전세가 있었는데요, 없었습니다 [집코노미TV]

*6월 24일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

제2의 전세대란이란 얘기가 심심치 않게 나오고 있습니다. 전셋값이 다시 역대급 상승률을 기록중이죠. 임대차법 개정 여파가 진정되나 싶더니 이젠 재건축 이주수요를 타고 오르는데요. 심각한 건 쉽사리 해결될 조짐이 보이지 않는다는 겁니다. 그리고 전셋값이 오르면 다음은.. 아시죠? 전형진 기자가 짚어봅니다.

▶전형진 기자
오늘은 시황 얘기를 해보겠습니다. 전세가 없는 건지, 아니면 비싸서 들어갈 만한 집이 없는 건지에 대한 이야기입니다.

최근에 이런 기사 많이 보셨죠. 한국경제 기사 며칠치를 모아봤는데요. 24일까지 계산하면 102주가 아니라 103주째가 되고요. 서초 전셋값이 역대급으로 올랐다거나 수도권 전셋값이 고공행진이다, 이런 기사 많이 나오고 있습니다. 원인은 다들 아실 것이고요. 상승폭이 만만치 않다는 상황도 알고 계실 거라고 봅니다.

이건 24일 나온 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격 통계까지 반영해서 그래프로 만들어봤습니다. 중간에 급등했던 구간은 작년 8월 임대차법 개정 이후 전세가격이 급등했던 구간입니다. 이후에 올해 초까지 완만하게 가라앉다가 다시 상승곡선을 그리고 있습니다. 서울의 경우 조금 더 가파르게 오르고 있습니다. 그런데 상승률이란 게 주간 단위로 보면 소수점대지만 연간으로 계속 누적해서 계산해보면 엄청난 겁니다. 52주로 계산해야 하니까요. 그리고 전세는 2년 단위로 계산해야겠죠. 임대차법 개정 이후론 통상 4년짜리 계약이 되고 있으니까 52주에 4를 곱해서 계약해야겠죠. 나중에 내 전세만기가 왔을 때 새로 연장하거나 다른 집에 들어갈 때의 가격이 얼마나 오를지도 생각해볼 수 있습니다.

전셋값이 불안해지고 있다, 제2의 전세대란이 오는 거 아니냐는 얘기가 나오자 국토부에서 며칠 전에 설명자료를 냈습니다. '전세거래 비중은 예년 수준을 유지하고 있습니다'. 아래 박스 내용에 대한 반박입니다. 전세 매물도 줄었고, 전월세 거래 중 전세 비중이 줄고 월세화가 진행되고 있다고 하자 이렇게 반박자료를 냈습니다. 재미있는 건 '서울의 전세거래 상황에 대해선 일부 오해가 발생될 수 있다'는 표현이 있어요. 오해라는 표현이 재미있습니다. 보통 정부에서 설명자료나 해명자료를 낼 땐 '보도에 신중을 기해주시기 바랍니다'라는 표현을 많이 쓰는 편인데 엊그제는 '오해가 발생할 수 있다'는 표현을 썼습니다. 이 자료가 많이 소개되진 않은 것 같으니 한 번 같이 살펴보죠.

어떤 오해라는 걸까요. 첫 번째는 전세거래량에 대해서 설명했습니다. 그리고 아까 말씀드린 전월세 거래 중 전세의 비중입니다. 일단 전세거래량의 경우 올해 1~4월엔 3만5000건의 계약이 체결됐고 작년 동기와 비교하면 1000건밖에 안 줄었다고 합니다. 그리고 전세거래의 비중도 그렇게 많이 줄어들지 않았다고 자료를 제시했습니다.

그런데 제가 여기서 전세만 따로 떼내서 계산해봤습니다. 파란색이 서울의 작년 전세거래이고 빨간색은 올해의 거래입니다. 작년보단 소폭 감소한 게 확인됩니다. 우리가 알고 있는 것처럼 5월까진 확정일자로 집계를 했죠. 실제 전세계약을 체결하고 나서 몇 달 뒤에 실제 전입신고를 하면서 확정일자를 받게 되면 그 자료로 계산하는 것이기 때문에 5월 수치는 다소 올라갈 수 있습니다. 그리고 6월이 이렇게 낮은 이유는 아직 말일이 되지 않았기 때문이죠. 6월부턴 전월세 신고제가 시행되면서 30일 안에 신고해야 하기 때문에 7월 말이면 모든 거래량이 다 집계될 겁니다. 어쨌든 1~5월 거래량이 전년 동월에 비해선 거래량이 다소 감소했다는 게 확인됩니다.

