다주택자 세금 줄이는 묘책

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 입주권의 취득세에 대해서 좀 알아보겠습니다.

입주권에 대한 취득세율을 아시려면 우선 취득세가 취득원인에 따라 좀 다르다는 걸 아실 필요가 있습니다. 부동산을 유상으로 돈을 주고 살 때 취득세율과 상속받을 때, 또는 증여받을 때, 또는 내가 없던 부동산을 새로 건축해서 만들어낼 때, 이걸 원시취득이라고 합니다. 이 취득세율이 각각 다릅니다.

토지나 상가, 이런 부동산을 돈을 주고 샀다고 하면 취득세율은 4%예요. 여기에 농어촌특별세, 지방교육세를 합치면 4.6%의 취득세를 내고요. 내가 돈을 주고 사는 게 아니라 상속을 받거나, 아니면 원시취득. 내가 직접 만든 거죠. 이런 원시취득의 경우엔 취득세율이 2.8%입니다. 그리고 여기에 농특세와 지방교육세가 붙으면 2.96%나 3.16%의 취득세를 내게 됩니다.

제가 이 말씀을 드리는 이유는 우리가 분양권이냐, 조합원 입주권이냐를 따질 때 이게 아파트가 똑같이 되더라도 분양권은 돈을 주고 산 유상매매의 취득세율을 적용하고, 입주권은 내가 새로 만든, 그러니까 원시취득에 관한 취득세를 적용하기 때문에 좀 적용이 달라집니다. 새 아파트가 된 걸 돈주고 산 거라고 보는 게 아니고 이걸 내가 원시취득했다고 판단합니다. 그래서 취득세율이 8~12% 중과된 취득세율이 적용되지 않습니다.

재건축의 경우를 예로 들어볼게요. 원조합원이라고 한다면 땅을 갖고 있던 상태에서 새로운 집을 갖게 되는 거죠. 땅은 원래 갖고 있었으니까 새로 지어지는 건물에 대한 과세표준만 따집니다. 새로 지어지는 건물의 평당 건축비를 산정을 해요. 그래서 평당 건축비 곱하기 평형, 그래서 건물 금액을 구한 뒤 거기에 취득세율을 곱해서 납부하게 되겠죠. 새로운 집이 지어지는 준공시점에 취득세를 납부하게 되는데, 이때 취득세는 원시취득 취득세율이 적용됩니다. 이 재건축의 경우엔 내가 유상으로 돈을 주고 사는 게 아니기 때문에 8~12%의 높은 취득세율이 적용되지 않아요. 그러니까 원시취득세율인 2.8%에 농특세와 지방교육세를 더한 2.96% 또는 85㎡ 초과는 3.16%의 취득세를 내고 마무리가 되겠죠.

승계조합원은 주택이 멸실되기 전이냐 후냐에 따라서 좀 달라지는데요. 주택이 멸실되기 전이다. 그럼 주택 상태에서 집을 취득하게 되겠죠. 이 주택 상태에서 취득하게 되는 건 취득세를 주택분 취득세를 냅니다. 그러니까 내가 다주택자라고 하면 취득세가 중과세가 되는 거예요.

그런데 만약에 건물이 다 멸실되고 땅만 남은 상태에서 취득했다. 그럼 이땐 취득세율이 주택이 아닌 상태에서 취득하는 것이기 때문에 토지분 취득세를 냅니다. 토지분 취득세는 4%고 농특세와 지방교육세를 더하면 4.6%가 되겠죠.

나는 땅을 산 거기 때문에 이 건물이 지어지고 나면, 건물에 대한 취득세를 따로 내게 되는데요. 평당 건축비로 산정한 그 건축비를 과세표준으로 하고요. 취득세율은 마찬가지로 원시취득세율인 2.96% 또는 3.16%를 납부하시게 되는 거예요. 그러니까 건물이 멸실된 이후 취득하시는 분들은 취득세를 8%나 12%로 중과된 취득세율을 내지 않는다고 보시면 될 것 같습니다.

