혼돈의 전세시장…김현미 "임대차 3법 소급으로 안정세 되찾을 것" [식후땡 부동산]
![혼돈의 전세시장…김현미 "임대차 3법 소급으로 안정세 되찾을 것" [식후땡 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202007/01.21492724.1.jpg)
부동산 시장은 혼란한 상황입니다. 지속된 집값 상승으로 주택 매매 시장이 '패닉바잉(공포에 따른 매수)'이 나타나고 있습니다. 여기에 임대차 3법까지 시행이 임박하면서 전월세 시장도 요동치고 있습니다. 시장에는 전세매물이 사라지거나 가격이 급등하는 현상이 벌어지고 있습니다. 오늘도 부동산과 관련된 뉴스를 전해드립니다.
◆여당 맘대로…속전속결 통과된 임대차 3법
첫 번째 뉴스입니다. 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 이른바 임대차 3법이 모두 국회 상임위를 통과했습니다. 거대 여당이 속도를 내면서 야당이 불참한 가운데에서도 통과가 가능했습니다. 개정법안은 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 '2+2' 방식의 계약갱신청구권을 도입하는 겁니다. 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 했는데, 이는 지방자치단체가 조례를 통해 별도 상한을 정할 수 있습니다. 법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 계약갱신청구권과 전·월세 상한제가 소급 적용됩니다.
집주인이 세입자를 내보내려면 본인 또는 직계 존·비속이 집에 들어가 살아야 합니다. 실거주하겠다며 세입자를 내보낸 후 2년 내에 다른 세입자를 들이다 적발되면 기존 세입자에게 받던 월세 3개월치 또는 새 세입자에게 올려받은 월세 2년치 중 높은 금액을 기존 세입자에게 배상해야 합니다.
◆날뛰는 전셋값, 사라진 전세매물
임대차 3법 시행이 임박하면서 집주인과 세입자들 또한 고민이 많아졌습니다. 현재 임대료가 시세보다 낮다고 판단하는 집주인들이 미리 임대료를 높이는 방법을 찾고 있습니다. 입주예정인 아파트의 집주인들은 공실로 남겨둘 것을 고민하고 있습니다.
시장에서는 매물이 사라지는 한편, 가파르게 전셋값이 오르고 있습니다. 송파구 잠실동 잠실엘스 85㎡(이하 전용면적)는 지난달 9억원이던 전세 보증금이 11억원 선으로 뛰었습니다. 마포구 용강동 래미안마포리버웰 84㎡은 8억원이었던 전셋값이 9억원 정도로 뛰었습니다. 국내 임대 시장의 근간인 전세 자체가 사라질 것이라는 전망도 나오고 있습니다.
김현미 국토교통부 장관은 임대차 3법과 관련 "이 제도가 통과되면 기존의 계약에도 적용되기 때문에 시장의 안정세는 확실하게 되찾을 것이라고 생각한다"고 말했습니다. 이어 "1989년도에 1년에서 2년으로 연장할 때는 기존계약에 대한 적용이 없었다"며 "1989년 12월에 제도가 통과되고 그 다음 넉 달 동안에 전세가격이 많이 올랐는데 4개월이 지나고 난 이후에는 전세가격이 거의 0% 수준으로 안정됐다"고 설명했습니다. 김 장관은 재차 "이번에 기존 계약에 적용되도록 통과되면 시장은 확연하게 달라질 것"이라며 "빨리 법이 시행돼야 현장에서 혼란을 줄일 수 있을 것이라고 생각한다"고 강조했습니다.
◆소형 아파트값 평균 4억원 돌파
서울에서 서민들이 살 수 있는 저렴한 아파트가 사라지고 있습니다. KB국민은행이 작성한 월간 KB주택가격동향에 따르면 7월 서울의 소형 아파트(전용면적 40㎡ 미만) 평균 매매가격은 4억1380만원으로, 처음 4억원을 넘긴 것으로 나타났습니다. 통계 작성을 시작한 2016년 1월 이후 가장 비싼 집값입니다. 서울의 중소형 아파트 평균 매매가격도 7억18만원으로, 처음 7억원을 넘겼습니다. 중소형 아파트 기준은 전용 40∼62.8㎡ 이하를 말합니다.