그리고 두 번째는 전세 매물이 줄었다는 기사들에 대한 반박입니다. 최근에 이런 기사 많이 보셨죠. 아실앱을 통해 매물 숫자를 조사한 기사요. 국토부가 올해는 2만건 내외의 전세물건이 나오고 있다고 했습니다. 제가 같은 통계로 23일 저녁 기준으로 매월 수치를 집계해 보니 이 부분은 국토부의 설명이 맞습니다. 작년 6월과 비교해보면 절반 수준이 아니냐고 할 수 있겠지만 작년까지는 허위매물이 많았죠. 하지만 공인중개사법이 개정돼 처벌이 강해지면서 작년 8월부터 매물이 줄었습니다. 줄었다기보단 허위매물이 사라진 거죠. 당시 기저효과가 있었고, 정상 매물이 2만건 내외를 기록했다는 국토부의 설명 자체는 맞습니다.

그런데 아실 자료의 기반이 되는 포털사이트 부동산 매물을 제가 일일이 찾아봤습니다. 문제는 내가 들어가 살고 싶은 집에 전세매물이 있느냐죠. 총량이 많아도 들어가 살고 싶은 곳에 전세가 없다면 체감적으로 전세 없다고 여길 수 있잖아요. 그래서 찾아봤더니 반포동 래미안퍼스티지의 경우 2400가구 중 15가구만 전세물건이 나왔습니다. 중복매물을 소거한 상태로 집계한 겁니다. 그리고 강북의 대표적인 단지인 아현동 마포래미안푸르지오에서도 같은 기준으로 봤더니 3800가구 중 26건이 전부였습니다. 전체 가구수 대비 미미한 수준이죠.

문제는 매물만 줄어든 게 아닙니다. 절대적인 가격도 굉장히 많이 올랐어요. 디에이자이개포, 옛 개포8단지 재건축이죠. 이제 입주하는 단지인데 전용면적 84㎡의 전세가격을 최저가순으로 봤더니 14억에 나오고 있습니다. 물론 곧 입주하기 때문에 저가 전세는 이미 소진됐을 수 있습니다. 어쨌든 23일 저녁 기준으로 전용 84㎡의 최저가가 14억이었습니다. 이 매물이 전용 84㎡B인데요. 이 주택형의 분양가가 14억이었습니다. 분양받은 분의 경우 입주하는 현재 시점에 이미 원금을 다 회수한 거죠. 앞으로 매매가격이 상승하면서 차익이 남는 건 완전히 별개이고 전세입자를 받는 것만으로도 현재 단계에서 돈을 모두 회수한 것입니다.

이게 끝이 아닙니다. 이 주택형은 분양대금 중 잔금이 4억 정도였습니다. 계약금과 중도금을 합치면 10억 정도였으니 실제론 10억만 납부하고 세입자의 보증금으로 잔금을 낸 거죠. 14억짜리 전세니까 자신의 원금을 제하고 나면 이미 차익이 4억인 거죠. 그리고 현재 거래가 가능한 입주권 가격이 30억입니다. 등기 이후 집을 팔 때 입주권 시세를 적용한다면 30억 - 14억이니까 매매차익이 16억입니다. 앞서 전세로 벌었던 돈까지 합치면 차익이 20억이 되는 겁니다. 지금 전세시장이 이런 상황입니다. 원래 입주가 많을 땐 전세가격이 떨어진다고 해서 입주장이란 게 있었지만 그게 없는 상황입니다.

더 놀라운 건 이겁니다. 이 사진이 방금 보여드린 디에이치자이 일반청약 당시의 모습입니다. 이 단지의 1순위 청약경쟁률이 25 대 1이었습니다. 당첨된 분들 중에 가장 가점이 낮았던 분, 보통 커트라인이라고 표현하는 점수가 59점이었습니다. 당첨자들의 평균은 68점이었고요. 지금 서울에서 이 정도 수준이면 정말 절하고 청약하죠. 현재는 강북이나 수도권으로 나가도 25 대 1은 보기도 힘들어요. 커트라인 59점으론 강남 당첨 꿈도 꿀 수 없습니다. 불과 3년 전 이야기인데 청약시장이 완전히 바뀌었고, 이 집의 분양가 14억은 입주 전세가격이 돼버렸습니다.

국토부가 반박한 것 중 세 번째는 이 부분입니다. 재건축 이주수요. 최근 서초구에서 반포주공1단지 1·2·4주구가 이주를 시작했죠. 6월부터 11월까지인데요. 언론에서 반포발 전세가격 상승이란 기사가 나오자 국토부가 이 자료만 두 번을 냈습니다. 하반기 서울 이주수요가 3700가구인데 작년과 비교해보면 많은 수준은 아니라고 합니다. 표를 보면 비교가 됩니다. 수치로만 볼 때는 국토부 말이 맞습니다. 숫자는 작년보다 적은 건 맞습니다. 그래서 '영향이 크지 않을 것으로 판단된다'고 써 있죠.

