가로구역 2개 이내만 대상지가 될 수 있게 됐다. 다만 위원회 심의 등을 통해 필요성이 인정되면 최대 3만㎡까지 추진할 수 있다는 단서를 달았다. 또 대상지에서 정비구역 내 준공 10년 이내 신축 건축물이 15% 이상인 가로구역은 제외한다.

2021년부터 시행해 온 ‘사전검토’ 제도도 개선한다. 사업 추진에 앞서 관계부서 조율 등을 거치는 제도다. 우선 신청 기준에 ‘토지면적 40% 이상 동의 및 20m 이상 도로변 토지 등 소유자 3분의 2 이상 동의’ 요건을 신설했다. 기존에는 토지 등 소유자의 50% 이상 동의를 받으면 신청할 수 있었다. 사업은 ‘토지 등 소유자의 60% 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 동의’를 확보해야 하다 보니 막상 추진이 안 되는 문제점을 고려했다는 설명이다. 또 사전검토 후 2년 이내 입안하지 않는 경우에는 사업대상지에서 제외하기로 했다.

역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 승강장 경계 350m 이내 역세권 부지(2024년까지 한시 적용)에 주택을 지으면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주는 제도다. 대신 늘어난 용적률의 50%는 장기전세주택으로 공급해야 한다. 2008년 전국 지방자치단체 중 처음으로 도입한 뒤 지금까지 97개 사업지에 3만748가구가 추진되고 있다. 최근 1년 새 사업지가 36곳 늘어났다.

서울시가 이번에 역점사업인 역세권 장기주택 사업 요건을 강화한 것은 무리한 참여로 지연되는 사업장이 늘고 있어서다. A 재개발 구역은 종상향을 위해 재개발 대신 역세권 장기주택으로 선회하는 과정에서 조합 내 갈등이 커져 사업이 멈춰선 것으로 알려졌다. 노후도·동의율 등 사업요건 충족을 위해 무리하게 구역을 확대하다가 동의율을 맞추지 못해 좌초되는 사업장도 나타나고 있다.

서울시 관계자는 “사업 추진 과정에서 주민 갈등을 줄이고 초기 사업실행력을 확보해 장기전세주택을 원활히 공급하기 위한 조치”라며 “앞으로 토지면적 동의율 확보가 저조해 사업이 장기화하고 주민 갈등이 생기는 사례가 줄어들 것”으로 내다봤다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com