급락했다 다시 오른 서울 아파트값, 전고점 가격의 87%선 회복

실거래가 기준 전고점 대비 격차 2억3천만→1억5천만원으로
강남·용산 규제지역 전고점의 평균 90%대 …'노도강'은 83%선 '양극화'
한은 4회 연속 금리 동결…집값 추가 상승 가능성엔 전망 갈려

서울 아파트값이 8주 연속 상승하며 '바닥론'이 확산하는 가운데 최근 거래된 서울 아파트값이 직전 최고가가 형성됐던 당시 아파트값, 즉 전고점 가격의 87% 수준을 회복한 것으로 나타났다.

강남·서초·용산 아파트값은 전고점 가격의 90% 이상 올라선 반면, 노원·도봉·강북구(노도강) 등 강북지역은 고점 대비 회복률이 서울 평균에도 못미치는 등 강남과 비강남권의 격차가 컸다.

16일 연합뉴스가 부동산R114와 함께 가격이 급락했다가 다시 오르기 시작한 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 거래된 서울 아파트 주택형별 최저·최고 실거래가를 집값이 최고가를 찍었던 2021년 하반기부터 작년 상반기의 전고점 가격과 비교 분석했다.

그 결과 서울 아파트값이 지난해 하반기 가파른 금리 인상 여파로 전고점 가격의 81% 선까지 떨어졌다가, 올해 초 대출·세제 등 규제 완화 이후 급매물이 소진되며 전고점의 87% 선까지 올라선 것으로 나타났다.

금액으로 보면 조사 기간내 거래된 아파트의 전고점 평균은 12억2천566억원이었다.

이후 아파트값이 하락해 가장 싸게 거래된 물건의 평균가는 9억9천158만원을 기록해 전고점보다 2억3천408만원(19.1%) 떨어졌다.

하지만 올해 들어 금리가 안정되고 급매물이 팔리면서 아파트값이 다시 올라 최근 가장 비싸게 팔린 아파트값은 평균 10억7천147만원으로 올랐다.

전고점 평균의 격차가 1억5천419만원으로 좁혀진 것이다.

대체로 강남·서초·용산구 등 규제지역의 시세 회복이 빨랐다.

강남구는 전고점 평균 25억1천898만원에서 21억8천990만원으로 고점 대비 87% 수준까지 하락했다가, 현재 23억3천110만원으로 전고점의 93% 선까지 회복했다.

용산구는 지난해 하반기 집값이 하락할 때도 하락률이 10%에 그치며 고점(26억1천911만원) 대비 90%(23억5천826만원) 선을 유지했고, 최근 가격이 올라 전고점의 94%(24억5천888만원)까지 상승하는 등 견고한 시세 흐름을 보였다.

이와 함께 서초구는 전고점의 85%까지 떨어졌다가 최근 90% 선을 회복했고, 급매물 거래가 많았던 송파구는 전고점의 78%까지 내렸다가 현재 87%까지 올라왔다.

실제 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡는 지난해 5월 최고 38억원에 팔리며 신고가를 기록한 뒤 지난해 말 31억원까지 7억원이 떨어졌다가 지난달에는 최고 36억원에 팔리며 5억원이 다시 상승했다.

고점 대비 약 95%까지 실거래가가 오른 것이다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡는 지난 2021년 11월 최고가가 28억2천만원을 기록한 뒤 지난해 10월 21억원까지 7억원 이상 떨어졌다가, 지난달 24억8천만원에 팔리며 최고가의 88% 선까지 올라왔다.

또 송파구 잠실 주공5단지 전용 82.61㎡는 2021년 11월 최고 32억7천880만원을 찍었다가 작년 말 22억원 선까지 최고 10억원 이상 떨어진 뒤 지난달 고점의 88% 선인 28억7천600만원에 팔리며 다시 6억7천만원 이상 상승했다.

이에 비해 강북 등 비강남권은 상대적으로 고점 대비 회복률이 낮다.

노원구와 도봉구는 전고점 대비 각각 75%, 77%까지 하락했다가 최근 각각 83%까지만 가격이 올라왔다.

강북구도 전고점의 78%까지 내렸다가 현재 83%까지 회복된 상태다.

노원구 상계동 보람1단지 전용 54.59㎡는 지난 2021년 11월 최고 7억원에 거래됐으나 이후 가격 하락으로 급매물만 팔리며 올해 5월 거래가가 4억7천만원으로 저점을 찍었고, 지난달에도 4억9천800만원에 1건만 거래 신고되는 데 그쳤다.

비강남권에서 전고점 대비 가격 회복률이 서울 평균(87%)을 넘어선 곳은 용산 외에 중구(93%)와 종로구(90%) 등 도심권과 여의도 재건축 호재가 있는 영등포구(88%) 뿐이었다.

지난해 아파트값이 크게 하락한 강동구는 직전 최고가의 74%까지 떨어졌다가 올해 급매 소진으로 83% 선까지 회복했다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "강남·서초구 등 금리 인상에 크게 영향을 받지 않은 고가 아파트 지역은 상대적으로 가격이 덜 떨어지고 고점 대비 가격 회복도 빨라 시세 상승을 주도했다"며 "반면 대출 영향도가 높은 노원·도봉·강북구 등 비강남권은 상대적으로 많이 내리고 회복도 더딘 모습으로 강남·비강남 간 양극화가 나타나고 있다"고 말했다.

전문가들은 앞으로 아파트값이 계속 상승할지 여부를 놓고 엇갈린 전망을 내놓고 있다.

일각에서는 서울 아파트값이 8주 연속 상승하는 등 수도권 아파트값이 오름세로 돌아섰고, 한국은행이 이달에도 경기 침체와 부동산 시장 연착륙 대응을 위해 기준금리를 4회 연속 동결하며 금리 불안 요인을 걷어낸 만큼 바닥을 찍었다는 의견이 나온다.

그러나 이미 저점 대비 가격이 많이 올랐고, 역전세난과 새마을금고 자금 인출 사태 등 프로젝트파이낸싱(PF) 불안이 여전해 여전히 추세적 상승으로 보긴 어렵다는 의견도 많다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "최근 강남권이나 마포·성수·여의도 등 주거 상급지나 정비사업 호재 지역이 강세를 보이지만 거래량은 예년 수준을 밑돌고, 외곽지역은 가격 상승 폭도 제한적"이라며 "당장 7, 8월 여름 비수기에 접어들면서 거래나 가격도 소강상태를 보일 가능성이 크다"고 말했다.

/연합뉴스