그런데 이건 서초구 전세가격 상승률을 그래프로 정리한 겁니다. 24일 나온 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격 통계, 정부 공식 통계를 정리했습니다. 5월께 저점을 기록한 뒤 아주 가파르게 오르고 있죠. 국토부는 영향이 크지 않을 것으로 판단된다고 했는데 서초구의 전세가격은 어마어마하게 영향을 받고 있죠.

왜냐면 이주물량이 줄었지만 이주가 영향을 미치는 임대차시장의 상황이 바뀌었기 때문입니다. 임대차법이 개정됨으로 인해서 전세계약이 사실상 기본 4년 단위가 됐고, 임차인을 바꿀 때만 상한 없이 보증금을 올릴 수 있게 됐죠. 그러니까 한 번 계약할 때 크게 올리게 되는데요. 이주를 나가는 분들은 신규 임차인이 되는 건데, 임대인 입장에선 그분들과 계약을 맺을 땐 전월세상한제와 관계없이 올릴 수 있겠죠. 게다가 그 가격이 4년 동안 동결되다 시피 할 테니까 계약을 맺을 때 엄청 올려서 계약한다는 것입니다. 이런 상황이 그래프로 나타나고 있는 겁니다.

그리고 국토부가 네 번째로 얘기한 건 입주가 많다는 겁니다. 하반기 입주물량이 예년 수준이고, 전국적으로 봤을 땐 올해 총 32만 가구라고 합니다. 서울은 4만3000가구가 입주할 것으로 예상된다고 합니다. 그러니까 검증을 해봐야겠죠.

전국 아파트 입주물량부터 비교를 해보겠습니다. 국토부는 32만 가구라고 했습니다. 위의 그래프는 제가 23일 부동산114에 요청해서 받은 자료입니다. 올해 전국 입주는 28만4000가구로 국토부 발표와 4만 가구 정도 차이 납니다. 국토부의 경우 임대주택의 물량도 함께 집계하고 있기 때문에 시장에서 말하는 민간아파트의 물량과는 차이가 있습니다. 그리고 민간에서 집계를 할 땐 입주자모집공고를 기준으로 집계합니다. 아파트를 공사할 때 보통 2년 6개월이나 3년 정도 걸리잖아요. 작년이나 올해 이미 입주자모집공고를 낸 단지라면 2023년엔 입주를 하기 때문에 2023년엔 27만9000가구가 입주한다는 계산이 나오는 겁니다. 올해 하반기 공고를 내는 단지들은 2024년 물량으로 잡히게 될 것이고요.

서울도 봤습니다. 정부에서 집계한 건 4만3000가구인데 민간에서 집계한 건 3만1000가구입니다. 수요공급의 논리로만 보자면 작년과 재작년 입주가 많았으니 매매가격과 전세가격이 잡혀야 하는 시점이었는데, 수요공급의 논리로 설명할 수 없는 일들이 굉장히 많이 벌어지면서 결국 가격을 잡지 못했죠. 문제는 그런 상황에서 내년과 내후년의 물량은 올해보다 줄어듭니다. 전세대란이라고 표현했던 2012~2013년과 비슷한 물량이 입주할 예정입니다. 그래서 서울시에서도 오세훈 시장님이 빨리 재건축, 재개발을 활성화해야 한다고 얘기하고 있고요. 더 큰 재앙이 닥칠 수 있기 때문에.

경기도 보겠습니다. 통상 인천과 묶어서 수도권으로 집계하는데 이건 인천을 뺀 물량입니다. 인천이 올해 1만 가구, 내년과 내후년 3만 가구씩 입주가 예정됐기 때문에 그래프에서 이만큼 더하시면 수도권 물량이 나옵니다. 어쨌든 경기에서 2018년 17만 가구 입주로 정점을 찍었는데 점진적으로 줄어들고 있습니다. 내년 경기 전체 9만 가구이고요. 그런데 3기 신도시는 2025년에야 첫 입주, 본격적인 입주는 2028년으로 계획되고 있죠. 그래서 당장 단기적으로 입주물량을 늘리기는 힘든 상황이고요. 또 정부가 추진하고 있는 도심 주택공급사업의 경우에도 단기적으로 영향을 미치긴 힘들 것이고요.

