13년 이상 소요됐던 정비사업 5년 이내로 단축

정부가 재개발 재건축을 통해 도심 주택공급을 확충하기 위해 조합이 아닌 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델을 만들었다.

공공이 직접 시행하니 이들 사업에는 재건축초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무도 면제된다.

정부가 4일 발표한 2·4 공급대책의 핵심 내용 중 하나는 '공공 직접시행 정비사업'이다.

이를 통해 5년간 서울 총 9만3천호, 경기·인천 2만1천호, 지방 광역시 2만2천호 등 총 13만6천호를 공급한다는 목표가 설정됐다.

[2·4대책] 공공이 직접 재건축·재개발…초과이익환수 면제
기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기존 전제로 추진되지만 이 사업은 아예 공공기관이 주민동의를 얻어 직접 시행하는 사업이다.

기존 정비조합이 있는 곳에선 조합원 과반수의 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작된다.

조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.

사업이 추진되면 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용된다.

이렇게 되면 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다.

용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다.

입지여건 상 종상향이나 법적상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화해준다.

층수제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정이다.

기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 내로 정해졌다.

공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다.

조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않는다.

특별건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동간간격 등 도시규제가 완화된다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다.

또 정비사업 과정에서 부담해야 하는 비용을 현물로 선납하고 이후 정산하는 방식이 적용된다.

이 경우 양도소득세도 면제된다.

이렇게 되면 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈이다.

그간 재개발이나 재건축 사업은 관리처분 방식만 허용해 입주 시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담해야 했다.

기존 정비 사업장이 공공 직접시행 방식으로 변경할 때 기존에 선정한 시공사는 승계되고 매몰비용 보전은 지원된다.

시공사 선정 권한은 주민들에게 남긴다는 뜻이다.

투기수요 유입을 막기 위해 공기업 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다.

이날 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 구입하는 경우에는 아파트 우선공급권이 부여되지 않는다.

사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급된다.

개발 사업으로 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지다.

이와 함께 토지주가 정비사업을 시행하는 소규모 정비사업도 활성화된다.

이를 통해 서울에 6만2천호 등 전국에 총 11만호의 주택을 공급할 예정이다.

역세권과 준공업지역 내 5천㎡ 미만 지역에선 소규모 재개발 사업이 신설된다.

토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청하면 된다.

이때 토지주 4분의 1 이상의 동의가 필요하다.

소규모 재개발은 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 사업계획승인을 받으면 사업에 불참하는 주민에 대한 토지 수용권을 부여받는다.

역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률 700%까지 올릴 수 있으며, 용적률 상승분의 절반을 지자체에 기부채납하고 지자체는 이를 공공자가, 임대주택 및 공공상가로 사용하게 된다.

저층주거지에는 소규모 주택정비 관리지역이 신설된다.

신축·노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역에서 지정된다.

이곳에선 지구단위계획이나 활성화 계획 수립·변경 등이 의제 적용돼 신속한 정비가 가능해진다.

가로주택정비가 가능한 가로구역 범위가 확대되고 공공이 시행할 경우 토지수용권이 도입된다.

가로구역이 연접한 경우 공공 시행자가 복수의 가로구역을 한번에 개발하는 결합개발 방식도 허용된다.

자율주택사업은 토지 등 소유자 5분의 4 이상 동의하고 토지를 3분의 2 이상 확보하면 토지 매도청구권을 부여한다.

/연합뉴스