5대 광역시 1만6035가구 여름 '분양 릴레이'
대전에 첫 공공 민간임대
특공 사라진 세종도 '관심'
청주에선 '더샵 청주센트럴'
충남은 10개 지역에서 분양
광주 6개·대전 5개·부산 4개 단지
지방광역시에선 부산 대구 대전 광주 울산 등에서 골고루 분양이 예정돼 있다. 총 1만6035가구가 공급된다. 이 중 일반에 공급되는 물량은 8103가구다.광역시 중 공급 규모가 가장 많은 곳은 대구다. 이달 말부터 다음달까지 ‘서대구역 센텀 화성파크드림’을 비롯해 총 11개 단지, 총 5736가구가 분양에 나선다. 화성산업이 서구 평리재정비촉진지구 내에 이달 공급하는 서대구역 센텀 화성파크드림은 총 1404가구로 이뤄진다. 지하 3층~지상 34층에 소비자들이 가장 선호하는 전용면적 59~99㎡로 구성돼 있다. 일반분양분은 933가구다. 서구지역 최대 개발 호재인 ‘서대구역세권 개발계획’이 발표됐고, 연말 서대구 고속철도역 개통이 예정돼 있다.
광주에선 6개 단지가, 대전 5개, 부산 4개, 울산 2개 단지가 각각 여름 분양에 나선다. 호반건설이 대전 유성구 용산지구 2·4블록에 공급하는 ‘호반써밋 그랜드파크’는 대전 첫 공공지원 민간임대 아파트다. 지하 3층~지상 35층, 14개 동, 총 1791가구(전용 59·84㎡)로 이뤄진다. 각종 세금 부담 없이 최장 10년 거주가 가능하다.
부산 부산진구 73의 7 일원을 재개발하는 양정1구역은 다음달 분양된다. 총 2276가구 중 1160가구를 일반분양으로 내놓는다. 부산 지하철 1호선 양정역이 도보 5분 거리에 있다. 양동초, 양정초, 양동여중, 양동고 등 학군이 좋다.
세종자이 더 시티, 특공 폐지 후 첫 분양
비광역시에선 충남(10개) 경북(9개) 경남(5개) 충북(5개) 순으로 분양이 많다. 포스코건설이 충북 청주시 복대동에 공급하는 ‘더샵 청주센트럴’은 지하 2층~지상 최고 25층 11개 동, 총 986가구 규모다. 746가구를 일반분양한다. 단지 바로 앞에 SK하이닉스, LG전자 등이 입주한 청주일반산업단지가 있어 직주근접 프리미엄을 누릴 수 있다.
충남 홍성에 들어서는 첫 자이 아파트인 ‘홍성자이’는 지하 1층~지상 27층 6개 동 483가구 규모로 조성된다. 전용면적별로 84㎡A 119가구, 84㎡B 200가구, 84㎡C 158가구, 128㎡(복층형 펜트하우스) 6가구다. 도보권에 장항선 홍성역이 있다. 홍성역에는 송산역(경기 화성)을 잇는 서해선 복선전철이 내년 10월 개통할 예정이다. 수도권으로 1시간 내 이동이 가능해질 것으로 기대된다.
