30대가 30억 서초 아파트 '영끌'해서 사는 이유 [집코노미TV]

<그곳이 알고싶다>
30대 '영끌' 몰린 서초, 연이은 신고가 거래
전셋값 상승에 갭투자 "일단 사놓자"

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▶서기열 한국경제신문 기자

누구나 내집마련 하는 그날까지. 안녕하십니까, 서기열입니다.

인천 12.84%, 경기 11.24%, 서울 2.6%. 올 들어 주간 기준 아파트 매매가 누적 상승률입니다. 그런데 말입니다 서울, 경기, 인천 등 수도권을 포함한 전국 집값은 과연 어떻게 흘러가게 될까요?

저희 집코노미가 드디어 부동산 시황 코너를 시작합니다. 이름 하여 ‘그곳이 알고싶다’. 구독자 여러분께 집코노미가 시황을 분석하고, 화제가 되고 있는 지역을 직접 찾아가 현장의 생생한 목소리도 들려드리겠습니다. ‘그곳이 알고싶다’ 1회 시작하겠습니다.

전국이 후끈후끈 합니다. 상반기 전국 아파트 값 상승률은 이미 지난해 같은 기간 상승폭의 두 배를 넘어섰습니다. 지난해도 많이 올랐는데 과연 올해는 얼마나 더 오르려는 걸까요.

공식 국가 부동산 통계죠. 최근 발표된 한국부동산원의 6월 전국주택가격동향조사를 살펴보겠습니다. 시도별 가격지수 변동률에서 아파트 매매가격지수 변동률을 먼저 볼게요. 6월 한달 간 서울이 0.67%, 경기가 1.85%이 올랐고, 인천이 ‘무려’ 2.26% 상승했습니다.

더욱 놀라운 건 6월까지 누적 상승률인데요. 서울이 3.18%로 작년 같은 기간보다 상승폭이 6배나 커졌습니다. 물론 작년 상반기에 서울이 0.5%로 잘 관리됐던 기저효과이기도 합니다.

심상치 않은 것은 인천과 경기입니다. 인천의 상반기 누적상승률이 무려 12.23%, 경기는 10.98%나 됩니다. 두자릿수 상승률입니다. 이제 상반기가 끝났을 뿐인데... 연초에 집값이 10억원이었다면 6개월 만에 1억원이 올랐다는 겁니다. 작년 같은 기간 상승폭에 비하면 거의 두 배 수준이네요.

전세는 어떨까요? 여기도 만만치 않습니다. 아파트 전세가격지수 기준으로 6월 한 달 간서울 0.49%, 인천 1.57%, 경기 0.82% 올랐구요.

그럼 어디가 이렇게 많이 올랐을까요? 서울 매매가격지수 변동률 그래프를 보면, 이건 아파트, 연립, 단독주택을 모두 더한 주택종합입니다.

지난 달에 가장 눈에 띄는 지역은 1.02% 오른 노원구, 0.97% 상승한 서초구네요. 도봉구, 강남구, 강동구도 적지 않게 올랐지만 이들 지역은 한 달 동안 1%가량 상승하는 놀라운 힘을 보여줬습니다.

아무래도 노원구는 1987년 준공된 아파트들을 중심으로 재건축 이슈가 부각되면서 집값 상승이 이어지고 있구요. 서초구는 반포주공1단지 1, 2, 4주구의 2120가구가 재건축을 위한 이주를 시작하면서 전셋값이 오르는 영향을 받아 매매가도 상승하고 있는 것으로 분석됩니다. 6월 전세가격지수를 보시면 서초구가 1.63% 오르며 독보적인 전셋값 상승률을 보였습니다.

한국감정원의 주간 시세 기준으로도 서초구의 전셋값은 지난 한주 동안 0.30% 오르며 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 이렇게 전셋값이 오르면서 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 전세가율이 올라가면서 갭이 줄어들었고 매매가를 밀어올리고 있는 형국이라고 볼 수 있습니다.

그래서 집코노미가 요즘 핫한 서초구의 현장을 다녀왔습니다. 이번에 다녀온 곳은 최근 한달여 만에 신고가 거래가 등록된 서초동 래미안리더스원입니다. 한번 보시죠.

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▶서기열 기자
집코노미가 오늘은 서초동의 래미안리더스원 앞에 나와있습니다. 이 단지는 지난달에 84제곱미터가 29억5000만원에 거래가 됐습니다. 신고가 거래가 된 것이죠.

▶서기열 기자
안녕하세요. 한달여 전에 비해서 4억5000 정도 올랐던데요.

▷박선금 단지내그랑자이부동산중개 대표
저희가 27억 정도에 거래한 물건이 있는데 실거래에 안 뜨신 것 같고.

▶서기열 기자
등록이 안 된 거 군요.

▷박선금 대표
지금 예전 전세는 시세가 한 12억 정도였어요. 그러면 28억 정도 물건, 28억5000짜리 물건이 있다고 해도 그건 갭이 너무 크니까. 29억5000짜리는 입주되는 물건이라서 이제 전세를 많이 받든지, 직접 들어가든지. 그 물건은 제가 거래를 안 했는데 그렇게 거래가 된 것 같아요.

▶서기열 기자
지금 이게 보니까 2020년 10월에 입주했던데 벌써 이렇게 올랐군요. 입주 당시에 30평대가 분양가가 어느 정도였죠?

▷박선금 대표
분양가는 10억 중반대? (2018년 11월 분양 당시 17억3000만원) 근데 리더스원만 그런 게 아니고 전체적으로 분양가에서 다 더블 이상은 올랐어요. 강남, 강 따라는 전부 다 두 배 이상 보시면 돼요.

