[성공으로 이끄는 투자노하우] 소형 오피스 경매, 틈새 임대상품

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소형 수요 증가로 임대수익 10% 이상
서울 중구 신당동에서 의류제조업을 하는 공◌◌(52)씨는 몇 년 전부터 사무실 매물을 알아봤으나 가격이 너무 올라 엄두가 나지 않았다. 3.3㎡ 당 2000만원이 넘는 매매가가 부담이 됐다. 마침 경매 컨설팅업체를 통해 경매로 나온 소형 사무실 매입을 추천 받았다. 종로3가에 소재한 96㎡의 10층 중 8층의 소형 사무실을 감정가(3억2000만원)의 66%인 1억6384만원에 낙찰 받았다.
경매 직전 전 소유주가 급매가로 내 놓은 매매가가 3억 원 선인 점을 감안하면 시세 대비 40% 정도 값 싸게 내 사무실을 경매로 낙찰 받은 셈이다. 이씨는 1500여 만 원을 들여 소유권 등기를 마친 후 지난 해 10월 입주를 마쳤다. 직접 입주를 하지 않고 세를 줬을 경우 주변 시세를 감안해 보증금 3000만원에 월 150만원의 임대수익을 올릴 수 있는 알짜배기 사무실의 주인이 됐다.
부동산경기 침체와 함께 임대료 부담을 느낀 영세업자들이 적은 돈을 들여 소형 사무실을 마련하려는 수요가 늘면서 법원 경매시장에서 미니 오피스와 오피스텔 등 업무시설의 몸값이 갈수록 높아지고 있다. 지난 해 서울·수도권의 업무용 중소형 규모의 사무실 낙찰가율이 80%대를 유지하던 것이 올해 들어 70% 이내로 뚝 떨어져 적은 돈을 들여 내 사무실을 장만하거나 값싼 사무실을 찾는 수요자들에게 임대용으로 주기에 안성맞춤인 상품이다.
소형 사무실 경매는 소액투자가 가능한데다 임대 수요가 꾸준해 공실률도 낮은 편이다. 기존 오피스의 불필요한 공간은 과감하게 없애면서 장점은 그대로 살린 상품이어서 수요자들이 부담 없이 사용할 수 있어 불황기 대안상품으로 꼽힌다. 규모가 적다보니 자연히 회전율은 상당히 빠르다. 전형적인 저위험 고수익 구조다. 경기불황이 지속되고 있는 상황에서도 소규모 창업이 뜨거운 것도 초소형 오피스 임대사업에는 호재다.
업무용 소형 사무실은 오피스텔과 달리 아직까지 경매시장의 비인기 종목이지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 주택과 달리 최근 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있다. 경매시장에 공급되는 물건수가 한 달이면 100여건 안팎에다 수도권도 200여건에 불과해 도심의 경우 물건공급이 부족한 편이다. 따라서 1인 기업이나 소호족 용도에 맞는 중소형 사무실을 구한다면 경매를 통해 값싸게 낙찰 받는 전략을 세우는 게 바람직하다.
경매를 통해 사무실을 마련할 경우 통상 20∼30% 안팎의 시세차익을 보고 낙찰 받을 수 있다. 통상 급매물 가격보다 20% 이상 저렴하기 때문에 잘만하면 시세차익과 함께 부수적으로 임대수익까지 노릴 수 있는 알짜 투자대상이다. 도심과 부도심은 낙찰가율이 높으므로 서울 외곽 역세권의 도로변이나 수도권 상업지역에 나온 사무실을 공략하는 것도 좋은 방법이다. 특히 신규 오피스 공급이 적은 지역은 수요가 넉넉해 임대수익이 짭짤한 편이다.
경매 물건에서 소형 사무실을 찾으려면 좀 더 다양한 방법으로 물건검색을 하는 게 좋다. 대법원 경매 사이트나 신문의 매각공고에서 물건을 찾으면 대체로 근린시설로 표기돼 우량한 사무실 물건을 놓칠 수 있다. 따라서 사설 경매 사이트를 구독해 상세검색란을 활용하면 물건을 선별해내기 용이하다. 사무실과 함께 근린시설, 근린상가에서부터 교육시설까지 종합적으로 물건을 추려서 용도 변경된 사무실까지 함께 검색해봐야 한다.
산업구조가 점차 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 직원을 채용하지 않는 1인 기업과 젊은 전문직 종사자들의 수요가 늘어 넓은 사무실보다 작고 아담한 소호형 사무실이 인기를 끌고 있다. 정부의 1인 소기업을 적극 지원하는 추세에다 컴퓨터 한 대만 놓으면 사업이 가능한 시대다 보니 젊은 층 수요자들의 미니 오피스의 수요는 급속도로 늘어나고 있다.
이들 1인 기업을 주요 임대수요자의 타겟으로 삼아 값싸게 나온 소형 사무실을 경매로 잡은 다음 임대를 놓으면 통상 임대 수익율은 연 10%를 훨씬 넘는다. 가격이 비싼 도심 오피스텔은 여전히 공급이 부족하고 도시형생활주택 공급도 지연되는 상황에서 경기 침체로 사무실을 다운사이징하는 경우가 많아 수요는 얼마든지 있다. 값싸고 실속 있는 소형 오피스를 구하려는 실수요자에게 임대 놓기에 좋은 색다른 임대상품으로 주목받고 있다.
• 추천 중소형 사무실 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(㎡)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
09-36575	고양시 일산동구 장항동 864-3 하이베라스 501호	79	04.5	13,000(10,400)	고양1계(6.8)
09-26318	고양시 덕양구 벽제동 721 고양이 405호	89	04.12	23,000(11,776)	고양1계(6.8)
09-25818	강동구 명일동 332 명일엘지 202호	62	99.12	15,000(12,000)	동부4계(6.7)
09-40500	강남구 개포동 186-18 공신빌딩 5층 3호	100	84.1	35,000(22,400)	중앙5계(6.15)
09-36721	오산시 오산동 925-12 거성프라자 801호	198	00.5	25,000(16,000)	수원6계(6.11)
08-8355	동대문구 장안동 324-1 웰빙프라자 306호	76	05.10	21,000(16,800)	북부6계(6.7)
09-48410	화성시 태안읍 381-17 병점제일타운 209호	135	03.12	39,000(15,974)	수원3계(6.10)
09-62867	수원시 권선구 서둔동 107-1 501호	272	95.11	32,000(20,480)	수원3계(6.10)
10-2215	성남시 분당구 정자동 17-1 젤존타워1 808호	136	04.5	45,000(36,000)	성남5계(6.14)
09-32716	의정부시 의정부동 494 센트럴타워 1304호	141	05.7	66,000(27,033)	의정부17계(6.11)

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