집값 너무 오르는데…오피스텔이라도 사야 할까요?

*7월 22일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

오피스텔 청약 경쟁률과 가격이 치솟고 있습니다. 모든 오피스텔이 아니라 아파트의 대체재인 '아파텔'의 얘기인데요. 집값이 너무 올라 이제와 사긴 부담스러우니 오피스텔이라도 사자는 수요가 몰렸다는 분석이 나옵니다. 규제도 덜하다고 하는데 정말 그럴까요? 오피스텔의 청약과 세제 등에 대해 전형진 기자가 짚어봅니다.

▶전형진 기자
아파트가격이 너무 오르니까 오피스텔이라도 사야 하는 거 아니냐, 사야 한다, 이런 얘기가 나오고 있는데요. 실제로 가격도, 경쟁률도 많이 오르고 있다고 합니다. 최근 동탄이나 여주에서도 높은 경쟁률이 나왔고요. 오늘은 오피스텔과 아파트를 비교해서 청약이나 세제적인 측면에서 오피스텔이 과연 아파트보다 유리한지 따져보도록 하겠습니다. 일단 기사 먼저 볼게요.

오피스텔 평균 경쟁률이 31 대 1을 기록했다고 합니다. 21일자 한국경제신문 부동산면 기사이고요. 그런데 앞에 단서가 붙였죠. 전용면적 59㎡ 이상 오피스텔이 이렇다고 합니다. 오피스텔의 경우엔 크게 두 가지로 나눠서 볼 수 있어요. 흔히 말하는 원룸이나 투룸 같은 초소형 오피스텔이 있고, 중소형 면적대의 오피스텔이 있는데요. 중소형 면적대는 아파트와 비슷한 설계 구조를 갖고 있기 때문에 아파텔이라고도 부릅니다. 기사에서 말하는 전용 59㎡ 이상 오피스텔이란 건 아파텔을 말하고, 이런 아파텔의 경쟁률이 평균 31 대 1이 나왔다는 겁니다. 모든 오피스텔의 이야기가 아니라는 거죠. 작년엔 아파텔이 11 대 1의 경쟁률을 나타냈는데 올해는 31 대 1이라고 하니까 많이 오른 거죠.

기사에선 원인에 대해 아파트 청약장벽이 높아진 것과 무관하지 않다고 분석하고 있습니다. 서울 아파트는 올해 상반기 최저 당첨가점, 흔히 말하는 가점 커트라인이 평균 60점이었다고 합니다. 3인가족의 최고 가점이 64점입니다. 이마저도 무주택 15년을 채워야 하기 때문에 30대 가장은 이 점수를 채울 수는 없습니다. 만 30세부터 무주택기간이 기산되니까요. 이보다 불과 4점 낮은 게 커트라인 평균이니까 30대 가정은 서울에서 아파트 청약 당첨을 노릴 수 없는 상황이란 거죠.

다음 기사도 보시죠. 이것도 한국경제신문 부동산면 기사인데요. 아파트값이 뛰자 오피스텔 가격도 엄청나게 올랐다고 합니다. 정부 공인 통계인 한국부동산원의 통계인데요. 오른쪽의 그래프를 보시면 올해 2분기 0.37% 오르면서 상승세가 가팔라지고 있습니다.

그런데 전용면적이 클수록 상승폭이 커졌다고 합니다. 앞서 아파텔의 경쟁률이 높아지다고 했었죠. 그런데 가격에서도 비슷한 현상이 나오고 있는 겁니다. 2분기에 전용 85㎡를 초과하는 면적대가 가장 많이 올랐고요. 반면 원룸이나 투룸 같은 초소형 오피스텔은 가격이 오히려 떨어졌다고 합니다. 한국부동산원에서도 이렇게 해설하고 있습니다. 아파트를 대체할 수 있는 면적대에 수요가 유입됐다고 합니다. 아파트의 대체재인 아파텔을 선택하는 경향이 나타나고 있다는 거죠. 아파트를 사지 못하는 상황, 청약으로 분양을 받을 수 없는 상황이 되다 보니 오피스텔의 인기가 이렇게 높아지고 있다는 겁니다.