◆주택가격전망 '역대 최고' 육박
주택가격전망CSI(소비동향지수)가 역대 최고 수준에 근접했습니다. 한국은행이 발표한 '2020년 7월 소비자동향조사' 결과에 따르면 주택가격전망CSI는 125로 상승폭이 13포인트에 달했습니다. 7월 주택가격전망 CSI는 2018년 9월(128) 이후 역대 두 번째로 높은 수준을 기록했습니다. 주택가격전망CSI는 현재와 비교한 1년 후 집값에 대한 전망으로 100보다 큰 경우 가격이 상승할 것이라고 응답한 가구수가 하락할 것이라고 본 가구수보다 많았다는 의미입니다.
식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.
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'反정부 집회' 세대교체…'태극기 5060'→'부동산 3040'
‘태극기’로 상징됐던 대규모 반정부 집회의 성격이 변하고 있다. 전(前) 대통령 탄핵무효 등 정치적 문제에 목소리를 높이던 모습에서 부동산 정책, 정규직 전환 등 경제적 문제에 반발하는 양상을 보이고 있다.30일 온라인 커뮤니티에 따르면 네이버 카페 ‘6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 시민모임’ 등에서 활동하는 회원들이 다음달 1일 오후 4시 서울 여의도 광장에서 집회를 연다. 이들은 여의도 LG트윈타워 앞 광장에서 모여 더불어민주당사까지 행진을 하고 민주당 당국자에게 김태년 원내대표·김현미 국토교통부 장관에 대한 면담요청서를 제출할 계획이다.이들은 지난 18일과 25일에도 서울 중구 예금보험공사 앞에서 부동산 대책 규탄 촛불집회를 연 바 있다. 규모도 이전보다 훨씬 커진다. 카페 관계자는 “참가 인원 3000명으로 사전 신고했다”며 “부동산 정책에 변화가 없다면 매주 주말 집회를 열 계획”이라고 밝혔다. 이어 “정부 대책으로 피해자가 속출하고 있는데 현실을 아는지 탁상행정인지 정부에 물어보고 싶다”고 덧붙였다.같은 날 오후 7시엔 인천국제공항공사노동조합(정규직 노조)이 정부의 일방적인 정규직 전환 정책에 항의하기 위해 서울 중구 예금보험공사 앞에서 ‘투명하고 공정한 정규직 전환 촉구 문화제’를 연다. 노조 관계자는 “인천국제공항공사 창립 이래 공사 직원들이 자발적으로 나서 서울 도심에서 집회를 개최하는 것은 이번이 처음”이라며 “정규직 전환 대상 1호 사업장인 만큼 국민의 눈높이에 부합하는 정규직 전환 모델을 정립할 수 있게 호소하려는 것”이라고 설명했다. 5060에서 3040으로 ‘세대교체’현 정부 들어 주말에 열리던 대규모 반정부 집회는 ‘박근혜 전 대통령 탄핵 무효’를 주장하는 5060 세대가 주도했다. 형사사법기관이 모여 있는 서울 서초동에서 집회가 많이 열렸다. 검찰 수사와 법원 재판이 정국에 막대한 파장을 끼쳐왔기 때문이다.반면 최근의 집회는 경제적 의제를 중심으로 3040 청년층이 이끌고 있다. 인국공 정규직 노조는 30대의 젊은 직원들이 꾸준히 목소리를 내고 있으며, 부동산 집회에 참여하는 사람들도 비슷한 연령대다. 장소도 젊은 직장인들이 많이 찾는 서울 을지로와 여의도에서 주로 열린다.전문가들은 현 정부의 실정과 불통이 누적된 결과라고 설명한다. 신율 명지대 정치외교학과 교수는 “거여(巨與) 국회와 정부의 횡포에 자신의 이익을 침해받고 있다고 생각하는 사람들이 광범위하게 늘어나고 있다”며 “제도적으로 현 정부와 반대되는 목소리를 낼 수 있는 통로가 거의 없기 때문에 직접 행동에 나서는 것”이라고 설명했다.‘여의도 정치’가 제대로 현실을 대변하지 못하고 있다는 분석도 나온다. 김수한 고려대 사회학과 교수는 “피해를 입었다는 목소리는 3040 청년층에서 나오는데 국회의원 평균 연령대는 50대여서 청년층의 ‘분노’가 잘 반영되지 못하는 구조”라며 “여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인해 극도로 불안해진 경제 상황이 불평등에 대한 분노의 목소리를 더 키우는 것으로 보인다”고 해석했다.김남영 기자 nykim@hankyung.com