재개발은 또 조금 다릅니다. 원조합원인 경우엔 구역지정 전에 갖고 계시던 분들은 새로 집이 지어지더라도 지어진 집의 취득세를 내지 않으셔도 되는 면제 규정들이 있고요.

이 건물이 멸실되고 나면 땅만 가진 상태가 됩니다. 이 상태에서 새로 집이 지어지게 되면 지어지는 건물에 대한 취득세를 내야겠죠. 이때도 마찬가지로 원시취득에 대한 취득세율을 납부하게 되는데. 우선 내가 갖고 있던 종전의 자산에 대한 평가액이 있어요. 우리가 종전자산평가액이라고 하는데, 그 평가액과 내가 새로 아파트로 받게되는 분양가, 이 두 가지를 비교해서 모자라는 부분은 내가 추가로 납부하게 됩니다.

이 추가 납부하는 걸 추가분담금이라고 해요. 추가분담금액에 대한 취득세를 납부하시게 되는 거예요. 옵션까지 있으면 옵션 금액까지 더한 그 금액을 과세표준으로 하고 취득세율 자체는 원시취득세율은 2.96% 또는 3.16%. 이건 85㎡ 이하냐 초과냐에 따라 0.2% 차이가 나기 때문에 그렇게 구분된 취득세율을 납부하시게 된다고 보시면 됩니다.

원조합원이 아니라 조합원 입주권을 샀어. 승계조합원이죠. 주택이 멸실되기 전이라고 하면 주택인 상태니까 주택 취득세를 내게 돼요 만약에 조정대상지역의 다주택자라면 8~12%의 취득세 중과세율을 적용받게 되고요.

대신 이 건물이 이미 멸실돼서 토지만 남은 상태라고 한다면 내가 취득할 때 토지를 취득하는 것이기 때문에 주택 취득세율이 아닌 4.6%, 토지분 취득세를 납부하시게 됩니다.

나중에 새로 집이 지어지겠죠. 새로 집이 지어졌을 땐 토지분 취득세 외에 건물에 대한 보존등기를 할 때 취득세를 내야하는데요. 이때도 마찬가지로 원시취득으로 봐서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 내게 되고요. 이때 추가적으로 내는 금액의 과세표준은 내가 추가로 부담하는 금액. 추가부담금과 옵션금액을 합친 금액을 과세표준으로 해서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 납부하시게 됩니다.

정리를 하면 재건축, 재개발의 경우엔 내가 입주권을 승계하겠다. 승계조합원이 되겠다고 하시는 분들은 1주택자의 경우엔 이 주택이 아직 살아 있을 때, 멸실되기 전에 취득하시는 게 주택 취득세율이 1~3%니까 더 낮으니까 유리한 것이고요. 토지가 된 이후 취득하게 되면 4.6%로 취득세율이 오르게 되니까 주택 상태에서 취득하시는 게 유리하고요.

다주택자의 경우엔 반대죠. 주택이 아직 멸실되지 않은 상태에서 취득하시면 8~12%의 높은 취득세율을 내게 되니까 멸실이 된 이후에, 토지가 된 상태에서 취득하셔서 4.6%를 내시는 게 더 유리하다고 말씀드릴 수 있습니다.

그리고 다주택자에게 조합원 입주권이 더 유리한 이유는 이 준공이 될 때 취득세율도 유상매매 취득세율이 아닌 원시취득 취득세율이니까 8%나 12%의 중과세된 취득세를 안 내실 수 있다는 점도 입주권이 유리한 점이라고 볼 수 있겠습니다.

재건축, 재개발과 관련된 취득세라 어려운 부분이 많았는데 이해가 잘 되셨나 모르겠습니다. 여기까지 해서 취득세편을 마무리하고요. 다음부턴 종합부동산세에 대해서 설명드리겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 다주택자 세금 줄이는 묘책