그럼 오피스텔을 사도 될까요. 이 문제를 네 가지로 따져보겠습니다. 우선 청약부터 짚어보죠. 오피스텔 청약은 아파트와 가장 다른 게 일단 청약통장이 필요하지 않습니다. 자격의 유무를 따지지 않는다는 얘기이고요. 그렇다 보니 당연히 가점도 안 봅니다. 청약하는 사람이 기존에 주택을 갖고 있느냐, 얼마나 갖고 있느냐, 이 문제도 따지지 않습니다. 그리고 이 오피스텔을 갖고 있는 사람이 아파트에 청약할 때도 오피스텔을 주택으로 보지 않습니다.

두 번째로 한 단지에서 중복해서 청약할 수 있습니다. 무제한적으로 마구 청약할 수 있는 건 아니고요. 통상 한 단지가 주택형별로 1군, 2군, 3군식으로 그룹핑이 돼 있는데요. 군별로 한 번씩 청약할 수 있습니다. 그런데 오피스텔을 청약할 때 증거금이란 개념으로 돈을 먼저 내면서 청약해야 합니다. 1~3군에 모두 청약한다면 증거금을 세 번 내야 하는 것이죠. 가점이 필요하지 않으니까 당첨자 선정은 무작위 추첨하게 됩니다.

두 번째는 세금에 대한 문제입니다. 사실 이게 가장 복잡하고 어렵습니다. 업무용 오피스텔이 아니라 주거용 오피스텔이라고 전제하고 얘기해보죠. 오피스텔은 주택수에 포함될까요? 앞서 아파트 청약에선 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다고 했죠. 그런데 세제 측면에서 보자면 취득 단계와 보유 단계, 그리고 양도 단계에서 모두 주택수에 포함됩니다.

취득세의 경우 두 가지로 나뉩니다. 작년 8월 12일에 7·10 대책 후속 조치로 지방세법 시행령이 개정됐는데요. 이날 이전 오피스텔을 갖고 있었느냐, 이후 취득했느냐로 나눠서 봅니다. 8월 12일 이전 오피스텔을 취득한 경우엔 취득세의 주택수엔 포함되지 않습니다. 하지만 이날 이후 취득한 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 주택수에 포함된다는 건 취득세가 중과된다는 얘기입니다.

그런데 이런 상황이 있어요. 작년 8월 12일 이후 오피스텔을 한 채 샀다고 해보죠. 이 상황에서 조정대상지역의 주택을 한 채 삽니다. 이때는 오피스텔이 주택수에 포함되기 때문에 두 번째 집에 대해서 취득세를 8%로 중과합니다. 오피스텔이 두 채인 상황에서 집을 산 거라면 취득세는 12%로 중과되죠. 하지만 반대로 주택을 갖고 있는 상황에서 오피스텔을 취득한다면 이 오피스텔에 대해선 중과되지 않습니다. 이때는 원래 오피스텔을 살 때처럼 건물분 취득세 4.6%가 적용됩니다.

그리고 주거용으로 사용하는 경우 재산세와 종합부동산는 당연히 내야 합니다. 임대사업자로 오피스텔을 운용하고 계시다면 말소 전까지는 종부세 합산에서 배제되겠죠. 또한 양도세의 문제에서도 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 정리를 하자면 오피스텔은 세제 측면에선 아파트와 비교했을 때 큰 차이가 없습니다. 취득세 부분에서만 취득 시기에 따라 판단이 다소 달라집니다.

다음은 규제 문제를 따져보겠습니다. 첫 번째로 분양권에 대한 전매제한의 경우 규제지역에서 소유권이전등기일까지 적용되는 건 아파트와 오피스텔이 동일합니다. 우선 아파트의 경우 규제지역 외에도 수도권, 지방광역시라면 소유권이전등기일까지 분양권 전매가 제한됩니다. 오피스텔은 조금 다릅니다. 오피스텔은 조정대상지역일 경우 1회에 한해서 전매가 됩니다. 그리고 이런 전매제한이 작동하는 기준은 규제지역에서 100실 이상인 오피스텔을 분양받았을 때의 이야기입니다. 그러니까 투기과열지구인 서울에서 99실짜리 오피스텔을 분양받은 경우 전매가 가능하다는 얘기죠.

