50세에 열번째 직업 전전…결국 아버지에 손 벌렸다가 [도정환의 상속대전]

도정환 필진

입력2022.09.12 07:41 수정2022.09.12 16:58

한경닷컴 더 머니이스트

시가 15억원의 3층짜리 건물 아들에게 주려면…
상속 또는 증여, 뭐가 유리할까
"재산가치 상승·각종 공제 등 종합적 고려해야"

올해 나이 50세인 나조급씨는 대학을 졸업한 이후 지금까지 열 번의 직업을 바꿨습니다. 나조급씨는 대학에서 임상병리학과를 전공하고 졸업 후 부산의 한 중소병원에서 임상병리사로 근무했습니다. 그런데 적성에 잘 맞지도 않았고 의사들에 비해서 턱없이 낮은 월급이 성에 차지 않았습니다. 나조급씨는 임상병리사로 근무한 지 2년째 되던 날 과감하게 사표를 던졌습니다.

이후 조그만 도시에 있는 아버지의 3층짜리 건물 1층에서 피자가게를 열었습니다. 그러나 피자가게도 성에 차지 않았습니다. 브랜드가 알려지지 않은 피자가게이다 보니 판매단가가 너무 낮았고 마진도 낮을 수밖에 없었습니다. 좀 더 마진이 높은 업종을 찾아 수십년간 창업과 폐업을 반복했습니다. 치킨점, 의류점, 문방구점, 꽃집, 우유 대리점, 두유 대리점, 찜질방 매점 등 다양한 장사를 하게 된 겁니다.

어느덧 나조급씨의 나이는 50. 이제는 알게 되었습니다. 본인이 장사에 소질이 없다는 사실을 말이죠. 그나마 기댈 사람은 팔순이 다 되어가는 아버지 밖에 없다는 것도 새삼스럽게 깨닫게 됩니다. 결국 나조급씨는 아버지에게 시가 15억 원의 3층짜리 건물을 증여해 달라고 졸랐습니다.

나조급씨의 아버지는 탐탁치 않았지만 하나 뿐인 아들이니 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 아들과 자신의 나이를 감안할 때 지금 결정하는 게 낫겠다 싶었습니다. 다만 상속을 할지 증여를 할지는 고민이라고 합니다.

나조급씨가 아버지로부터 시가 15억 원짜리 건물을 증여받을 경우의 증여세와 상속받을 경우의 상속세를 비교해 보면 아래늬 <표>와 같습니다. 상속받을 경우 나조급씨의 어머니가 살아 계셔서 배우자 공제를 받을 수 있다고 가정했습니다. 증여를 하게 되면 납부할 세금은 4억740만원이고, 상속을 하게 되면 8730만원입니다. 그 차이만도 3억2010만원에 달합니다.

50세에 열번째 직업 전전…결국 아버지에 손 벌렸다가 [도정환의 상속대전]

상속이 발생한 경우에는 동거가족에 대한 장래의 부양을 고려해 배우자 공제와 일괄공제가 적용됩니다. 증여에 비해 세금이 많이 줄어듭니다. 따라서 증여재산가액과 상속재산가액이 동일한 경우 상속세가 증여세보다 작으므로 세금만 고려했을 때는 상속을 받는 것이 유리합니다.

그렇다면 항상 상속이 유리할까요? 그렇지 않은 경우도 많습니다. 만약 나조급씨의 아버지가 소유한 건물이 인근 지역의 개발호재로 가격이 급등하면 어떻게 될까요?

예를 들어, 10년 뒤에 상속이 발생했는데 부동산 가액이 2배로 증가한 경우입니다. 현재 시점의 증여세와 향후 10년 뒤의 상속세는 아래의 <표>와 같이 달라집니다. 30억원 규모의 건물을 상속받게 되다보니 과세표준이 올라가게 되고, 결국 6억2080만원의 세금을 내야할 수 있습니다. 현재 시점에서의 증여세인 4억740만원 보다 2억1340만원을 더 내는 셈입니다.

상속은 증여보다 다양한 공제가 적용되지만, 상속 당시에는 재산가치가 높아질 수 있습니다. 때문에 그만큼 세금도 커질 수 있는 겁니다.

또한 상속이 발생하기 전까지 해당 부동산에서 발생하는 모든 임대소득은 나조급씨 아버지의 소득이 됩니다. 하지만 증여할 경우에는 나조급씨의 소득이 됩니다. 그 임대소득으로 재산을 축적할 수도 있습니다.

결론적으로 향후 재산가치가 크게 오를 것으로 예상되거나 재산이 많아서 어차피 상속 시 다양한 공제를 적용받을 수 있는 상황이라면 일괄적으로 상속받는 것보다 미리 일부라도 증여를 받는 것이 훨씬 유리합니다.

비슷한 사례로 필자가 중소법인을 영위하는 오너들이 자녀에게 회사 주식을 증여하는 것과 관련해 상담을 진행했습니다. 요청에 따라 주식증여 업무도 수행했습니다. 그런데 지나고 보면 주식의 가치는 증여 시점보다 더 떨어지는 경우가 많았고, 자녀가 경영을 승계하기 전에 폐업하는 경우도 있었습니다.

