새 임대차계약서 전세사기 막을까

박종필 기자

입력2022.11.22 18:32 수정2022.11.23 00:50 지면A25

법무부 홈페이지에 서식 공개
"강제력 없어도 계도효과 있을 듯"

집주인이 계약 후 임차인이 전입신고를 마칠 때까지 담보권을 설정할 수 없도록 하는 등의 임차인보호제도가 시행에 들어갔다.

국토교통부는 22일 법무부와 합동으로 ‘전세사기 및 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도 개선 방안’을 발표하고 바뀐 계약서 양식을 소개했다.

개정 임대차계약서는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항이 추가됐다. 그동안 임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생한다는 점을 악용해 임대인이 계약 직후 주택을 매도하거나, 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 보증금을 회수하지 못하는 사례가 적지 않았다는 점을 반영한 것이다.

또 전세 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보와 임대인의 체납 사실도 미리 확인할 수 있게 했다.

개정된 표준계약서는 지난 21일 법무부 홈페이지에 게시돼 바로 활용 가능하다. 전문가들은 이번 대책이 임차인의 피해 예방에 초점을 맞췄다고 보고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “법적인 강제력은 없지만 전세사기를 미연에 방지하는 데 도움을 줄 것”이라고 설명했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com

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[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장과 판단 가. 당사자의 주장 (1) 원고 주장의 요지 피고는 2021. 3. 2. 000에게 이 사건 건물을 양도하였는데 피고가 원고에게 그 양도사실을 알리지 않아 원고는 강제경매개시결정 이후인 2022. 3. 31.경 양도사실을 알게 되었는바, 자력이 없는 000가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하는 것을 원하지 않는다. 따라서 이 사건 건물의 양도 이후에도 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약관계는 존속하고 원고는 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 임대차계약을 해지하므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 3억 2,000만원을 지급할 의무가 있다. (2) 피고 주장의 요지 원고는 이 사건 건물의 소유권이전등기일인 2021. 3. 2.로부터 1년 이상 아무런 이의제기를 하지 않다가 이 사건 소장을 통해 비로소 임대차승계에 대해 이의를 제기하고 있는데, 이 사건 임대차계약 당시 임대차기간 중 목적물이 매매될 경우 임차인이 소유자변경을 양해한다고 합의하였으므로, 임차인인 원고도 임대차계약 승계에 동의한다는 것을 미리 표명하고 피고와 합의한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약의 임대인 지위는 양수인인 000에게 승계되었고, 피고의 이 사건 임대차보증금반환채무는 소멸하였다. 나. 판단 (1) 관련 판례 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 참조). (2) 그러므로 이 사건의 쟁점인 원고가 이 사건 건물의 양도사실을 안 때 및 그로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하였는지 여부에 관하여 보건대, 앞서 채택한 증거들 및 갑 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후로서 임대차보증금의 잔금지급기일 이전인 2021. 2. 25. 000에게 이 사건 건물을 매도하였으므로 잔금지급기일에 원고에게 그 매도사실을 알릴 수 있었음에도 잔금지급기일은 물론 그 이후에도 이를 알리지 아니한 점, ② 원고는 2021. 2. 26. 피고에게 임대차보증금의 잔금을 지급하고 이 사건 건물의 소재지에 전입신고를 하였는데 당시는 이 사건 건물에 관하여 000 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 이전이어서 원고가 이 사건 건물의 등기부등본 등을 통하여 이 사건 건물의 매도사실을 알 수 없었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 건물에 관하여 2022. 3. 22. 강제경매개시결정등기가 마쳐진 점, ④ 원고는 2022. 5. 6. 이 사건 건물의 양도로 인한 임대인의 지위 승계를 거부하고 피고에게 임대차보증금반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 건물에 관한 강제경매개시결정이 내려진 2022. 3. 22. 이후에야 비로소 이 사건 건물이 피고로부터 000에게 양도된 사실을 알았고 그로부터 상당한 기간 내에 이 사건 소장부본 송달로써 임대인의 지위승계를 원하지 않는 이의제기를 하였다고 봄이 타당하다. 한편 을 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약서의 별지에 ‘계약기간 중 해당호실이 매매될 경우 임차인은 소유자가 변경될 수 있음을 인지한다’는 특약사항이 기재된 사실은 인정되나, 위와 같은 특약사항만으로는 원고가 이 사건 건물의 양도로 인한 임대인 지위 승계에 미리 동의하였다거나 합의하였다는 피고의 주장을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정만한 증거도 없다. 따라서 원고의 이의제기로 이 사건 임대차계약의 임대인 지위가 피고로부터 000에게 승계되지 아니하고 이에 따라 피고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 원고에 대하여 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이고, 이 사건 임대차계약의 해지의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2022. 5. 19. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 3억 2,000만원을 지급할 의무가 있다. 임대차보증금을 면탈할 의도 없이 순수하게 양도했고, 임대차특약에서 다소 애매하게나마 소유자 변경 가능성이 언급되었으며, 매도 후 1년이나 지난 시점에서 이런 소송을 제기받은 점 외에도, 판결이유에서 언급한 임대차보증금 잔금기일에 매도사실을 고지 못한 점 역시도 실제로는 당시에 중개업자를 통해 매매사실을 전달해달라고 요청했다는 것이 진실이라는 의뢰인 주장을 종합하면, 의뢰인 입장에서는 억울할 수 있는 재판결과였다. 최근에 불거진 갭투자 전세사기에 대한 사회적 인식이 극도로 나빠진 것이 판결에 영향을 준 것으로 짐작된다. 다시 판단받기 위해 일단 이 판결에 대해 항소하기로 결정했는데, 항소와 별개로 현재 임대차목적물에 대한 경매진행절차를 감안하여 추가조치가 필요했다(배당요구종기가 지난 현 시점까지 임차인은 배당요구를 하지 않았다). 만약, 임차인과의 위 소송에서 의뢰인이 최종 패소할 경우, 경매중인 해당 임대차목적물을 온전하게 반환받거나, 양수인의 배당을 막기 위해 의뢰인으로서는 처분금지가처분을 신청하거나, 임차인 배당금채권에 대해 가압류를 신청할 필요가 있다. 불행 중 다행으로, 현재까지 경매 신고된 양수인의 채권은 그리 큰 금액이 아니어서 의뢰인이 큰 손해 없이 마무리할 수 있지만, 혹시 양수인이 나쁜 마음을 먹고 해당 목적물에 추가 저당권을 설정하거나 배당채권을 양도할 수 있는 가능성을 배제할 수 없어, 이를 대비한 조치가 신속하게 취해질 필요가 있었다. 의뢰인과 상의 끝에 소유권반환을 전제로 하는 처분금지가처분신청을 하는 대신 채무불이행에 기한 손해배상청구를 전제로 하는 채권가압류신청을 진행하기로 했는데, 최근 다음과 같은 결정문을 받게 되었다. 본 재판 그 자체도 애매하지만, 그 뒷수습 과정도 단순치 않은 사건이라, 최종 결말이 어떻게 될지 필자로서도 궁금하지 않을 수 없는데, 아무쪼록 의뢰인에게 최소한의 손해가 될 수 있도록 최선을 다해 잘 마무리하고 싶은 마음이다.<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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전세계약때 집주인에 납세증명 요구할 수 있다