대구와 부산의 외곽 지역에서 미계약 단지가 늘어나는 등 최근 입지별 희비가 엇갈리고 있다. 이달 시작되는 3기 신도시 사전청약도 지방에는 악재다. 주택산업연구원이 발표한 7월 분양경기실사지수(HSSI)에 따르면 부산(91.3) 울산(94.1) 대구(89.2)는 분양 기대감이 낮은 것으로 나타났다. 이 수치가 100을 넘으면 분양 경기가 긍정적, 100을 넘지 못하면 그 반대의 의미다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “전국적으로 분양물량이 쏟아지며 앞으로 나올 좋은 분양을 기다리는 분위기가 형성됐다”며 “지방에선 공급과잉 지역, 입지가 상대적으로 좋지 않은 곳을 중심으로 미분양이 늘어날 수 있다”고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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신혼부부는 3기 신도시 사전청약…가점 낮은 1인가구 아파텔 노려라
하반기에도 부동산시장 강세를 점치는 전망이 많다. 집값과 전셋값 불안 속에 내 집을 마련하는 방법은 없을까. 전문가들은 청약통장을 사용해 분양과 3기 신도시 사전청약에 관심을 가질 것을 권한다. 수도권에서 1000가구 이상 대단지 공급도 잇따라 선택 폭이 넓다. 대단지는 기반시설이 잘 조성되고 지역 부동산시장에서 가격을 주도하는 게 강점이다. 물론 1~2인 가구를 겨냥한 소형 오피스텔, 도시형 생활주택 등을 분양받는 것도 고려 대상이다. 전문가들은 대출 규제뿐 아니라 정부의 공급 확대 정책 등 부동산시장 변수를 고려해 내 집 마련에 나서야 한다고 조언하고 있다. 1000가구 이상 대단지 노려라한국건설산업연구원은 최근 하반기 전국 주택 매매가격이 상반기에 비해 1.5% 상승할 것으로 전망했다. 연간 전국 매매가격 상승률은 5.5%로, 지난해(5.4%)와 비슷할 것으로 내다봤다. 공급 부족과 전·월세난 가중 등의 요인으로 집값이 오를 가능성이 높다는 분석이다.내 집을 마련하는 방법 중 하나는 기존 아파트를 매수하는 것이다. 생활권 내 비교적 단지 규모가 크고 새로 지은 아파트라면 매입 대상으로 고려할 만하다. 하지만 최근 아파트 매물이 줄어 원하는 가격에 맞는 물건을 고르기가 쉽지 않은 게 현실이다.하반기 수도권에서 대단지 분양이 봇물을 이룬다. 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 하반기 수도권에서 일반분양에 나서는 1000가구 이상 단지는 45곳이다. 일반분양으로 4만6263가구(전체 9만3440가구)가 공급된다. 재건축, 재개발 등 도시정비사업으로 공급되는 곳이 많다.새 아파트 선호가 갈수록 높아지는 상황에서 분양가가 주변 아파트 시세보다 낮아 청약 수요가 대거 몰릴 것으로 예상된다. 수도권 아파트 청약 경쟁률이 고공 행진을 하고 있는 만큼 청약 가점이 낮은 수요자들은 비인기 타입을 고르는 등 전략을 잘 세워서 도전해야 한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “서울과 가까운 지역일수록 60점대 후반에서 70점대 청약 가점을 쌓은 수요자들이 분양 물량 대부분을 가져갈 것”이라며 “일반분양 물량이 많은 단지도 많아 가점이 낮은 수요자는 비인기 타입을 고르는 등 전략을 잘 세울 필요가 있다”고 조언했다.하반기 청약시장에서는 따져야 할 변수가 적지 않다. 이달 초부터 은행에서 대출받을 때 강화한 개인별 대출 규제가 적용된다. 규제지역의 6억원 초과 주택을 담보로 대출받거나, 1억원이 넘는 신용대출을 받을 때 개인별로 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하는 것이 골자다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다는 의미다. 소득이 낮을수록 대출 한도도 그만큼 줄어든다.다만 무주택·서민 실수요자에게 적용하는 추가 담보인정비율(LTV)은 10%포인트에서 20%포인트로 늘어났다. 