그리고 많이 관심 갖고 계시는 세종시 물량도 집계를 해봤는데요. 올해 8000가구로 나와 있는데 이건 반올림을 한 것이고 시제론 7000가구 후반대입니다. 과거 세종시가 한창 개발될 때의 물량과 비교하면 적은 편입니다. 내년과 내후년엔 더 줄어들고요. 다만 세종시는 이제 6생활권 개발이 시작됐기 때문에 2020년대 중반까지도 입주물량은 계속 나올 겁니다. 물론 과거만큼은 아니겠지만요.

얼마 전 집코노미에서 이상우 인베이드투자자문 대표 인터뷰를 연속해서 소개해드렸죠. 마지막 올라갔던 3편에 이런 얘기가 있었습니다. 당시 이 대표는 집값이 결국 전셋값에 달려 있다고 말씀하셨습니다. 전세가격이 오른다는 건 결국 매매가격의 하방경직성을 확보해주는 것이기 때문에 전셋값이 오르면 매매가 또한 불안해질 수밖에 없다고 했습니다. 그렇다면 앞으로 전세가격이 왜 오를 수밖에 없는 상황이냐, 이런 부분에 대한 설명도 하셨습니다.

첫 번째는 방금 보여드린 대로 입주물량이 감소하고 있죠. 두 번째는 임대차법 개정입니다. 임대차계약의 기본 계약 단위가 사실상 4년으로 바뀌었고, 임차인을 바꿀 때나 가격을 올릴 수 있다고 봐야하기 때문에 여기에 대한 보상심리로 신규계약을 맺을 때 확 올려버리는 경향이 생겨났죠.

세 번째 양도세는 뭐냐면 장기보유특별공제입니다. 이건 2019년, 2020년, 2021년 조건이 계속 바뀌었습니다. 2020년부턴 거주요건이 생겼습니다. 거주 2년을 채워야 장특공제 최대 80%를 보장해준다는 조건이 생겼습니다. 올해부턴 2년이 아니라 아예 거주를 오래 할수록 최대 80% 안에서 더욱 많은 공제율을 적용해주겠다고 한 것이고요. 어쨌든 거주를 해야 양도세를 깎을 수 있는 상황이 생겼습니다. 그래서 집주인들이 직접 실입주를 하게 되면서 전세물량이 감소했다는 분석이 나오굥.

마지막으로 분양가상한제도 마찬가지죠. 투기과열지구 일부 지역에서 시행된 이후 해당 주택을 분양받은 분은 최초 입주 가능 시점부터 90일 안에 본인이 입주해야 합니다. 그렇기 때문에 새 아파트에서 전세는 당연히 놓을 수 없게 됐고요. 이런 상황들을 합쳐보면 전셋값이 오를 수밖에 없는 여건이고, 이 전셋값이 다시 집값이 영향을 미친다는 설명이었어요.

물론 양도세와 분양가상한제의 거주요건에 대해선 이런 지적이 있습니다. 집주인이 원래 살던 집을 비우고 새집에 들어가는 것이기 때문에 집주인이 퇴거한 집이 다시 전세로 공급되기 때문에 총량 자체는 변하지 않는다는 거죠. 맞긴 맞습니다. 그런데 우리가 들어가 살고 싶은 집, 새집에선 더 이상 전세가 나오기 힘든 조건이 됐기 때문에 가격이 더욱 자극받을 수 있겠죠.

그리고 이런 부분도 생각해봐야 할 것 같습니다. 작년 6·17 대책에서 나왔던 재건축 거주의무입니다. 아직 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 통과되진 않았지만 이게 시행되면 재건축 조합원은 2년을 거주한 뒤 분양신청을 해야 입주권을 받을 수 있죠. 저는 이게 시행되면 전셋값에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다. 왜냐면 대치동이나 목동 같은 학군지의 경우 전세수요가 굉장히 많죠. 이들 지역은 앞으로 재건축 해야 할 집들이 더 많은데 이곳의 집주인들이 직접 거주하게 되면서 전세를 놓지 않게 되는 경우 학군지의 전셋값이 폭발적으로 올라갈 수 있지 않을까 합니다.

이런 재건축 단지의 경우 아파트가 낡았기 때문에 전세가격 자체는 낮은 편입니다. 그래서 조금만 올라도 상승률, 지수에선 굉장히 폭발적으로 표현될 수 있습니다. 2억짜리가 2억2000만원이 되면 가격으론 2000만원이 오른 것이지만 상승률로는 10%가 되는 것이죠.

오늘은 오랜만에 시황을 짚어봤습니다. 앞으로 더 불안해질 여지가 많다는 것도 같이 살펴봤습니다. 집코노미 타임즈 라이브는 원래 매주 목요일 오후 4시에 진행했지만 다음주는 오후 3시 30분에 진행할 예정입니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