국민의힘과 정부는 11일 주택 임차인(세입자)이 임대인(집주인)의 국세 체납과 선순위 보증금 정보를 미리 확인할 수 있도록 하기로 했다. 최근 급증한 전세 사기 피해를 예방하기 위해서다.성일종 국민의힘 정책위원회 의장은 이날 국회에서 열린 ‘주택임대차 제도개선 관련 당정협의회’ 직후 기자들과 만나 “임대인의 세금 체납에 따른 조세 채권으로 인해 1차 보증금을 반환받지 못하는 일이 없도록 임대차 계약 체결 전 임대인 납세증명서를 요구할 수 있는 권리를 신설하도록 했다”고 말했다. 임대인의 부채로 집이 경매에 넘어갈 경우 조세 채권은 전세보증금보다 먼저 낙찰금을 분배받는다. 이에 따라 국세 체납액이 많을수록 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커진다. 임대계약 체결 시점에 임차인의 ‘납세증명서’ 요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거부할 수 없도록 한 이유다.주택이 경매로 넘어갔을 때 임차인 보증금을 우선 변제해주는 기준도 완화하기로 했다. 최우선변제 적용을 받을 수 있는 보증금 한도는 1억5000만원에서 1억6500만원, 우선적으로 변제받을 수 있는 금액은 서울 기준 5000만원에서 5500만원으로 상향한다. 서울에서 1억6500만원에 얻은 전셋집이 경매에 넘어갔다면, 선순위 채권이 아무리 많더라도 5500만원까지는 받을 수 있게 되는 것이다. 서울 이외 지역의 최우선변제 보증금 한도 및 변제액은 추후 정부가 발표하기로 했다.또 아파트 관리비의 투명성 강화를 위해 주택표준임대계약서에 관리비 항목을 신설하도록 했다. 50가구 이상의 공동주택에 대해서는 관리비 항목을 포함한 장부를 작성하고 관련 서류를 보관하도록 의무화했다.맹진규 기자 maeng@hankyung.com
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