고양 지축동 그린벨트 임야, '교통 요충' 지축지구 임야…토지 분할 완료
고양 지축지구는 국도 1호선(통일로)과 서울외곽순환고속도로, 지하철 3호선이 연결되는 교통 요충지로 평가받는다. 고양 삼송지구, 은평뉴타운과 연계 개발되면서 서울 서북권의 새로운 주거 중심축이 될 것이라는 게 매각 관계자의 설명이다. 또 수색로와 자유로, 서오릉로와 연접한 고양 향동지구(5454가구)까지 광역 개발되면서 개발 수요가 더 높아졌다.
토지는 지하철 3호선 지축역에서 1.5㎞, 구파발역에서 2.4㎞ 떨어져 있다. 공동주택 및 단독주택지, 지원시설용지 모두 반경 300m 내에 근접해 있다.
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바야흐로 부동산 시장에도 봄기운이 번지고 있다. 이달 새 아파트 분양이 잇따른다. 봄 이사철도 본격화한다. 봄은 연중 주택 거래가 가장 활발하고, 분양시장도 본격적인 기지개를 켠다는 점에서 올해 전체 시장 흐름을 가늠해볼 수 있는 중요한 시기다.정부의 잇따른 부동산 규제 완화로 전국 집값의 바로미터로 통하는 서울 아파트 거래량이 두 달 연속 1000건을 넘어서는 등 얼어붙었던 주택시장에 숨통이 트이는 모양새다. 이달 2만여 가구가 공급되는 분양시장도 청약 제도 개편과 맞물려 활기를 띨 전망이다.○전국 2만500가구 공급…봄 분양 기지개부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 이달 말까지 전국에서 아파트 2만543가구가 공급된다. 이 중 59%인 1만2099가구가 수도권 분양 물량이다. 지역별로 경기도가 6129가구로 공급 물량이 가장 많다. 이어 서울(4116가구), 부산(3906가구), 광주(2024가구), 인천(1854가구), 충북(800가구), 전북(707가구) 순이다.서울에서는 모처럼 재건축·재개발 단지 분양이 잇따른다. 도심 내 좋은 입지에 공급되는 신축 아파트여서 청약 가점이 높은 무주택 실수요자의 관심이 집중될 전망이다. 영등포자이디그니티(707가구)를 비롯해 동대문구 휘경 3구역을 재개발하는 휘경자이디센시아(1806가구)와 은평구 역촌 1구역을 재건축하는 센트레빌아스테리움시그니처(752가구)가 분양에 나선다. 부산에서도 3000가구가 넘는 남구 우암동 두산위브더제니스오션시티(우암 2구역 재개발, 3048가구)가 입주자를 찾는다.부동산업계에선 청약 관련 규제 완화가 이달부터 시행되면서 침체된 청약시장에 ‘구원 투수’ 역할을 할 것이란 관측이 나온다. 분양업계 관계자는 “지방 자산가나 주택 임대사업자 등 무순위 청약에 나설 수 있는 수요 기반이 넓어지면서 미분양이 해소되는 효과가 있을 것”이라고 말했다. 다만 올해 공급량 증가로 일부 지역은 미분양 물량이 급증할 가능성이 있는 만큼 지역별 공급 물량과 시장 상황을 잘 살펴봐야 한다는 조언도 나온다.○서울 아파트 거래, 두 달째 1000건 웃돌아서울부동산정보광장에 따르면 지난 3일 기준 2월 서울 아파트 거래량은 1379건이었다. 1월(1418건)에 이어 두 달 연속 1000건을 웃돌았다. 작년 2월(821건)보다 68% 증가했다. 2월 계약분에 대한 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 4주가량 남아 있어 거래 건수는 1월 수준을 넘어설 것으로 전망된다.자치구별로는 송파구가 135건으로 아파트 거래가 가장 많았다. 강동구(122건)와 노원구(113건)가 뒤를 이었다. 송파구 가락동 헬리오시티의 지난달 거래량은 33건으로, 작년 2월(4건) 대비 8배 넘게 급증했다. 송파구 인기 단지로 꼽히는 잠실동 잠실엘스도 작년 2월 거래량은 두 건에 그쳤지만, 지난달엔 8건으로 증가했다. 잠실동 A공인 관계자는 “급매물을 찾는 전화가 최근 부쩍 늘었다”고 말했다.안전진단 규제 완화 등으로 재건축 추진에 탄력이 붙은 노원구 노후 단지에서도 거래가 활발했다. 정밀안전진단을 진행 중인 월계동 미륭·미성·삼호3차(월계 시영)의 지난달 거래량은 작년 2월(4건)의 세 배에 가까운 11건으로 집계됐다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 “무주택자라면 상반기에 쏟아져 나오는 급매물을 노려볼 만하다”고 조언했다.○집 있어도 무순위 ‘줍줍’ 청약 가능이달부터 주택 청약 요건이 대폭 완화됐다. 우선 9억원에 묶여 있던 ‘특별공급 분양가 기준’이 폐지되면서 서울에서 자취를 감췄던 전용면적 84㎡ 특별공급 물량이 다시 시장에 나온다. 지난 정부는 2018년부터 서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억원이 넘는 아파트를 특별공급 대상에서 제외했다. 