상가 임대료 6개월치 밀려도 계약해지 못 한다?

곽종규의 자산관리 법률

상가건물임대차보호법 중 일부 규정이 개정돼 올해 9월 29일을 기준으로 존속 중인 임대차에도 적용되고 있다. 법 개정으로 임차인이 올해 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 차임을 연체하더라도 이와 관련한 임대인의 권리행사가 일부 제한받을 수 있다. 연체 이유는 묻지 않는다.

그렇다면 올해 9월 29일부터 6개월까지 기간 동안 임대인의 권리는 어떻게 제한받는가. 차임 연체 시 임대인이 행사할 수 있는 권리 중 개정법 관련 내용은 세 가지다. ①임대인은 임차인의 갱신요구권 행사에 대해 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있는데 그 사유 중 하나가 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’다. ②위 사유를 이유로 임대인이 임차인의 신규 임차인 주선 행위를 방해하더라도 권리금 회수행위 방해로 되지 않는다. 또한 ③상가건물임대차에서 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때는 임대인은 계약을 해지할 수도 있다. 그런데 개정법에 따르면 위와 같은 임대인의 권리행사에서 그 전제 요건인 3기 연체액 계산 때 올해 9월 29일 이후 6개월간 발생한 연체액은 포함되지 않도록 하고 있다.

예를 들어 임대인 A가 임차인 B와 2019년 11월 A 소유 상가건물에 대해 임대기간을 1년, 보증금 5000만원에 월세 250만원을 매월 초 지급하기로 하고 임대차계약을 체결했다. 그런데 임차인 B는 코로나 사태로 인해 월세를 전부 또는 일부 연체한 탓에 월 납입일인 9월 초까지 밀린 월세가 2개월치를 조금 넘는 700만원에 이르렀다. 그러던 중 임차인은 영업이 어려워져 10월 지급일에도 월세 50만원만을 지급함으로써 연체금액이 총 900만원에 이르렀다.

이 경우 임대차계약의 해지 조건인 금액은 3기 차임액에 달하는 750만원이다. 임차인 B의 실제 연체액은 900만원으로 이를 넘는 상황이지만 개정법에 따라 9월 29일 이후 발생한 연체금액인 200만원은 ①~③의 판단 시 포함되지 않으므로 해지 조건을 판단할 때 적용되는 연체금액은 700만원이 된다. 따라서 임대인은 3기에 달하는 연체 차임을 이유로 계약을 해지할 수 없다. 또한 임차인이 계약 만료 1개월 전인 올해 10월께 계약갱신 요구를 하는 경우 임대인은 차임 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없고 다른 갱신 거절 사유가 없는 한 계약은 갱신된다. 또한 기간 만료로 계약을 종료되는 경우라면 연체에도 불구하고 임차인은 계약 종료 전 신규 임차인을 주선해 권리금 회수행위를 할 수 있고 임대인은 다른 정당한 사유 없이 이를 방해하지 못한다.

다만 개정법에서는 이런 경우 ‘연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다’고 규정한다. 예를 들어 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체 차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있고 임차인은 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. 또한 임대인은 보증금 공제 외 연체 차임 채권을 양도하거나 지급청구를 할 수 있는 등 선택 가능한 다른 권리들의 제한을 받지 않는다.

기존의 모든 임대차관계에 개정법이 적용됨에 따라 임대인과 임차인 간 권리의무 관계에 개정법이 어떻게 적용되는지를 꼼꼼히 확인해야 분쟁을 최소화할 수 있을 것으로 생각한다.

국민은행 WM스타자문단 변호사