그 다음도 전매제한 문제인데요. 분양권 전매제한과는 다르게 준공 이후에도 연장해서 그 집을 팔 수 없다는 개념이 있습니다. 이 경우 오피스텔은 해당되지 않습니다. 아파트는 분양가상한제 적용 지역에서 최대 10년까지 적용됩니다. 3~10년의 기간은 분양가가 주변 시세 대비 어느 정도 수준인지를 따져서 결정됩니다. 거주의무도 마찬가지입니다. 오피스텔은 거주의무가 없고요. 아파트는 분양가상한제 적용 지역에서 최대 5년까지 주어집니다. 거주의무가 적용된다는 건 입주 직후 세입자를 받지 못하고 수분양자가 직접 들어가 살아야 한다는 이야기이고요. 자금조달 측면에서 아파트와 오피스텔의 상황이 달라지는 셈이죠.

대출은 아파트의 경우 굉장히 강력하게 작동하고 있죠. 제가 표에 써놓은 숫자는 투기과열지구 기준입니다. 오피스텔의 경우 비주택이었기 때문에 덜 까다로운 편이었습니다. 그런데 지난 5월부터 모든 금융권에서 LTV 70%가 적용됐습니다. 그리고 2023년 7월부턴 오피스텔도 차주 단위 DSR이 적용됩니다. 차주의 대출들에 대한 원리금상환비율까지 한꺼번에 따지겠다는 개념입니다.

가격에 대해서도 설명하자면요. 오피스텔은 수익률과 연동해서 가격이 형성되는 측면도 있습니다. 통상 임대 목적인 경우가 많기 때문에 월세를 기준으로 수익률을 따지는데요. 지역마다 연 목표 수익률이 다르지만 통상 4%를 본다고 가정하고 계산해보죠. 예컨대 1억원에 오피스텔을 사서 월세 33만원을 받는다면 연간 벌어들이는 차임은 400만원이죠. 수익률은 4%가 됩니다. 그런데 이 오피스텔의 월세가 내려서 25만원이 됐다고 다시 가정해보죠. 그렇다면 연차임이 300만원이 되니까 이분의 수익률은 3%로 내려가게 되겠죠.

이렇게 수익률이 내려간 상황에서 이 오피스텔을 매각한다고 해보죠. 매수하시는 분도 현재 월세를 기준으로 수익률을 맞추게 되는데요. 이분도 4%의 목표 수익률을 보겠죠. 월세 25만원, 연차임 300만원이 4%의 수익률이 되도록 역산하면 매입가는 7500만원이 되는 거죠. 모든 경우에 해당되는 건 아니지만 오피스텔의 가격엔 이런 부분도 영향을 준다는 걸 알아두시면 좋을 것 같아요.

하나 추가로 아시면 좋은 게 오피스텔은 전용률이 아파트보다 낮은 편입니다. 전용률은 계약면적 대비 전용면적의 비율인데요. 실제로 사용할 수 있는 면적이 더 적다는 거죠. 공고문 기준으로 보여드릴게요. 똑같은 전용 84㎡인데 오피스텔은 공급면적이 120㎡이고 아파트는 110㎡죠. 10㎡의 차이는 공용면적의 차이에서 오는데요. 공용면적은 복도나 계단 같은 곳들의 면적입니다. 오피스텔은 이 면적이 아파트보다 넓습니다.

그림으로 보면 이렇습니다. 오피스텔은 공용면적이 넓기 때문에 같은 공급면적이더라도 자신이 실제로 사용하는 면적, 전용면적이 좁다고 이해하시면 될 것 같습니다.

오늘 제가 준비한 이야기는 여기까지입니다. 아파트를 사라, 오피스텔을 사라, 이런 얘기를 드리려는 건 아니고요. 의사결정을 하실 때 이런 부분에 대한 차이가 있다는 점을 짚어드리기 위해 방송을 했습니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

"집값 너무 오르는데…오피스텔이라도 사야 할까요?" [집코노미TV]