[2022전망] 상승세 한풀 꺾인 주택시장…"내년 최대 변수는 선거"

공급 부족 여전하지만 대출 규제 속 금리·보유세 부담 압력 '팽팽'
대선·지선 통한 규제 완화·개발 호재 등 시장 가를 변수로
새 임대차법 시행 2년 도래하는 7월 말부터 전·월세 시장 불안 관측

올해 전국적으로 크게 오른 주택 매매 가격의 상승세가 최근 금융당국의 초강력 대출 규제 등에 따른 거래 급감으로 한풀 꺾이는 양상이다.

이런 가운데서도 국책·민간 연구기관들은 일제히 제한적이나마 내년에 집값 상승세가 이어질 것이라는 분석을 내놨다.

내년 1월부터 대출 규제가 더 강화되는 가운데 3월 대통령 선거와 6월 지방선거라는 대형 정치 이슈는 집값의 향방을 가를 최대 변수로 꼽힌다.

◇ 연구기관들 내년 집값 2∼5% 상승 전망…변수는 선거와 대출 규제
26일 부동산 업계에 따르면 국책연구기관인 국토연구원은 내년 주택 가격이 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 전망했다.

이는 국토연이 추계한 올해 주택가격 상승률인 수도권 9.4%, 지방 6.1%보다는 낮은 수준이지만 현 정부가 재임 기간에 집값을 하락 안정시키겠다는 목표와는 배치된 것이다.

대한건설정책연구원(이하 전국 5.0% 상승), 우리금융경영연구소(3.7% 상승), 주택산업연구원(2.5% 상승), 한국건설산업연구원(2.0% 상승) 등 민간 연구기관들도 수치는 다르지만 모두 내년에도 집값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

상승을 점치는 근거 중 하나는 서울의 공급 부족이다.

주산연은 자체 주택 수급량 산정 방식을 통해 현 정부 5년 동안 서울은 14만가구, 경기·인천은 9만가구의 공급이 부족한 것으로 분석했다.

정부가 '2·4 대책'을 통해 3기 신도시 등 주택 공급 확대를 통한 시장 안정에 주력하고 있으나 해당 물량은 2023년 이후부터 순차적으로 입주가 시작돼 단기간에 성과를 내기는 어렵다는 지적을 받는다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태 대응을 위해 늘어난 국가 예산에 더해 3기 신도시 토지보상금이 풀리면서 내년에 또다시 부동산 시장으로 유동 자금이 대거 유입될 가능성도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "3기 신도시 입주까지 소요되는 시간이 길고, 서울 같은 곳에서는 신규 주택을 대량으로 공급하는 일은 더욱 어렵다"며 "코로나19 확산 사태가 진정되지 않는 것도 저금리 기조와 과잉 유동성을 지속시켜 집값을 자극할 수 있는 요소"라고 지적했다.

국토교통부와 서울시 등이 서울 도심 주택 공급을 위해 추진하고 있는 공공재건축·재개발, 신속통합기획 등이 서울 집값을 자극할 불쏘시개 역할을 할 가능성도 있다.

반면 초강력 대출 규제 기조와 금리 인상 압박, 보유세 부담 급증은 집값 상승 폭을 제한하는 요인으로 작용할 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해의 집값 급등 현상은 내년에 대출 규제가 더욱 강화되고 추가 금리 인상이 이뤄지면 본격적으로 반전될 수 있다"며 "금융 규제 강도와 금리 인상 속도, 보유세 체감 부담감의 크기 등에 따라 시장 상황은 변동성이 더 커질 것"이라고 분석했다.

이런 가운데 내년에 치러질 대선과 지선이 향후 집값의 움직임을 결정할 초대형 변수라는 데는 전문가들의 이견이 없다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 3월 대선 결과에 따라 부동산과 관련된 개발 방식과 세금 정책의 큰 방향이 결정된다"며 "특히 보유세 완화와 다주택자 양도소득세 중과 유예 방안이 최종 확정되면 매물 출회 여부에 큰 영향을 줄 것"이라고 설명했다.

◇ 전국적으로 입주 물량 늘지만 서울은 줄어…임대시장 하반기로 갈수록 불안
지난해에 이어 올해도 불안했던 전세 시장은 내년에도 공급 부족 등의 영향으로 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세하다.

건설산업연구원(이하 전국 6.5% 상승), 주택산업연구원(3.5% 상승), 건설정책연구원(4.0% 상승) 등 민간 연구기관들은 공히 내년 전셋값 상승을 예상했다.

보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 공급이 부족해지고, 나아가 임대료를 높이는 방식으로 조세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 가시화할 가능성이 크기 때문이다.

특히 지난해 7월 말부터 시행된 새 임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 전세 계약이 내년 7월 말 이후 시장에 나오기 시작한다는 점은 전·월세 가격 불안을 부추길 수 있는 가장 큰 요인으로 꼽힌다.

계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장했던 물건이 시장에 나오면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제를 적용받지 않아 가격 급등으로 이어질 수 있다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전·월세 시장은 매매 시장과 마찬가지로 올해보다 상승 폭은 둔화될 것으로 예상한다"면서도 "계약갱신청구권을 사용한 기간 2년이 종료되는 상황을 고려하면 하반기로 갈수록 부담이 커질 것"이라고 예측했다.

다만 전국적으로는 올해 대비 입주 물량이 늘어나며 임대차 시장에 숨통을 트일 전망이다.

직방 조사에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해(21만4천381가구, 임대 물량 제외)보다 21.9% 늘어난 26만1천386가구다.

수도권(14만2천751가구)과 지방(11만8천635가구) 모두 새 아파트 입주 물량이 올해보다 각각 22.0%씩 늘어난다.

부동산R114가 임대 물량을 포함해 집계한 내년 아파트 입주 예정 물량은 전국적으로 올해 대비 10.3% 증가한 31만4천303가구다.

올해보다 수도권(16만6천897가구)은 1.2%, 지방(14만7천406가구)은 22.6% 늘어난다.

문제는 서울이다.

서울 아파트 입주 물량은 직방 기준 1만8천148가구, 부동산R114 기준 2만520가구로 올해 대비 각각 14.0%, 35.8% 줄어든다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "임대차 시장이 커지는 보유세 부담으로 전세의 월세화가 이어지는 가운데 서울 등지에서 입주 물량이 감소해 가격 상승 흐름이 지속될 전망"이라며 "7월 말 계약갱신청구권 만료 이후 체결되는 신규 계약 물량부터 가격 상승이 불가피해지면서 하반기에 시장이 불안해질 가능성이 크다"고 진단했다.

/연합뉴스