대출 최대 한도는 4억원이다. 3기 신도시 등 사전청약도 주목이달 말 시작하는 3기 신도시 등 공공택지 아파트 사전청약에 대한 20~30대 젊은 층의 관심이 뜨겁다. 첫 번째 물량인 4333가구가 오는 28일 청약을 받는다. 올 연말까지 수도권 총 30개 지역에서 3만200가구가 공급되고, 내년에 3만 가구가량이 추가로 나온다. 분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이다.1차 청약 대상지는 인천 계양(1050가구), 위례(418가구), 성남 복정1(1026가구), 의왕 청계2(304가구), 남양주 진접2(1535가구) 등 다섯 곳이다. 전체 청약 물량의 45%인 1945가구가 혼인 7년 이내 신혼부부에게 우선 공급하는 ‘신혼희망타운’이다. 서울 강남권과 가까운 위례와 성남 복정1에 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 전체 공공분양 물량(신혼희망타운 제외)의 30~50%는 해당 지역(시·군) 거주자에게 우선 공급한다.추정 분양가는 공공분양 물량인 전용 59㎡ 기준으로 △인천 계양 3억5628만원 △남양주 진접2 3억5174만원 △성남 복정1 6억7616만원이다. 모든 가구가 전용 55㎡의 신혼희망타운으로 채워지는 의왕 청계와 위례 분양가는 각각 4억8954만원, 5억5576만원으로 정해졌다. 다만 지금보다 해당 지역 땅값이 많이 오르면 본청약 때 확정되는 분양가가 이보다 비싸질 가능성이 있다.인천 계양 등 일부 지구의 경우 토지 보상이 마무리되지 않은 것이 변수로 꼽힌다. 토지 보상 작업이 지연될수록 입주가 늦어져 청약 당첨자가 장기간 ‘청약 난민’ 처지에 놓일 위험이 있다. 비규제 지역·대안 주거도 고려 대상서울 전역을 비롯한 수도권 대부분 지역이 투기과열지구, 조정대상지역 등 부동산 규제 지역으로 묶이면서 지방 비규제 지역으로 눈을 돌리는 수요자가 늘고 있다. 비규제 지역은 다주택자여도 대출이 가능하고, 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다. 청약통장 가입 후 1년 이상이 되면 세대주뿐 아니라 세대원에게도 1순위 자격이 주어진다. 당첨자 발표일로부터 6개월 이후에는 분양권 전매가 가능하다. 현대건설 GS건설 등 대형 건설사들도 최근 지방에 브랜드 아파트를 속속 공급해 비규제 지역 청약이 활기를 띠고 있다.집값 급등으로 내 집 마련이 어려워진 실수요자들은 아파트를 대체할 수 있는 ‘아파텔’(주거용 오피스텔)을 고려해볼 만하다. 아파텔은 청약통장이 필요 없고, 대출 규제에서도 상대적으로 자유로워 대안 주거 상품으로 주목받고 있다. 특히 투룸, 스리룸 아파텔은 자금 부담이 작으면서 체감 면적이 넓어 1~2인 가구에 인기를 끌고 있다. 전문가들은 “수도권 집값이 부담스러운 수요자라면 대출, 세금 등 규제에서 비교적 자유로운 지방 비규제 지역과 오피스텔 청약에 관심을 가지는 것도 고려할 만하다”고 조언했다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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다주택 팔고 2년 지나야 비과세?…논란 자초한 '최종 1주택 규정'
최근 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 위한 ‘최종 1주택 규정’이 논란이 되고 있다. 최종 1주택 규정이란 2021년 1월 1일부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도소득세 비과세 보유·거주기간을 최종 1주택자가 된 날부터 기산한다는 규정을 말한다. 따라서 2채(A, B)의 주택을 보유하다가 A주택을 팔아 세금을 내고 남은 B주택은 A주택을 판 날부터 2년 이상 보유해야 비과세가 가능하다. 2021년 2월 17일 이후부터는 양도뿐만 아니라 증여나 용도 변경으로 최종 1주택만 남은 경우에도 적용된다. 