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[단독] 文 정부 3년, 강남 집값 7억 오를 때 구로 7000만원 상승 [신현보의 딥데이터]
[편집자 주] 최근 경제정의실천시민연합(경실련)과 국토교통부는 서로 다른 통계치를 근거로 아파트 시세를 분석해 공방을 벌였다. 경실련은 KB부동산 시세를 기준으로 지난 3년간 53% 올랐다고 주장했고, 국토부는 한국감정원 자료를 바탕으로 14% 올랐다며 반박했다. 수치가 이렇게 크게 차이나는 이유는 표본 조사 방식의 차이 때문이다. 경실련과 국토부는 모든 아파트 거래값을 반영하지 않고, 특정 아파트 집단을 선택해 각자 산정 기준을 적용하는 방식을 택했다.이에 한경닷컴은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 서울시 아파트 실제 거래가격 목록을 전수 조사해 중위값을 가지고 분석을 진행해봤다. 보다 객관적이고 정확한 부동산 시장의 현 주소를 파악해보기 위해서다.그 결과 서울 집값은 지난 3년간 약 30% 가량 오른 것으로 조사됐다. 상승률도 컸지만 구별 격차가 두드러졌다. 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산 등 이른바 고가 아파트가 밀집한 지역은 60~80%대의 높은 상승률을 나타낸 반면 강북, 강서 지역의 집값 상승률은 10~20%에 그쳤다. 지역에 따라, 소득 계층에 따라 집값 양극화가 거세졌음을 보여주는 대목이다. 문재인 대통령 취임 이후 3년간 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 송파구로 나타났다. 강남3구를 비롯해 용산구는 집값이 60~80%대의 상승률을 기록했다. 높은 집값이 더 오르다 보니 집값은 넘을 수 없는 벽 '넘사벽'이 됐다. 서울에서 그마나 상승률이 낮은 곳은 노후 아파트가 몰려 있는 양천구와 구로구였다. 이들 지역에서는 아파트 매매가가 10%대의 상승세를 나타냈다. 30일 한경닷컴 뉴스랩이 국토교통부 실거래가 시스템에서 2017년부터 2020년까지 매해 5월 아파트 매매 거래가를 모두 분석한 결과, 서울시 아파트 실거래 중위가격은 2017년 5월 5억2000만원에서 2020년 5월 6억5000만원으로 25% 올랐다. 구별 아파트값의 차이와 상승률의 편차가 큰만큼 평균값은 낮아졌다. 중위가격은 거래된 모든 주택을 가격 순으로 나열했을 때 가장 가운데에 있는 가격을 말한다. 편차가 심한 부동산 시장에서 시세 흐름 판단을 위해 평균가 대신 많이 사용된다. 강남3구·용산 60~80%대↑…양천·구로는 10%대 그쳐서울 집값은 문재인 정부 부동산 정책의 핵심지표라고 할 수 있다. 정부 출범 초기부터 강남 집값을 잡겠다고 공언하면서 강남을 중심으로 서울을 압박하는 대책부터 내놓기 시작해서다. 이렇게 나온 첫 카드가 2017년 8·2대책이었다. 이 대책으로 서울 전역은 투기과열지구가 됐다. 서울 25개구가 투기과열지구가 된 건 2002년 이후 16년 만이었다. 