왜냐하면 우리나라의 경우 오랜 기간 지속하는 중소기업이 많지 않고 경제 상황도 급변하다보니 사업을 꾸준히 끌고 나가기가 어려워졌기 때문입니다. 그리고 요즘 젊은 세대들은 부모 세대처럼 위험을 감수하거나 참고 견뎌내면서까지 사업을 하고 싶어 하지 않는 경우가 많습니다. 많은 젊은 세대들은 부모님이 모아 놓은 재산으로 부동산임대업을 하고 싶어 하는 것이 현실입니다.

따라서 가업 주식을 증여거나 상속할 경우에는 자녀의 사업의지가 확고하고, 부모 세대보다 더 크게 성장시킬 능력이 있는지를 냉정하게 따져보고 결정해야 할 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 한서회계법인 도정환 세무사, 회계사

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부동산 증여는 타이밍…바뀌는 세법규정 잘 숙지해야 절세 가능

최근 주택 거래량이 급감하면서 집값이 하향세를 보이고 있다.이러한 하락장은 집을 팔려는 사람에겐 위기이지만, 자녀에게 증여를 고민하는 경우라면 좋은 기회가 될 수 있다. 저가에 거래된 사례를 활용해 증여세를 줄일 수 있고, 조정대상지역이 해제되면 취득세도 줄어들기 때문이다.아파트나 오피스텔처럼 매매사례를 통해 시세를 파악할 수 있는 부동산은 매매사례 가격을 기준으로 증여세를 계산한다. 가령 시세가 15억원인 아파트를 성인 자녀에게 증여하면 약 4억1000만원의 증여세가 나오지만, 최근 10억원의 거래사례가 있다면 증여세는 절반 정도인 약 2억2000만원으로 줄어든다. 증여세에서 ‘시가’란 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월의 평가기간 중에 발생한 매매가, 감정가, 경공매가, 유사매매사례가를 기준으로 평가한다. 이때 평가기간 이내라도 증여세 신고일 이후에 매매계약이 체결된 경우는 유사매매사례 가액으로 보지 않는다. 저가에 거래된 매매사례를 기준으로 증여세 신고를 하는 경우에는 증여일에 바로 증여세 신고를 하는 것이 유리하다.반면 시가를 알기 어려운 토지나 상가, 단독주택 등은 공시지가나 주택공시가격 같은 시세보다 낮은 기준시가로 신고할 수 있어 상대적으로 증여세가 적다. 기준시가는 일반적으로 매년 인상되므로 매년 4월말 새로운 기준시가가 공시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 다만 국세청은 2020년부터 고액의 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 증여에 대해서는 기준시가가 아닌 자체 감정가액을 기준으로 증여세를 과세하고 있어 주의해야 한다.조정대상지역이 해제되면 증여 취득세도 줄일 수 있다. 현재 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 높은 취득세율이 적용된다. 조정대상지역이 해제된 후에 증여받으면 3.5%의 일반세율이 적용된다.내년부터는 부동산 증여 관련 세금이 더욱 강화될 예정이다. 먼저 증여 취득세를 매기는 대상인 과세표준이 바뀐다. 현재 증여 취득세는 공시가격을 기준으로 부과 중이다. 2023년 이후 증여분부터는 매매가액, 감정가액, 경공매가액 등의 시가인정액을 기준으로 과세한다. 만약 시세 10억원, 공시가격 5억원인 아파트를 올해 증여받으면 일반세율 기준 취득세는 1750만원이지만, 내년에는 3500만원으로 2배로 증가한다.또 올해 세법개정안에 따르면 부동산 증여시에 적용되는 양도세 이월과세 적용기간도 5년에서 10년으로 늘어난다. 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받고 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 당초 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산하는 규정이다. 가령 1억원에 산 부동산을 6억원에 팔았다면 차익 5억원에 대한 양도세를 내야한다. 하지만 배우자에게 이 부동산을 증여하고 5년 이후에 6억원에 양도하면 양도세가 없다. 부동산의 취득가액이 증여 당시 시가인 6억원으로 계산되기 때문이다.반면 5년 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용돼 취득가액이 1억원으로 계산돼 절세효과가 사라진다. 취득세 과세표준 변경과 양도세 이월과세 개정규정 모두 2023년1월1일 이후 증여받는 분부터 적용되므로 증여를 통해 취득세와 매도 시 양도세를 절세하려면 올해 안에 증여하는 것이 유리하다.증여세는 누구에게, 어떻게 증여하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다. 바뀌는 세법규정을 숙지하고 미리 계획하고 준비하는 것이 절세의 지름길이다.이승현 진진회계법인 대표
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40억원 꼬마빌딩 증여받고 세금냈는데…더 많이 냈다고? [도정환의 상속대전]