또 거주 요건이 있는 조정대상지역 주택은 최종 1주택 규정이 적용되면 과거에 거주기간을 채웠더라도 최종 1주택이 되고 나서 다시 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.최근 모 일간지에서 ‘양도세 줄이려 집 한 채 더 산다. 규제가 만든 황당 절세법’이라는 제목의 기사를 내놨다. 기사 내용은 인천과 서울에 2주택을 보유한 김모씨가 강원 원주의 주택을 추가로 매입한 뒤 인천과 서울 아파트를 차례대로 팔면 서울과 원주 아파트가 일시적 2주택이 돼 2년을 기다리지 않고 서울 아파트를 비과세받을 수 있다는 것이다. 최종 1주택을 규정하고 있는 소득세법 시행령 154조 5항을 보면 ‘2주택 이상(일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외)을 보유한 1가구가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다’고 돼 있다. 법 문구대로 해석하면 최종 1주택만 남은 경우가 적용 대상이다. 따라서 기사에서는 인천 아파트를 양도한 뒤 1주택만 남은 게 아니라 일시적 2주택(서울, 원주) 상태이므로 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다고 본 것이다.그러나 기획재정부는 즉각 반박 보도자료를 내놨다. 서울과 원주 아파트가 일시적 2주택 규정이 적용돼 서울 아파트를 비과세받기 위해서는 인천 아파트를 양도한 날부터 2년간 보유·거주해야 한다는 내용이었다. 하지만 구체적으로 어떤 경우에 최종 1주택 규정이 적용되는지 명확한 언급이 없어 비슷한 상황의 납세자들은 밤잠을 이루지 못하고 있다.사실 최종 1주택 규정은 2019년 개정 당시부터 세무전문가들 사이에서도 해석을 놓고 논란이 일었다. 비과세 여부를 결정짓는 중요한 내용임에도 구체적인 적용법에 대해서는 모호한 부분이 많았다. 기재부는 최종 1주택 규정을 만든 지 1년 뒤인 2020년 2월이 돼서야 3주택 보유자가 2020년 12월에 1주택을 팔고 남은 2주택 중 종전 주택을 2021년에 일시적 2주택 요건을 갖춰 매도하는 사례에서 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다는 유권해석을 내놨다. 이에 국세청은 기재부 유권해석을 토대로 3주택 보유 세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전 주택을 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산한다는 내용으로 납세자에게 안내해왔다. 하지만 이번 기재부의 보도자료 내용에 따르면 국세청이 잘못된 안내를 하고 있었다는 이야기가 된다.기재부 보도자료 이후 국세청은 인터넷 국세상담센터에 올려져 있던 Q&A 내용 중 3주택자가 1주택을 양도하고 남은 주택의 비과세 보유기간 산정 관련 내용을 삭제했다. 국세청 스스로 잘못된 해석이었음을 인정한 셈이다. 최종 1주택 논란이 어떻게 마무리될지는 기재부의 추가 설명이 나와 봐야 알 수 있을 것으로 보인다. 국민의 재산권과 직결된 비과세 규정에 대해 개정된 지 2년이 넘은 시점에도 이런 논란이 있다는 것이 안타깝다. 과세 요건은 법률로 정하고, 명확해야 하며, 엄격하게 해석해야 한다. 추상적이고 불명확한 세법은 그 자체로 사회적 비용을 발생시키고 그 피해는 국민들이 지게 된다. ‘무거운 세금’보다 더 나쁜 것이 ‘모호한 세금’이다. 최종 1주택 논란은 기재부의 ‘자의적 해석’이 아니라 ‘명확한 법개정’으로 해결돼야 한다.이승현 < 진진세·무회계 대표 >