강남 3구를 비롯한 주요 지역 11곳을 투기지역으로 중복 지정됐다. 대출도 강화하고 다주택자의 양도세도 강화하는 등 전방위적인 압박대책을 내놨다. 취임 100일 기자회견에서 문 대통령은 "8·2 대책은 역대 가장 강력한 부동산 대책"이라며 "더 강력한 (부동산) 대책도 주머니 속에 많이 넣어두고 있다"고 말했다. 정권 초기부터 강남3구와 마용성(마포·용산·성동)은 소위 '찍힌' 동네였지만, 결과적으로는 이번 정권들어 집값이 가장 오른 수혜지역이 됐다. 22번의 크고 작은 부동산대책들이 나오는 동안 부자동네는 더욱 부자가 되는 '부익부'가 나타난 것이다.문 대통령 취임 후 3년 동안 가장 많이 집값이 오른 곳은 강남 3구와 용산구였다. 송파구 아파트 중위가격은 3년간 무려 83%나 치솟았다. 용산구는 79%, 강남구는 67%, 서초구는 64% 폭등했다.송파구는 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)로 불리는 대규모 아파트들이 조성돼 있다. 현존하는 국내 최대 재건축 아파트인 헬리오시티(9510가구)도 있다. 헬리오시티의 경우 문재인 정부출범 2년차인 2018년 12월부터 입주를 시작한 단지다. 송파구의 주택 공급은 여유있는 상황이었지만, 오히려 대단지 새 집을 '똘똘한 한채'로 남겨두기 시작하면서 시세가 오르게 됐다. 용산과 강남, 서초 역시 역세권이나 한강변을 따라 새 아파트들이 조성돼 있는 곳이다. 주거선호도가 높다보니 정부의 압박카드에도 상승세를 유지했다.뒤이어 영등포구가 53% 상승했다. 성북구·서대문구·노원구·중구·종로구·동작구·광진구·성동구·강북구·금천구·마포구·관악구 등 12개 자치구는 40%대 증가율을 보였다. 강서구·동대문구·은평구·강동구·중랑구 등 5곳은 30%대 올랐다.반면 양천구는 17%로 25개 자치구 중 가장 저조한 상승률을 보였다. 구로구도 18% 증가하는데 그쳤다. 양천구와 구로구는 가장 큰 상승세를 보였던 송파구에 비해서 5분의 1 밖에 오르지 못한 셈이다.가격으로 따져보면 송파구 아파트의 중위가격이 3년간 8억1700만원에서 14억9500만원으로 6억7800만원 오르는 동안, 양천구는 6억2000만원에서 7억2500만원으로 1억500만원, 구로구는 3억9200만원에서 4억6250만원에서 7050만원 밖에 안 올랐다.정부가 고가 아파트 기준으로 삼고 있는 '9억원'의 선을 넘는 자치구들도 줄줄이 나왔다. 출범 초기만 하더라도 중위가격이 9억원을 넘는 곳은 강남과 서초 두 곳에 불과했다. 그러나 연이은 부동산 대책에도 집값이 가파르게 오르면서 2020년 5월 기준으로는 5곳이 됐다. 강남(18억3000만원), 서초(17억7000만원), 송파(14억9500만원), 용산(13억9000만원), 성동(9억3300만원) 등이다. 9억원의 턱밑인 8억원대까지 중위가격이 오른 곳은 광진 동작 마포 중구 등 4곳이다. '친구 따라 강남간다더니'…강남 따라가는 서울 아파트값자치구별 연도별 추이를 분석해본 결과, 연이은 대책에도 강남 3구와 용산구의 아파트 가격은 크게 상승했다. 나머지 자치구 아파트 가격도 이들을 따라가는 양상을 보였다. 숫자만 보면 따라가는 모양새지만, 실제 시장에서는 높아지는 집값에 매수자들이 늘면서 집값이 올랐다. 특히나 강남 3구의 절대적인 집값을 따라가기 어려운 수요자들의 경우 마용성이나 서울 시내와의 접근성이 좋은 영등포 성북 서대문구 쪽으로 몰린 것으로 보인다. 여기에 재개발·재건축을 통한 신축 아파트들이 입주한 지역에서는 집값 상승세가 더 가파르면서 상승세를 주도했다. 