세입자에 '집 비워달라' 통지, 계약 만료 1개월→2개월 전까지로 바뀐다

곽종규의 자산관리 법률

주택임대차보호법 개정으로
계약 자동갱신 기간 달라져

최근 ‘임대차계약 갱신거절 통지는 2개월 전에 해야 한다’는 내용의 주택임대차보호법 개정이 있었고 몇 개월 후 시행될 예정이다.

주택임대차보호법에서는 기간과 관련된 내용이 규정돼 있다. 그 내용은 많지 않지만 임대인과 임차인에게 미치는 영향이 큰 임대조건이다. 따라서 주택임대차에서는 법에서 정한 기간을 주의할 필요가 있다. 예를 들어 주택임대차의 경우 임대차가 끝나기 전 일정 기간동안 갱신거절 등에 대한 의사표시를 하지 않으면 그 임대차계약이 자동갱신된다.

현행법에서는 자동갱신을 막으려면 임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차계약이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지를 해야 한다. 통지는 위 기간 내에 상대방에게 도달해야 하는 것이므로, 만약 임대인이 자동갱신 거절 통지를 했다고 하더라도 상대방에게 통지가 도달한 시점이 임대차계약이 끝나기 1개월 내라고 하면 그 통지는 자동갱신 거절로서의 효력이 없다.

앞으로 시행될 개정법에서는 자동갱신을 막기 위해서 임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지를 해야 한다.

그렇다면 임대인이든 임차인이든 자동갱신과 관련해 어떤 점을 유의해야 할까. 임대인이 임차인과 본인 소유 주택에 대해 임대차기간을 2년으로 해 임대차계약을 체결한 경우, 임대인이든 임차인이든 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간동안 임대차계약을 계속 유지할지 여부에 대한 판단을 해 상대방에게 통지해야 한다. 그런 행위가 없는 경우 임대차계약은 자동갱신되고 갱신된 임대차계약의 기간은 2년이 된다. 자동갱신에 대한 규정은 계약에는 반영이 안 돼 있는 경우가 많기 때문에 소홀히 생각할 수가 있다. 그런데 이를 가볍게 생각하고 법에서 정한 조치를 하지 않는다면 다음과 같은 일들이 발생할 수 있다.

예를 들어 임대인 A는 임대차 계약이 끝난 직후 본인 소유 주택에서 임차인을 내보내고 본인이 거주하려고 마음먹고 있었는데 임대차계약이 자동갱신되는 경우, 동일한 임차인과 임대차계약을 2년 더 유지해야 하는 의무가 발생하게 돼 본인의 계획에 차질을 빚을 수가 있다. 임차인 B의 입장에서 보면, 임대차 종료 후 다른 집으로 이사 가려고 집을 구하는 등 준비를 다 해놓았는데 임대차계약에 대해 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않게 되면, 마찬가지로 2년의 계약기간이 연장되는 상황이 돼 어려움에 처할 수 있다. 물론 임차인은 자동갱신의 경우 임대차기간은 2년이 되지만 그 기간 중 언제든지 임대인에게 임대차계약 해지 통지를 할 수 있다. 해지효과는 임대인에게 통지된 때부터 3개월 후에 발생하게 된다. 그렇다고 하더라도 임차인도 본인의 계획에 차질이 생길 수 있게 된다.

따라서 임대인이든 임차인이든 임대차를 끝내고자 하는 입장에서 위 기간을 지켜서 갱신거절 통지를 해야 완전하게 임대차계약을 끝낼 수 있다. 또한 주택임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 이 법과 다른 약정의 경우 무효로 보고 있으므로 통지에 대해 이 법과 다른 특약을 하더라도 가능하면 법에서 정한 기간을 지키는 것이 안전하다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 jonggyu@kbfg.com >