수도권 아파트도 2년 전보다 전셋값 싸졌다…"역전세 우려"

부동산R114 "소규모·구축 단지 역전세 위험"
"입주물량, 갭투자가 많았던 지역도 주의해야"

한 부동산 중개사무소에 전세, 월세 등 매물 안내문이 걸려 있다. 사진=한경DB

전세시장 약세가 지속되면서 수도권 아파트 시장에서도 2년 전 전세계약 당시보다 시세가 하락해 임대인의 보증금 반환이 어려워진 '역전세' 현상이 나타나고 있다.

부동산R114는 2022년 10월 기준 수도권 아파트 278만4030가구의 전셋값을 2년 전과 비교한 결과, 7만8412가구(2.8%)는 가격이 하락한 것으로 조사됐다고 24일 밝혔다.

지역별로는 인천 36만7936가구 가운데 2만2192가구(6%), 경기 139만253가구 3만4292가구(2.5%), 서울 102만5841가구 중 2만1928가구(2.1%) 순으로 집계됐다. 인천은 올해 4만 가구 이상 아파트가 입주하면서 중구, 동구 구축 단지 중심으로 시세 역전이 발생했고 경기는 외곽지역, 서울은 대단지에서 역전세 우려가 나타났다.

2년 전에 비해 전셋값이 떨어진 수도권 아파트 7만8412가구의 연식을 살펴보면 30년 초과가 33.5%(2만6248가구)로 가장 많았고 21~30년 이하가 31.3%(2만4534가구)로 뒤를 이었다. △11~20년 이하 23.2%(1만8198가구) △5년 이하 7.8%(6100가구) △6~10년 이하 4.2%(3332가구) 순이었다.

전셋값이 하락한 아파트 가구에서 20년 이상 구축·300가구 미만 소규모 단지 비중이 높은 것으로 나타났다. 사진=부동산R114

단지 규모별로는 300가구 미만의 소단지의 비중이 39.4%(3만892가구)에 달했다. △1500가구 이상 19.4%(1만5212가구) △300~500가구 미만 17.8%(1만3972가구) △500~700가구 미만 11.9%(9340가구) △700~1000가구 미만 8.0%(6235가구) △1000~1500가구 미만 3.5%(2761가구)가 뒤를 이었다.

부동산R114는 300가구 미만은 커뮤니티 부족으로 수요가 줄고 1500가구 이상 대규모 단지는 월세 전환과 갱신권 사용으로 가격이 낮아진 것으로 분석했다. 그러면서 역전세 매물이 계속 증가할 가능성이 높다고 진단했다.

여경희 수석연구원은 "매매 및 전세시장 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 역전세 매물은 더 많을 것으로 예상된다"며 "소규모·구축 단지에 이어 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서도 역전세 매물이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

이어 "임차인들은 최근 전셋값이 급격하게 내린 아파트를 피하고 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취해야 한다"고 당부했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com