문재인 정권 출범 1년 후 대부분 자치구가 상승세를 보인 가운데 강남구·서초구·용산구는 1년만에 3억원 가량 오르며 가장 크게 상승했다. 문재인 정권은 출범하자마자 부동산 시장 안정화 기치 아래 서울 전역에 분양권 전매를 금지했다. 서울 25개구와 과천·세종시·성남 분당·대구 수성구 등을 투기과열지구로 지정하는 등 강도 높은 부동산 정책을 내놨다. 하지만 역효과로 1년 만에 부촌 아파트값이 대폭 상승하는 결과를 낳았다.2018년 5월에 전년 대비 1억원 이상 오른 곳은 5곳이었으나, 2년차인 2019년 5월에는 10개 자치구가 전년 대비 1억원 이상 올랐다. 그중 강남 3구와 용산구는 전년 대비 2억~4억원대 상승세를 기록했다.2020년 5월 아파트 실거래 중위가격 상승폭은 2019년에 비해 소폭 둔화됐지만 여전히 상승 중이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인해 불경기가 지속 중인 가운데도 올 5월에 전년 대비 아파트가가 상승한 곳은 25개 자치구 중 20개에 달했다. 폭등·양극화의 서울…"수요·공급 규제 모두 문제"연이은 부동산 정책에도 고공행진 중인 아파트가격으로 인해 정책 실패 논란과 아파트값 양극화 문제가 연일 제기되고 있다. 최근 국토교통부 등은 보도자료를 통해 내달 23번째 대책을 예고했다. 김상조 청와대 정책실장도 지난 6월 "문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 것"이라면서 강력한 대책을 지속적으로 내놓겠다는 입장을 시사했다.하지만 결과적으로 정부의 부동산 정책이 시장을 안정화시키기는커녕 가격 상승과 양극화를 조성하고 있다는 게 전문가들의 진단이다.윤지해 부동산114 수석연구원은 현 정부 아래 부동산 시장의 가장 큰 문제를 '똘똘한 한채'로 정리했다. 그는 "상반기에 저평가되었던 중저가 아파트 기준으로 갭 메우기 현상이 심화됐다"라며 "대출·세금·청약 등 수요 측면에서 전방위적 규제로 인해 지역 다주택자들도 서울로 몰리는 와중에 강남 3구 등에 매물이 부족해 나타난 현상"이라고 분석했다.조주현 건국대 부동산학과 교수는 "정부 정책으로 인해 지역간 격차 현상은 상당히 더 벌어질 가능성이 있다"라고 우려했다. 조 교수는 "시장 가격은 수요 공급으로 결정되는데 그간 수요를 억제하는 정책이 쏟아져나왔기 때문"이라면서 "공급 규제를 획기적으로 푸는 방안도 검토해야할 시점"이라고 지적했다.신현보 한경닷컴 기자 greaterfool@hankyung.com
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국민 10명 중 6명은 고위공직자 1주택 이상 소유 제한에 찬성한다는 여론조사 결과가 30일 발표됐다.리얼미터가 지난 29일 전국의 성인남녀 500명을 대상으로 조사한 결과 응답자의 63.5%는 고위공직자 1주택 소유 제한을 '찬성한다'고 답했다.'반대한다'는 응답은 28.4%에 그쳤다. 8.1%는 잘 모른다고 답했다.연령대별로 60대(69.8%)와 50대(67.0%)에서 찬성 응답이 많았다.집값 급등세에 놀라 무분별 매수, 이른바 '패닉바잉'을 주도한 30대에서는 찬성과 반대 입장이 각각 48.3%, 41.4%로 상대적으로 팽팽했다.이번 조사는 tbs 의뢰로 진행했다. 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±4.4%포인트다.조준혁 한경닷컴 기자 presscho@hankyung.com
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