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다음달까지 수도권에서 아파트 약 3만 가구가 쏟아진다. 일반분양 물량은 1만9534가구다. 인천과 경기의 다음달 일반분양 물량은 각각 4907가구, 1만4604가구로 많다. 총 26개 단지 중 1000가구 이상 대단지가 10곳이다.보통 7~8월은 여름휴가, 장마 등으로 인한 분양 비수기다. 국토교통부가 이달부터 3기 신도시 사전청약을 시작하면서 분양 수요가 분산될 것이란 우려가 나오자 시공사들이 비수기에 ‘알짜 대단지’를 전면에 배치하고 있다는 분석이다. 올여름 공급 물량이 많은 데다 수도권 대부분이 규제지역으로 묶여 있고 당첨 가점이 높을 것으로 예상돼 신중한 청약 전략이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 수도권 1만9000여 가구 일반분양부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 다음달 수도권에 총 2만9701가구의 아파트(임대 포함, 오피스텔 제외)가 공급된다. 이 중 약 65%인 1만9534가구가 일반분양 물량이다.서울에서는 두 곳에서 공급을 준비 중이다. 먼저 강서구 화곡동 강서지구에서 499가구(단지명 미정)가 나온다. LH(한국토지주택공사)가 공모한 민간참여 공공주택건설사업에 GS건설과 금호산업이 컨소시엄으로 참여한 단지다. 신혼희망타운이어서 모든 주택형은 전용 50~60㎡로 이뤄진다. 일반분양 물량은 정해지지 않았다. 동부건설이 짓는 서초구 방배동 신성빌라 재건축사업(단지명 미정)도 다음달 분양 예정이다. 지상 2~6층짜리 90가구(일반분양 23가구)로 짓는다.인천에서는 5곳(6165가구)이 다음달 분양을 준비 중이다. 이 중 4곳이 1000가구 이상 대단지다. 미추홀구 주안동에 짓는 ‘더샵 아르테’는 1146가구(전용 38~84㎡) 중 1092가구를 일반에 내놓는다. 인천 주안 10구역 주택재개발 정비사업으로 건립하는 단지다.대우건설이 서구 왕길동 133의 3 일대에 짓는 ‘왕길역 로열파크시티 푸르지오’도 눈여겨볼 만하다. 1500가구 전체를 일반에 공급한다. 단지 외곽에 대규모 친환경 공원이 조성되는 게 장점으로 꼽힌다. 경기권 1000가구 이상 대단지 주목다음달 수도권 분양 물량 대부분은 경기에서 나온다. 총 2만2947가구 중 일반분양 물량은 1만4604가구다. 수도권 전체 일반분양 물량의 74.7%를 차지한다. 1000가구 이상 대단지 7곳이 분양을 준비 중이다. ‘힐스테이트 몬테로이’(3731가구), ‘비산초교 재개발’(가칭, 2739가구) 등이 관심을 끈다. 힐스테이트 몬테로이는 3개 블록에 지하 4층~지상 최고 29층 40개 동, 전용 59~185㎡로 구성된다. 1블록 1043가구, 2블록 1318가구, 3블록 1370가구 등이다. 블록별로 소형부터 펜트하우스까지 다양한 타입으로 공급해 수요자의 선택 폭을 넓혔다. 포곡IC, 태전 분기점(JC)을 이용해 광주 태전지구를 비롯한 판교·분당신도시로 진입이 편리하다. 또 차량으로 10분대 거리에 경강선 경기광주역이 있다.대우건설과 현대건설, GS건설이 안양시 동안구 비산3동 281의 1에서 다음달 가칭 ‘비산초교 재개발’ 단지를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 29층, 35개 동, 2739가구(전용 49~110㎡) 규모다. 이 중 689가구(전용 49·59㎡)를 일반에 분양한다. 단지 바로 앞에 비산초가 있다. 월곶~판교선 복선전철 안양운동장역이 2025년 개통될 예정이다.광명시 광명동 12의 2에 들어서는 ‘베르몬트로 광명’도 관심을 끈다. 광명2재개발구역에 총 3344가구를 짓는다. 이 중 일반분양 물량은 726가구(전용 36~102㎡)다. 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링이 컨소시엄으로 시공에 참여한다.부동산 전문가들은 올여름 대단지가 많이 나오는 데다 입지 여건이 다양한 만큼 미래 가치를 잘 따져보고 꼼꼼하게 분양 전략을 세울 필요가 있다고 강조한다.장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “인천 계양구·미추홀구 등 수도권 대부분이 규제지역이어서 대출 제한 등을 잘 알아봐야 한다”며 “광명이나 용인 등 인기 지역은 청약 가점이 60점 이상에 이를 수 있어 투자 지역별로 가격과 입지, 입주 물량 등을 잘 검토할 필요가 있다”고 설명했다.은정진 기자 true@hankyung.com