여기 라클라스가 30억5000에 최근에 팔렸어요. 34평이. 그러면 여기 리더스원이 29억5000이면 그냥 딱 정확한 금액인거에요. 원래 반포가 1억 정도 더 비싸니까 30억5000에 팔리고 리더스원이 29억5000인 게 하나도 안 이상한 거죠. 그리고 이 강 따라 이 신축 아파트에 매물이 없어요.

▶서기열 기자
그리고 또 이 옆에 그랑자이 입주 한 달 됐잖아요. 거기는 분위기가 어때요?

▷박선금 대표
전 세대 중에 거의 매매 가능한 물건이 거의 없다고 보면 됩니다. (서초그랑자이 전체 1446가구) 이전고시가 나야지 거래 신고를 할 수가 있는데 이제 이전고시가 아직 나기 전이죠.

그냥 정상적인 거래는 제가 봤을 땐 그랑자이는 34평 기준으로 30억 아래는 절대로 안 나올 거 같아요. 그리고 31억에 매수하겠다고 하는데 물건 자체가 없어요. 그러니까 강남에 신축은 30억 아래로 구하기 힘들다고 보시면 돼요.

▶서기열 기자
서초, 강남의 신축은.
그럼 이쪽 이 라인에 신축 서초그랑자이도 있고 그리고 여기 래미안리더스원도 있고 많이들 사러 오시는 문의가 있나요?

▷박선금 대표
생각보다 문의가 많지 않은데 물건도 많이 없고. 강남은 특수한 게 뭐냐면 매수자들의 나이가 되게 어려요. 그게 이제 정책따라 손바뀜 취등록세 이것저것 할 수가 없으니까. 그냥 최대한 비싼 집을 한번에 사서 그 다음에 영끌해서 산 다음에 나중에 애들 학교 갈 때쯤 들어오는 거죠. 그래서 매수자들이 다 30대에요.

▶서기열 기자
갈아타기를 해서 올라가기 보다는 그냥 일단 처음에 갭투자로 최대한 끌어모아서 산 다음에 나중에 한 7~8년 뒤에 애들 초등학교 갈 때쯤 들어오겠다.

▷박선금 대표
원래는 못샀어요. 20억이 있어야 살 수 있었는데. 임대3법 때문에 전셋값이 올랐기 때문에 또 새로운 젊은 매수자들이 살 수 있는 거고.

그리고 리더스원도 14억, 15억이 우리가 비싸다고 생각했었거든요. 전세가 34평이. 근데 그랑자이는 이미 저희가 17억에 계약서를 쓰고 있으니까. 이게 한 석 달 사이에 3억이 오른 거죠. 전세가.

▶서기열 기자
그렇네요. 아. 입주 전부터 14억 15억이었는데 입주 하고 나니까 17억까지 또 오른 거네요 전세가.

초등학교 학군은 어딘가요?

▷박선금 대표
서이초, 서운중.

▶서기열 기자
서이초등학교, 서운중학교.

▷박선금 대표
이게 그랑자이가 입주하면서 꼭 들어와야 하는 주인들이 전학을 해야하잖아요. 그런데 자리가 없습니다. 방배동 밖에 자리가 없대요.

▶서기열 기자
전세는 좀 어때요?

▷박선금 대표
전세도 귀합니다. 목동이나 일산이나 전문직들, 상위 5% 젊은 분들이 애들 학교에 맞춰서 이사를 오는 거죠.

▶서기열 기자
아..학군. 초등학교, 중학교.

▷박선금 대표
거의 학군이에요.

▶서기열 기자
근데 물건이 거의 없다고.

▷박선금 대표
그랑자이도 저희가 30평대 같은 경우에 전세가 한 10개? 그렇게 많지 않아요.

▶서기열 기자
전세 시세는 얼마나 돼요? 그랑자이는.

▷박선금 대표
전세는 지금 30평 기준으로 17억 보시면 돼요. 17억. 근데 사고싶다고 살 수가 없는 게 물건이 없어서. 만약에 리더스원이나 그랑자이 매수자들이 10명 정도 있다면 매물은 두세 개 밖에 안 되는 거죠. 찾는 사람이 100명 이렇게 있는 건 아니고. 생각하는 것보다 손님이 막 넘쳐나거나 그런 건 아니에요.

▶서기열 기자
핫하네요 서초구가.

▷박선금 대표
서초구만 핫한 게 아니고 다 묶어놨잖아요. 거래할 수 없게끔. 거래할 수 있는 데가 서초동 밖에 없죠.

▶서기열 기자
토지거래허가구역으로 묶이지 않은 지역으로 수요가 몰리고 있다.

▷박선금 대표
거기다가 학군도 좋고.

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래미안리더스원 뿐만 아닙니다. 조금 북쪽에 반포IC 부근에 있는 서초푸르지오써밋은 41평형이 이달 6일에 23개월 전보다 5억원 오른 30억원에 신고가 거래됐습니다. 예술의전당 맞은 편에 현대슈퍼빌도 64평형이 6개월 전 전고가 대비 8000만원이 상승한 23억3000만원에 거래가 됐습니다.

서초동은 이주 수요와 함께 학군 수요까지 맞물리며 오르고 있는데요 어디까지 상승세가 이어질지 지켜봐야할 것 같습니다. 다음 번에는 더 생생한 시황 소식을 준비해 전해드리도록 하겠습니다. 감사합니다!