나잘남씨는 아버지로부터 시세 40억원의 꼬마빌딩을 증여받게 되었습니다. 나잘남씨는 국세청 홈택스의 사이트를 이용해 40억원에 대한 증여세를 계산한 후 그 금액으로 신고도 하고 납부도 했습니다.국내 유명 대학교의 경영학과를 졸업한 나잘남씨는 이후 학교 동기회 모임을 나가게 됐습니다. 회계사무실을 운영하고 있는 친구에게 "난 회계사나 세무사 자격증이 없는데도 스스로 증여세를 신고하고 납부했다"고 자랑스레 얘기했습니다. 그런데 회계사 친구로부터 들은 대답은 실제로 납부해야 하는 증여세보다 더 많은 세금을 냈다는 것이었습니다. 대체 뭐가 잘못됐다는 걸까요. 증여재산평가, 시세보다 낮은 기준시가로 평가할 수 있어나잘남씨가 실제로 납부해야 하는 세금보다 더 많은 세금을 납부한 이유는 증여재산가액을 높게 평가해서 신고했기 때문입니다. 나잘남씨는 시세보다 낮은 기준시가로 증여재산을 평가해서 세금을 더 적게 납부할 수 있었습니다. 시세보다 낮은 기준시가가 증여재산의 평가기준이 될 수 있을까요?꼬마빌딩과 같은 비현금성자산을 증여받거나 상속받은 경우 그 재산을 평가해 과세표준 계산을 위한 재산가액을 확정해야 합니다. 증여재산가액이나 상속재산가액은 최근의 매매가액이나 매매사례가액을 먼저 적용해야 합니다. 만약 매매가액이나 매매사례가액이 없는 경우 감정가액과 상속세및증여세법에서 별도로 정해 놓은 보충적평가방법을 순서대로 적용하여 평가해야 합니다. 다만, 주식의 경우에는 감정가액을 인정하지 않습니다. 상속세및증여세법에서는 매매가액 등을 ‘시가’라고 하는데, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 전 6개월, 후 3개월) 이내에 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 확인되는 가액을 말합니다. 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액(보충적 평가가액)을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.나잘남씨 아버지가 최근에 꼬마빌딩을 취득했다면 그 취득금액이 매매가액이 됩니다. 꼬마빌딩을 취득한지 오래되었거나 토지만 매입해서 건물을 지은 경우에는 최근의 매매가액이 없으므로 감정가액으로 평가하거나 감정가액이 없다면 기준시가(보충적 평가금액)로 평가해야 합니다.다만 아파트의 경우 증여나 상속대상이 된 아파트의 최근 매매가격이 없더라도 같은 평수의 다른 아파트의 매매사례가액을 확인할 수 있습니다. 최근의 매매사례가액을 시가로 적용합니다. 감정가 없으면 기준시가가 기준…보충적 평가방법 잘 이용해야감정가액은 원칙적으로 둘 이상 감정가액의 평균액을 사용해야 하며, 증여일 또는 상속개시일을 기준으로 증여 또는 상속목적으로 평가해야 합니다. 다만 부동산 중 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액도 시가로 인정됩니다. 최근에 담보대출 목적으로 은행을 통해 감정을 받았다 하더라도 담보목적으로 감정한 감정가액은 증여나 상속 목적의 감정평가가액으로 인정되지 않으므로 유의해야 합니다. 그리고 감정가액이 너무 낮은 경우에는 그 감정가액을 시가로 인정하지 않습니다. 나잘남씨가 아버지로부터 증여받은 건물에 대한 감정가액이 없는 경우에는 기준시가로 평가해야 합니다. 토지는 개별공시지가로, 건물은 상속세및증여세법에서 별도로 정한 평가방법으로 기준시가를 계산해서 평가해야 합니다. 일반적으로 건물의 보충적 평가금액은 시세의 50~70% 정도 수준에 해당하므로 보충적 평가방법으로 평가해 증여세를 계산할 경우에는 시세에 비해 매우 낮게 계산됩니다. 나잘남씨 아버지의 건물을 시세인 40억원으로 평가하는 경우와 보충적 평가방법으로 산출한 금액(시세의 60% 가정)으로 평가할 경우 증여세를 비교하면 다음과 같습니다. 나잘남씨는 증여받은 꼬마빌딩을 시세가 아닌 기준시가로 평가했더라면 약 7억원의 세금을 절세할 수 있었습니다. 그렇다면 항상 기준시가로 평가해서 증여세를 납부하면 될까요?기준시가로 증여재산을 평가해서 증여세를 계산할 경우 시세로 평가한 것보다 증여세가 매우 낮게 산출됩니다. 이를 방지하기 위해 과세당국은 꼬마빌딩을 기준시가로 평가해 증여세나 상속세를 신고하는 경우 국가의 비용으로 해당 꼬마빌딩을 감정해 증여세나 상속세를 결정할 수 있도록 했습니다. 감정평가비용을 충당하기 위해 별도의 예산을 마련했습니다.따라서 꼬마빌딩을 증여하거나 상속할 때 기준시가로 평가할지, 아니면 감정가액으로 할 지는 전문가와 상담해 결정해야 합니다. 또 기준시가로 평가한다 하더라도 월세환산가액, 담보가액 등이 기준시가보다 더 큰 경우에는 그 금액을 보충적평가가액으로 판단하므로 주의애야 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 한서회계법인 도정환 세무사, 회계사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com