특별공급이 투기 수단으로 변질되는 것을 방지한다는 취지였다. 그러나 이후 분양가가 가파르게 오르면서 서울 등 수도권에서 특별공급이 가능한 분양가 9억원 이하 물량이 대폭 줄면서 실수요자의 ‘내 집 마련’을 막는다는 비판이 제기됐다.부동산업계에선 실수요자들의 선호도가 높은 전용 84㎡가 특별공급으로 풀리면서 관망하던 청약 대기자가 움직일 것이란 기대가 나온다. 특히 서울 서초구 방배동 래미안원페를라(방배 6구역 재건축), 강남구 청담동 청담르엘(삼익 재건축), 송파구 신천동 잠실래미안아이파크(진주 재건축) 등 규제 지역으로 묶인 강남 3구(강남·서초·송파구) 분양 예정 아파트가 수혜를 입을 것으로 전망된다. 지난달 23일 입주자 모집 공고를 낸 영등포구 양평동1가 영등포자이디그니티는 특별공급을 통해 전용 84㎡ 49가구를 공급한다. 서울에서 전용 84㎡가 특별공급으로 나오는 것은 2021년 12월 공급된 성북구 안암동3가 해링턴플레이스안암 이후 1년2개월 만이다.‘무순위 청약’(일명 줍줍) 요건 폐지도 청약 대기자들에게 희소식이다. 예전에는 해당 지역 무주택자만 무순위 청약이 가능했지만, 이달부터는 국내에 거주하는 성인 누구나 신청할 수 있다.청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 처분해야 할 의무도 사라졌다. 기존에는 1주택자가 청약에 당첨될 경우 당첨된 주택의 입주 가능일로부터 2년 이내에 기존 보유 주택을 팔아야 했지만 처분 의무가 없어진 것이다. 제도 개정 전에 당첨돼 아직 기존 집을 팔지 않은 사람들에게도 소급 적용된다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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분양시장 '활기'…서울 재개발 아파트, 경기 브랜드 대단지 주목
봄을 맞은 수도권 분양 시장에선 1만여 가구의 아파트가 공급된다. 경기 침체 우려와 고금리 등으로 지난겨울 분양을 미루던 단지가 정부 규제 완화, 기준금리 동결 등에 힘입어 생기를 찾는 모습이다. 서울에선 작년 말 분양한 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, ‘장위자이 레디언트’ 등이 완판된 데 이어 둔촌주공(올림픽파크 포레온)도 주인 찾기가 순조롭게 진행 중이다. 대출, 세제 등 규제가 대폭 해제된 이후 나오는 정비사업 물량도 주목받고 있다.○3월 수도권 공급량 38% 증가부동산시장 정보업체 부동산인포에 따르면 이달 수도권 분양물량은 1만886가구로 집계됐다. 1월 2182가구와 2월 3840가구에 이어 올 들어 최대 물량이다. 작년 동월(7888가구)과 비교해도 2998가구(38%) 늘어날 전망이다.서울에선 총 5곳에서 1975가구가 공급된다. 대부분 정비 사업지 물량이다. 영등포구 양평12구역을 재개발한 ‘영등포자이 디그니티’는 총 707가구 중 185가구가 일반에 공급된다. 은평구 역촌1구역을 재건축한 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’(752가구)는 일반공급 물량 454가구가 대기 중이다.GS건설이 이문·휘경 뉴타운에 짓는 대단지 아파트 ‘휘경자이 디센시아’도 이달 분양 시장에 나온다. 휘경3구역을 재개발하는 프로젝트로, 총 1806가구로 구성된다. 전용면적 39~84㎡ 700가구가 일반에 공급된다.인천에선 이달 1547가구가 새 주인을 찾는다. 금강주택은 서구 검단신도시 AA23블록에 ‘검단신도시 금강펜테리움 3차 센트럴파크’를 선보인다. ‘검단역 금강펜테리움 더 시글로 1차’와 ‘검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차’의 후속 단지다. 총 1049가구 규모의 대단지로 조성된다. 인천 1호선 연장 신설역(102역)과 수도권 제1순환고속도로, 김포한강로 등이 가깝다.○대단지 브랜드타운 줄이어경기에선 이달 7364가구가 공급된다. 시흥, 의왕 등 서울 인접지와 평택, 화성 등 인기 주거지에서 대형 건설사의 브랜드 대단지가 잇따라 공급에 나서는 게 특징이다.GS건설은 이달 경기 파주 운정3지구 A19블록에 ‘운정자이 시그니처’를 내놓는다. 총 988가구 규모의 브랜드 대단지다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정역이 단지 인근에 들어선다. 단지 내 조경 면적을 전체 부지의 절반에 가까운 약 45%로 확대했다.대우건설·GS건설·롯데건설 컨소시엄은 경기 의왕시 내손동에 ‘인덕원 퍼스비엘’을 분양한다. 총 2180가구의 대단지다. 이 중 586가구가 일반분양된다. 청년, 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 전용 59㎡ 이하 소형부터 74·84㎡ 중형까지 다양한 주택형으로 공급된다.롯데건설은 시흥시 은행동에서 ‘은행2지구 C2 블록 롯데캐슬’(가칭)을 선보인다. 지상 최고 49층, 6개 동, 전용 84㎡짜리 총 903가구 규모다. 제2경인고속도로가 가깝고 인근 검바위초, 소래중까지 걸어서 이동할 수 있다.DL이앤씨는 화성시 신동에 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’를 공급한다. 총 800가구 규모다. GTX-A노선과 인덕원~동탄선, 트램 등 교통망 호재가 있다. 현대엔지니어링이 평택시 화양지구에 짓는 ‘힐스테이트 평택 화양’도 청약 대열에 합류한다. 지하 2층~지상 31층, 14개 동, 전용 72~84㎡짜리 총 1571가구로 구성됐다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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종부세 계산 때 임대주택 등록으로 합산 배제되는 주택 등 명확히 해야
주택분 종합부동산세를 계산할 때 과세표준과 적용세율을 확인해봤다. 과세표준에 적용세율을 곱한 금액을 종합부동산세액이라고 한다. 다른 세목에서는 산출세액이라 부르는 항목이다. 이 종합부동산세액에서 공제할 재산세액을 차감한 후 남은 금액이 산출세액이다. 종부세는 주택분 재산세를 납부한 자를 납세의무자로 규정하고 있으므로 재산세를 납부하고 다시 종부세를 납부하게 돼 있다. 이를 조정하기 위해 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준 금액에 부과된 재산세에 해당하는 금액만큼을 종부세액에서 공제해 이중과세를 방지하고 있다.다음으로 1가구 1주택에 해당하는 경우에는 계산된 산출세액 기준 보유기간에 따라 최대 50%, 소유주의 연령에 따라 최대 40%, 중복 적용해 80%까지 산출세액에서 공제가 가능하다. 이 부분 때문에 1가구 1주택자로 장기보유를 하고 있는 경우에는 종부세 납부 부담이 그리 크지 않음을 확인할 수 있다. 세액공제는 1가구 1주택 단독명의뿐만 아니라 1가구 1주택 공동명의인 경우에도 1주택자 특례를 적용해 단독명의로 신고하는 경우에 적용할 수 있다. 따라서 공동명의로 보유하고 있는 경우에 굳이 세액공제를 적용하기 위해 취득세를 부담하며 단독명의로 변경할 필요가 없다.세액공제를 적용한 후에는 세부담 상한을 고려해야 한다. 공시가격 변동에 의한 급격한 세부담을 방지하기 위해 전년도 종부세액 대비 일정 비율 이상은 종부세를 과세하지 않도록 규정하고 있다. 2023년에 적용되는 기준은 전년 대비 150%이다. 여기서 150%의 의미는 2023년 종부세 과세 대상 소유주택 기준 2023년 세율과 2022년 세율을 비교해 2023년의 재산세액과 종부세액의 합산금액이 2022년 재산세액과 종부세액 합산금액의 150% 이상이 되지 않게 조정한다는 것이다. 세부담 상한 고려 시 재산세는 실제 7월과 9월에 납부하는 지방교육세 등이 포함된 납부세액이 아니라 재산세율만 적용해 계산한 부분을 의미한다. 다만, 세부담 상한 고려 시 2022년에 소유했는지 여부를 고려하지 않기에 올해 실제 납부할 종부세액 금액은 전년 대비 150%를 초과할 수도 있다.세부담 상한까지 고려한 후의 금액을 결정세액(납부할 세액)이라고 한다. 여기에 20%를 농어촌특별세 명목으로 추가한 금액을 최종적으로 납부하게 된다. 계산 과정에서 재산세 중복분(공제할 재산세액)을 차감한 후에 다시 농어촌특별세만큼을 가산하므로 실제 납부할 금액은 과세표준에 세율을 곱해 계산한 종부세액과 큰 차이가 없거나 오히려 약간 적어진다. 국토교통부에 따르면 2023년 공시가격은 오는 17일 전후로 공개한다. 의견 제시 등을 거쳐 최종적으로 다음달 말께 공시될 예정이다.결국 종부세를 계산할 때 과세표준과 적용세율을 확인하는 것이 가장 중요하다. 그 이후의 계산은 단순 계산을 위한 과정이다. 의사 결정할 때 공제할 재산세액까지 굳이 계산하기보다는 임대주택 등록으로 인해 합산 배제되는 주택 등을 명확히 구분하고 과세 대상 여부를 정확히 파악하는 게 중요하다. 여기에 적용세율을 곱한 종부세액을 예상해 보는 것만으로도 충분할 것으로 판단된다.김성일 리겔세무회계법인 대표
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